Le norme vigenti sulla cessione del contratto di locazione commerciale

La legge n.392 del 1978 disciplina la sublocazione e la cessione del contratto di locazione commerciale a terzi. Secondo la normativa, ciò può avvenire anche nei casi di disaccordo del locatore, purché il conduttore provveda alla cessione dell’azienda, oltreché del contratto stesso. Il locatore può opporsi alla cessione del contratto di locazione commerciale solo per gravi motivi e nei tempi stabiliti. Vediamo tutti i dettagli di questo istituto.

Indice:

Cessione del contratto di locazione commerciale con cessione dell’azienda: cos’è e come funziona

L’istituto della cessione del contratto di locazione commerciale rientra in una delle possibilità fruibili dai conduttori ed i locatori nell’ambito dei modelli di contratto di affitto di fabbricati strumentali, dunque, di immobili utilizzati per l’attività economica. Secondo la normativa vigente, il conduttore può favorire il passaggio del suo diritto sull’immobile a un terzo senza il consenso del proprietario, purché si occupi anche della cessione dell’attività commerciale oltreché del contratto di locazione stesso. Al contrario, per la cessione del contratto di locazione commerciale senza cessione d’azienda è necessario il consenso del locatore.

Per effettuare la cessione del contratto di locazione commerciale con cessione dell’azienda, il conduttore deve comunicare il passaggio dell’accordo e dell’attività economica al terzo tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. A tal riguardo, il locatore ha il diritto di ostacolare l’operazione della cessione di contratto di locazione commerciale con fac simile compilato se si trova in disaccordo. Per far sì che ciò accada, è necessario che ricorrano dei gravi motivi, come ad esempio alcuni dubbi riguardo l’affidabilità e la posizione economica del nuovo conduttore. Il tempo limite è fissato a 30 giorni dalla ricevuta della comunicazione.

La differenza tra cessione e subentro del contratto di locazione commerciale

Quando si parla di cessione del contratto di locazione commerciale, si intende la sostituzione volontaria di una delle due parti contrattuali, il conduttore o il locatore, all’interno dell’accordo. Per subentro del contratto di locazione, invece, si intende l’eventualità che la sostituzione avvenga senza la volontà di una delle due parti, come ad esempio nel caso di vendita a terzi dell’immobile affittato, subentro del coniuge o nel caso della morte del locatore. Il subentro nel contratto di locazione commerciale senza cessione d’azienda, dunque, può avvenire in specifici casi che rimandano ad eventi che prescindono dalla volontà delle parti.

Un’altra differenza tra cessione e subentro del contratto di locazione commerciale risiede nel pagamento delle tasse di registrazione che, com’è noto, è obbligatorio per ogni contratto di affitto. Nel caso di subentro nel contratto di locazione commerciale con cessione d’azienda o senza, le imposte di registro non sono dovute, poiché ciò che risulta importante è la comunicazione della successione nella posizione di una delle due parti del contratto all’ufficio presso cui è stato registrato. Al contrario, è obbligatorio versare l’imposta di registro del contratto di locazione commerciale volontariamente ceduto.

Cessione del contratto di locazione commerciale e deposito cauzionale

Finora abbiamo parlato della cessione da parte del conduttore, ma la cessione del contratto di locazione commerciale da parte del locatore può essere effettuata? La risposta è sì: anche il locatore può optare per la cessione del contratto di locazione commerciale ad un terzo, comunicando la successione all’Agenzia delle Entrate. Secondo la legge n.392 del 1978, è possibile operare una cessione del contratto di locazione commerciale per sfratto per morosità, nei casi in cui il locatore necessiti di liberare l’immobile commerciale per via del mancato pagamento dei canoni o degli oneri condominiali del conduttore.

Quanto, invece, al cambio di conduttore, è bene precisare che i nuovi inquilini provvederanno a dare le medesime garanzie del conduttore originario e, dunque, il medesimo deposito. Per tutelare il locatore, è permesso che quest’ultimo metta per iscritto la volontà di non liberare il vecchio conduttore come garanzia aggiuntiva riguardo alla cessione del contratto di locazione commerciale ed il deposito cauzionale, in modo da potersi rifare su di lui in caso di morosità dei nuovi inquilini.

Cessione del contratto di locazione commerciale e imposta di registro da pagare

Come già affermato, il subentro non comporta il pagamento delle tasse di registro. Al contrario, per la cessione del contratto di locazione commerciale l’imposta di registro è obbligatoria. Secondo quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate, l’imposta di registro è pari:

• a 67 euro (misura fissa) nel caso di cessione senza corrispettivo;
• al 2% del corrispettivo pattuito tra le parti nel caso di cessione con corrispettivo.

L’imposta di registro della cessione del contratto di locazione commerciale deve essere versata entro 30 giorni dalla sostituzione di una delle due parti dell’accordo, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o utilizzando il codice tributo 1502 in sede di compilazione del modello F24.

L’imposta di registrazione deve essere versata anche nel caso di cessione del contratto di locazione commerciale con cedolare secca. Dunque, qualora l’accordo oggetto della cessione sia stato stipulato optando per il regime di cedolare secca, l’ammontare della tassa di registrazione sarà individuata sulla base dei sopracitati criteri riguardanti la cessione contratto di locazione commerciale dell’Agenzia Entrate.

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Come si fa la cessione del contratto di locazione?

Per effettuare la cessione del contratto di locazione è sufficiente comunicare la propria volontà alla controparte tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. Inoltre, è necessario pagare l’imposta di registro presso l’Agenzia delle Entrate.

Quanto costa la cessione di un contratto di locazione?

In assenza di corrispettivo, le parti sono tenute a pagare l’imposta di registro in misura fissa (ovvero 67 euro). Al contrario, se le parti hanno previsto un corrispettivo, l’imposta di registro sarà pari al 2% del corrispettivo stesso.

Che differenza c’è tra cessione e subentro in un contratto di locazione?

Per “cessione” si intende la modifica volontaria di una delle due parti del contratto di locazione. Il “subentro”, invece, rimanda all’inserimento ex lege di un nuovo soggetto in qualità di conduttore o locatore a seguito di eventi che prescindono dalla volontà delle parti, come ad esempio la sostituzione del proprietario per decesso del locatore.

Cosa succede al contratto di locazione se cambia il proprietario?

Qualora il proprietario dell’immobile oggetto di un contratto di locazione dovesse cambiare, il contratto rimarrebbe valido fino alla sua normale scadenza, salvo diversa pattuizione tra le parti.