Nonostante il primo semestre 2012 abbia visto crollare il mercato immobiliare in Italia, i prezzi delle abitazioni non sembrano risentirne troppo. Secondo i dati diffusi dall'agenzia del territorio il mq scende appena in nove delle 12 città prese in esame, mentre a Roma, Torino e Verona aumenta persino. Partecipa al dibattito: perché non scendono i prezzi delle case?
Quotazioni immobiliari delle grandi città e rispettive cinture metropolitane
Naturalmente i valori medi da soli non dicono molto, soprattutto se teniamo conto che i valori dei centri storici presentano delle variazioni geografiche molto più forti. Il centro di Roma vale oltre due volte quello di Torino, per esempio, mentre i prezzi delle rispettive cinture sono molto più vicini
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Naturalmente questi dati provocheranno un forte dibattito e le ipotesi al riguardo possono essere due:
- I prezzi tengono, come dice l'agenzia del territorio, in quanto i proprietari italiani, a differenza di altri paesi, non hanno fretta di vendere a causa di eventuali debiti da ripianare, e quindi semplicemente si prendono più tempo
- Le quotazioni fanno fatica ad assorbire i movimenti di un mercato fortemente frammentato, in cui gli immobili di pregio o nelle migliori zone delle città ha ormai creato un vuoto con quelli più deteriorati o di fascia inferiore, per caratteristiche e posizione
64 Commenti:
Vorrei fare qualche considerazione sulla redditività dell'investimento casa e sul suo profilo di rischio.
Supponiamo di comprare una casa a 400000 € (per semplicità riteniamo incluse le spese accessorie legate all'acquisto quali notaio, imposta di registro, eventuale agenzia); immaginiamo di andarci ad abitare, togliendoci un affitto di 1000 €/mese.
Fanno 12000 €/anno, da cui dobbiamo togliere diciamo 2000 € di imu.
I 10000 €/anno risultanti equivalgono a un rendimento netto del 2,5%; tralasciando attualizzazioni e inflazioni, ciò significa un tempo di rientro del capitale investito pari a 40 anni.
Le ragioni che ci hanno portato qui sono in primo luogo psicologiche: l'aspettativa che il mattone non possa tradire e l'aspettativa di una crescita infinita del valore degli immobili.
La sussistenza di tali pregiudizi in molti risulta evidente anche da numerosi post che ho letto su questo sito.
La critica che mi si muoverà è che se rivendo l'immobile dopo ad esempio 10 anni spunterò lo stesso prezzo, inflazionato ed equivalente a quello pagato in termini reali, intascando nel complesso il valore di quei 10 anni di affitto evitato (al netto della fiscalità), un valore attuale netto pari al 25% dell'investimento.
Un ragionamento molto semplice, certo, ma illusorio... i costi accessori (notaio, imposta di registro, agenzia) non saranno pagati a me, quindi scendiamo di almeno 20000 €
Quindi avremmo guadagnato il 20% netto in 10 anni, rendimento rispettabile per un investimento sostanzialmente privo di rischio... ma sarà vero?
La casa non è un titolo di stato, se la vuoi vendere non hai i soldi dopo qualche giorno, anzi, prima li vuoi più devi lasciare soldi sul terreno: la casa è un bene illiquido.
Per lo stato italiano case e conti correnti sono le cose più facili da tassare... quindi non è possibile escludere sorprese: c'è un rischio fiscale
Sorprese possono venire anche da qualche lavoro del condominio o da interventi di manutenzione straordinaria: c'è un rischio operativo
Infine, il mercato nel momento in cui voglio vendere potrebbe essere depresso: c'è anche un rischio finanziario
A rischi maggiori devono corrispondere rendimenti maggiori, è una regola dei mercati finanziari. Il prezzo degli immobili deve pertanto scendere.
Mi scuso per aver affrontato la materia in modo semplicistico, ma credo che ne abbia guadagnato la chiarezza.
Saluti a tutti
Io non son un letterario, non sono un grammatico, e pertanto mi scuso con gli illustri letterati e le illustrissime personalità del mondo accademico se ho nel'ambito della cognizione del sapere commesso errori di sintassi e di cognizione letteraria. Ma per chi, o perchè, le hai scritte queste scemenze? per far vedere che conosci otto parole diverse dal solito? per spiegare a noi, poveri ignoranti, la vita? ma vieni in conceria a spalare merda otto/nove ore al giorno e poi sentiamo la tua prosa come è cambiata, deficente.
Salve,
Io vorrei fare una domanda agli a.i che sono presenti in molti in questo forum.
Supponiamo che un potenziale venditore 'decida' di vendere il suo immobile (o pensa di poterlo fare - senze entrare nel merito della richiesta + o - ragionevole o fuori dal mercato) e vi affida la vendita.
Supponiamo, che la casa stia sul mercato per molti mesi (diciamo almeno 9 mesi essendo questa la media al momento) e che non si venda.
Supponiamo che il venditore, invece che fare un repricing, decida di togliere il suo immobile dal mercato e di togliere lincarico all'agenzia.
Tutto il 'lavoro' fatto dall'A.i in questione (eventuali appuntamenti, annunci, etc etc, in ogni caso tempo impegnato in 9 mesi su quell'appartamento), viene 'pagato' dal venditore??
In caso negativo, mi domando davvero, come possano le agenzie sottostare alle richieste dei venditori, specie se assurde o non realizzbili, sapendo che nn prenderanno cmq un euro per il loro 'lavoro' svolto se la casa nn si vende..
Non sarebbe meglio anche per le agenzie, spingere per far ragionare i venditori e metter in vendita un immobile ad un prezzo congruo (ed in caso rifiutare in massa un immobile invendibile ai prezzi correnti di mercato) ed essere sicure di raggiungere il loro obiettivo (ossia intascare la percentuale - senza entrare in merito al quanto il 3% possa essere valido rispetto all'effort impiegato per le attività) ) piuttosto che lavorare per niente?
Grazie in anticipo a chi voglia rispondere alla mia curiosità.
Salve,
Mi sembra che il suo sia un ragionamento fin troppo ovvio...meglio avere 30 immobili in vendita e venderne 5 piuttosto che averne 100 e venderne lo stesso numero o meno...
Io lavoro in proprio da diversi anni, senza dipendenti o collaboratori, tratto pochi immobili che ritengo avere mercato...il resto lo lascio ai miei colleghi, se vogliono perdere tempo
Il fatto di prendere immobili (spesso in esclusiva) a prezzi alti è più in voga tra i franchising immobiliari, che per "dovere" hanno bisogno comunque di avere una vetrina con un certo numero di immobili e che spesso mandano in giro a prendere incarichi ragazzetti che hanno solo interesse a guadagnare un fisso per ogni immobile che acquisiscono (e ai loro titolari va bene così)...l'immobile fuori prezzo comunque può avere due finalità (che non condivido ma è così):
1) ho un mandato in esclusiva per 6 o 12 mesi e con un pò di "tecnica" nel tempo posso convincere il proprietario ad abbassare il prezzo
2) lo uso come paragone negativo per proporre altri immobili simili a prezzi ben più bassi
Ho appena iniziato a fare una ricerca su Bologna e i prezzi sono tra i più disparati,
Non c'è più nessun criterio logico, si capisce benissimo chi si è adeguato al trend discendente e chi continua a fare il celodurista...
É pieno di case completamente da ristrutturare, colabrodi energetici,vendute a prezzi mostruosi.
Esempio:bilo 62 mq nuovo classe C, zona residenziale pregiata vicino al centro 165000 euro.
Bilo 60mq ristrutturato, condominio 1970 classe g, zona residenziale prima periferia 225000 euro...
Sono 60000 euro di differenza!e il nuovo è quello più conveniente!
No comment.
I prezzi degli immobili difficilmente scenderanno perchè chi ha speculato dal 2002 ad oggi si è arricchito notevolmente sulle spalle delle persone oneste ha talmente il portafoglio pieno che può permettersi il lusso di apettare che i tempi maturino per arricchirsi nuovamente
Il prezzo delle case, come più volte successo nella storia, sale e scende. (Ad esclusione delle zone di particolare pregio,) per cui chi deve comprare ha una buona opportunità per farlo ora.
Chi non se la puo permettere ora non se la permettarà neanche domani anzi, avrà maggiori difficoltà, chi deve vendere oggi deve scendere in modo ragionevole ma chi non è obbligato deve tenerla in attesa di prossimi rialzi. Chi pensa che per la prima volta nella storia le case scenderanno sempre commette un errore di valutazione, comunque ciascuno deve fare come puo e come crede
Auguri
La cosa più Chiara è che gli italiani non calano i prezzi anche se la richiesta diminusice. La regola del mercato perfetto è che la domanda regola i prezzi, ma si vede che quello delle case non è affatto un mercato perfetto, anzi. Allora nonostante il vistoso calo della domanda i prezzi non calano. C'è da dire che il mercato immobiliare ha la sua particolarità: non si può andare a prendere le case su altri mercati, le case non si spostano e non si fabbricano in Cina, risultato, te la devi vedere con i ricchi possessori di case della zona che ti interessa. E questo già spiega perchè nelle zone dove abitano i più ricchi non c'è nessun calo anzi c'è aumento, la l'offerta viente tenuta a misura, grazie al fatto che i possibili venditori sono essi stessi dei ricchi e sanno stare sul mercato, e non si fanno svalutare i prodotti. Una certa domanda viene alimentata in prossimità di università e di zone di lavoro, dalla domanda di loculi in affitto. E qui basterebbe che qualche politico si mettesse a fare dei college per studenti e delle case popolari per giovani lavoratori,che la domanda crollerebbe. Per ora tiene, ed ecco spiegato il fatto che ci sono persone che spendono 250000 euro per comprare qualcosa che possono affittare in nero a 1500 a tre studenti,ricavandone qualcosa che da soddisfazione, se lo compariamo con quando rendono bot, e altro. Ecco quindi una domanda che viene alimentata da deficit strutturale, ma è locale ed incide su mercati locali. Quindi, in ogni particolarissimo e locale mercato, dobbiamo vedere qual'è la causa che rende possibile la tenuta o il rilancio dei prezzi. Inutile fare quindi analisi complessive, si ripete, le case non si spostano e non si importano, e i confini di analisi sono spesso lungo un diametro di 15 km o meno, fuori di quel cerchio cambia tutto. Sul mercato complessivo possiamo fare delle medie, ma non ci servono a molto, in ogni caso il meccanismo di offerta domanda non si articolerà attorno alla media, nemmeno ponderata, ma attorno al particolarissimo sito dove si trova l'immobile. Se ci si mettesse a ristrutturare e rendere energicamente valide le case esistenti, ristrutturiamo in modo vivibile le periferie urbane, colleghiamo con buoni trasporti i vari centri urbani, il mercato potrebbe cominciare ad omogeneizzarsi, forse è anche la qualità che dirige i prezzi. Ed invece stiamo ancora ognuno a cercare di ottenere rendite di posizione, proprio perchè non si fanno intervento strutturali che rendendo possibile il trasporto , l'abitabilità dei siti, rendendo più vasti quei cerchi limitati che sono la causa dell'impossibilitàdi capire e guidare il mercato abitativo in Italia
Si a quando non verrà inserita l'imu progressiva il mercato immobiliare resterà ingessato, con enormi danni per tutto l'indotto e per per i nostri giovani che non possono più permettersi una casa dove formare una famiglia sia che si parli di affitto o di acquisto.
Tutti danno per scontato una ripresa dell'immobiliare in Italia.
Proprio ieri ero in qatar e ho visto ovunque cantieri di costruzioni modernissime, una corsa al cemento che non potrei riuscire a descrivervi.
La crescita è certa in paesi come il Qatar, ma qui in italia le case costruite con criteri obsoleti saranno sempre piu obsolete, i mattoni con cui sono costruite invecchiano, il loro valore dovrebbe scendere, perchè mai dovrebbe salire? forse perchè è sempre stato così? fatevi anche voi un giro in qatar e poi tornate qui a leggere queste discussioni su idealista..
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