Gli italiani, si sa, sono un popolo di proprietari di casa, fanatici dell'investimento immobiliare. Ma investire nel mattone continua ad essere redditizio? secondo un'inchiesta di casa24, comprare casa è ancora una performance reddittizia nel lungo periodo, ma nel breve periodo può significare una perdita di capitale
Considerando un periodo di tempo di dieci anni - dal 2002 ad oggi- il mattone, a seconda delle città- si è rivalutato dall'10 al 15%,- mentre negli ultimi cinque anni- il mattone ha accumulato una perdita dall'11 al 15% in termini nominali. Questo considerando anche l'introduzione dell'imposta sulla proprietà che - secondo l'inchiesta- a conti fatti incide ben poco
Analizzando il caso di un immobile nel semicentro di Milano e Roma per il quale si è investito un capitale di 100 nel 2002, i dati emersi sono interessanti. Dopo 10 anni, l'immobile a Milano vale 111,4, mentre a Roma 114,6. Il capitale è salvo e c'è anche un discreto guadagno, ciò nonostante la crisi del settore e l'introduzione dell'imu. In termini reali, a netto dell'inflazione, il valore è di 102, 4 a Milano e 105,3 a Roma
Il discorso cambia se si analizza nel caso di una casa acquistata nel 2007 sempre a costo 100. La perdita di capitale a Milano è del 14,6% - del 18% in termini reali- mentre a Roma è dell'11,5% in termini nominali e 15% in termini reali
74 Commenti:
E comunque, dimmi: quanto costa a Milano l'appartamento che viene affittato a 700 euro?!... non credo meno di 200.000 euro + 12 % di spese mai più recuperabili = 224.000 euro che con un muto a vent'anni fanno una rata di oltre 1.500 euro. Frangipane, semplicemente, l'equazione riportata da te, ovvero affitto 700 Euro = rata di mutuo 1.500 euro, non ha molto senso. Se ti fai un giretto a Milano e hinterland, troverai case che non superano i 150.000 euro di valore a non meno di 750/800 Euro al mese. Il fatto è che non è tanto il valore della casa che determina l'affitto, bensì tutta una serie di fattori, ovvero: la vicinanza ai mezzi di trasporto, all'università, eccetera. Quindi, anche una catapecchia, purché vicina all'università costerà almeno 650/700 euro. A 300 euro al mese a Milano, al massimo trovi una stanza, altro che appartamento! il problema è che - a fronte di un leggero calo dei costi degli appartamenti - non corrisponde un calo degli affitti. E poi, ammesso che si trovi una casa a 400/500 Euro al mese, perché uno dovrebbe gettare via un milione al mese delle vecchie lire e rimanere con niente in mano? credo che l'unica soluzione sarà la costruzione di nuove case popolari, o la situazione diventerà davvero drammatica...
Si può discutere se un immobile comprato oggi fra 10 anni valga di più o di meno. Tutto è vero e tutto è opinabile. Chissà quanto varrà... sarà un buon investimento? per quanto ci possiamo sforzare nessuno lo potrà sapere. La situazione economica è critica ma è anche vero che l'economia capitalista è ciclica.
Una cosa però è certa. Si parla di "investimento" che può essere conveniente o meno per chi ha già una casa dove vivere.
La prima casa, invece, è fuori discussione. È sempre meglio comprarsi una casa (che ci si può permettere, e oggi quelle che non ti puoi permettere non riesci a prenderle perché ti blocca la banca) che stare in affitto. Nella prima ipotesi, male che va, ti ritrovi una casa che stai pagando più di quanto vale ma hai risparmiato affitto e lasci qualcosa ai figli, nella seconda ipotesi, in ogni caso, spendi dei soldi e non ti ritrovi nulla, ne per te ne per i tuoi figli. Per chi è scapolo può essere una soluzione da prendere in considerazione ma per chi ha figli pagare un affitto per un lungo periodo (per scelta e non per difficoltà economiche) è semplicemente una follia.
AL riguardo, il ragionamento di chi dice che quei soldi li investo in BTp al 4% non sta assolutamente in piedi. Premesso che una persona con 250.000 euro investiti in Btp e che non ha casa non l'ho mai conosciuta e, probabilmente, non esiste (a meno che non si tratti di uno sfigato che ha ereditato dei soldi, stando in affitto, infatti, quei soldi non li potrai mai risparmiare...). in ogni caso quei 250.000 euro investiti in BTP ti consentirebbero di pagare un affitto ma chi può mai sapere se fra 20 anni con 250.000 (erosi dall'inflazione) potrai comprare casa, quanto varranno? oggi con quel capitale puoi compare un ottimo appartamento con i benefici di prima casa, risparmiare l'affitto senza neanche accollarti il mutuo. Starsene in affitto avendo la possibilità di comprare mi sembra una scelta molto rischiosa, per non dire folle. Oppure è solo il motto di chi non può comprare ma non lo vuolo ammettere e quindi dice che lo fa per scelta? sicuramente la seconda perché se consulta questo sito vuol dire che segue un po' il mercato.
Andrea hai scritto un lungo romanzo di luoghi comuni!... la cui sintesi è la bugia "affitto = mutuo". Che diventa truffa e/o circospezione d'incapace quando viene detta per indurre un poveraccio che non si sa fare i calcoli a comprare col mutuo.
Calcoli, dimostra con calcoli - anche se teorici, ma verosimili - che con che con quello che uno paga d'affitto si può pagare la rata del mutuo per una casa dello stesso valore (compreso le spese irrecuperabili per comprarla, la perdita di valore nel tempo per vetustà, l'imu, le spese straordinarie della casa e del palazzo, etc.)... che sono cose che invece non paga l'inquilino.
Dai... calcoli voglio calcoli!
Antonio frangipane
Mi associo al sig. Frangipane: l'intervento il tuo intervento è l'apoteosi dei luoghi comuni.
Passi per un ragionamento che vede la convenienza di un mutuo rispetto all'acquisto, anche se questo vale per chi ha risparmi praticamente nulli e ovviamente solo i determinate condizioni.
Vorrei innanzitutto informarti che dal 2007 tra stipendi, interessi e compravendite di titoli ho aumentato del 58% il mio capitale e che questo è avvenuto in un periodo di grande splendore del mattone.
Mi sembra poi di capire che tu parli veramente a vanvera perché ti riferisci ad un capitale eroso dall'inflazione... ma, caro mio, il capitale è eroso dall'inflazione se i soldi li metti sotto la mattonella come totò e peppino, se li investi e ci stai appresso, quanto minimo ci prendi il 4% annuo che, cumulato fornisce in vent'anni una rivalutazione del 119% = (1 + 0.04)^20 = 2,19.
Se poi sei un pò capace di seguire i tuoi affari e compravendi titoli nei momenti buoni ti metti in tasca anche la differenza tra quanto realizzato nella vendita e quanto pagato per l'acquisto.
Infine ti faccio notare che, senza ricorrere a previsioni di lungo periodo che non hanno alcun senso, il periodo attuale è caratterizzato da grandi opportunità di guadagno, basta osservare l'andamento dei cambi valuta negli ultimi tre mesi, mentre nulla si muove, se non in peggio, sul fronte del mercato immobiliare.
In sintesi, se ho 500.000 euro investiti e tu vendi un appartamento dello stesso valore, è probabilissimo, e questo te lo confermo alla luce della mia esperienza, che tu tra tre anni l'appartamento ce l'avrai ancora in vendita al 20% in meno cioè a 400.000, io i miei 500.000, mal che vada ci ho preso 60.000 euro di interessi e questo mi permetrà di comprarlo con 160.000 euro che rimangono in tasca a me: 160.000 euro (almeno) in tre anni, scusa se è poco.
E questo sempre se me lo voglio comprare perché con cifre da 500.000 euro in su, gli almeno 20.000 euro l'anno di interessi che si sommano quanto meno ad uno stipendio, permettono una tranquillità che tu non puoi neanche immaginare, figuriamoci se poi il capitale è ancora maggiore.
Mattonari ridicoli le parole stanno a sottozero, solo i fatti contano e ve ne illustro uno io.
Sabato ho visionato un immobile molto bello, anche se con qualche difetto, prezzo richiesto 190K con 2 BOX passando in 2 anni da 280K, 260K,240K e infine i fatidici 190K.
Bè voi direte, certo il venditore lo avrà pagato 2 lire 50 anni fa e ci sta ancora guadagnando, niente di piu' falso, la casa è una ristrutturazione signorile del 2001 di una villa storica molto bella. Il venditore la compro' nel 2006 al prezzo di 200K, dati di compravendita visionati personalmente. A questa cifra va aggiunta la ristrutturazione effettuata molto ma molto signorile, a occhio sono stati spesi almeno 30K , parquet in tutta la casa bagno compreso, vasca idromassaggio, scala in marmo con ringhiera in ferro battutto, soffitti decorati. A questo non documentato quindi non completamente attendibile anche 35K in nero dati dall'acquirente al vecchio proprietario.
Facendo 2 calcoli la spesa minima sostenuta escluse le spese di compravendita sono 230K, venderla a 190K equivale a un sconto intorno al 15% e una perdita netta di 40K + spese quindi almeno 50K.
Nello scenario peggiore e penso piu' realistico 230K + 35K di nero uguale a 265K + spese compravendita equivale a uno sconto prossimo al 30% con una perdita netta di udite udite 75K + spese circa 85K buttati nel cesso in 6 anni.
Sto valutando l'acquisto, chiaramente chiedendo un ulteriore sconticino diciamo minimo di 10K, che verrà quasi sicuramente accettato, che porterà la perdita netta del mattonaro nel caso migliore e certificato a 60K in quello peggiore e piu' realistico di 95K un centone perso in 6 anni.
Alla faccia del mattone che non cala mai, ormai per chi ha acquistato nel 2006, siamo a perdite di livello borsistico.
I calcoli li ho fatti io, per chi ha comprato dal 2006 al 2008 le percentuali di perdita del capitale sono a livello borsistico, se si aggiunge anche la quota interessi del mutuo tombale,e le spese il dimezzamento dei valore del tugurio è assicurato.
Ve ne accorgerete solo quando venderete.
A anonimo 14:50 se tu fai i calcoli prendendo il massimo dei prezzi prima del ribasso, i mattonari ti sbatteranno in faccia l'altra loro bugia "sì... però nel lungo termine, etc etc.). E invece anche nel lungo termine, le spese per acquistare una casa col mutuo ed abitarla sono più del doppio che prendere la stessa casa in affitto. Sempre! sempre!... e non c'è bisogno di fare casi particolari che invece possono essere opinabili e parziali. Da chi la pensa diversamente aspetto ancora le prove fatte con calcoli.... e sto aspettando da anni... e aspetterò all'infinito. Beh'... qui è piano di a.i. Che sono tra quelli che diffondono il falso mantra "con quello che dovresti pagare d'affitto ti paghi il mutuo"... che aspettano a smentirmi?! però mi devono smentire, con calcoli precisi e oggettivi e mediamente validi in tutta Italia... non con altri falsi luoghi comuni, o citandomi il caso singolo indimostrabile di "mio cugggino... " Antonio frangipane
E invece anche nel lungo termine, le spese per acquistare una casa col mutuo ed abitarla sono più del doppio che prendere la stessa casa in affitto. Sempre! frangipane, però dimentichi un piccolo particolare, ovvero, il padrone di casa può sempre sfrattarti adducendo la ragione che ha bisogno dell'appartamento, e tu sei costretto a cercarti un'altra casa (magari a prezzi molto più alti). Oppure, se il proprietario è un ente o una banca, o un'assicurazione, potresti essere costretto a comprare la casa di punto in bianco, senza avere preventivato la spesa.
@ Anonimo o 81
E che problema c'è?!... si va in affitto in un'altra casa.
Ma sempre della serie: gli esempi si fanno fra cose simili, se tu fai l'esempio dei problemi di un inquilino che viene sfrattato allora bisogna aggiungere anche un avvenimento penalizzante a colui che invece la casa la compra.
Esempio che succede alla casa, se chi compra perde il lavoro e lo trova solo a 500 km di distanza?!... lascia la casa vuota e ne affitta una nella nuova città?! ...paga mutuo nella vuota e affitto nell'altra... vende e ricompra nella nuova città?!... e ripaga nuovamente le spese di acquisto (12% sul valore!)... questi sì che sono problemi non certo per un inquilino cambiare casa in caso di sfratto.
In sintesi: se nell'esempio aggiungi un handcap straordinario per l'inquilino lo devi aggiungere anche per chi compra, se no il paragone non regge perché è fatto su elementi diversi.
Antonio frangipane
... e aggiungo: poiché il 50% delle coppie scoppia, hai idea quanti milioni di italiani separati/divorziati si sono pentiti amaramente di aver comprato casa (magari col mutuo) e di doverla poi lasciare alla moglie che la usa per viverci col suo nuovo amico?!
... ecco questo non succede agli inquilini!... e non è certo un rischio da niente!
È vero che dovranno dare comunque un contributo alla ex moglie, ma non è la stessa cosa che lasciarle una casa che si gode col suo nuovo uomo!
I giovani mariti pensino anche a questa realtà che non è certo remota prima di farsi impappinare a comprare casa col muto (o anche senza!)
Antonio frangipane
per commentare devi effettuare il login con il tuo account