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Costi ipoteca su immobile, le spese sono a carico del creditore
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Con la sentenza  n. 12410/2016, la Cassazione ha stabilito che spetta al creditore pagare i costi per l’iscrizione di un’ipoteca non ancora necessaria ai fini dell’esecuzione forzata. Il caso in questione si riferisce a un creditore che ottiene una sentenza favorevole con cui il giudice condanna la controparte a pagare una determinata somma e, per costringere quest’ultima all’immediato versamento dell’importo (e, nello stesso tempo, per evitare il rischio di alienazioni dei beni immobili), iscrive immediatamente ipoteca sulla sua casa, senza neanche dargli il tempo di adempiere.

Secondo la Corte, il creditore che abbia provveduto immediatamente a iscrivere ipoteca giudiziale sulla base di una sentenza di condanna non può addossare le spese per tale iscrizione sul debitore, calcolandole nell’atto di precetto che gli notifica subito dopo la sentenza. Tali costi, infatti, non possono essere “autoliquidati” dal creditore nell’atto di precetto, ma il loro riconoscimento deve passare sempre il vaglio del giudice che potrà avvenire solo in caso di avvio del pignoramento sull’immobile

L’art. 2846 del codice civile prevede che le spese per l’iscrizione dell’ipoteca sono a carico del debitore, ma nello stesso tempo prevede che esse sono anticipate dal creditore. Si tratta allora di individuare quando e con quali modalità potranno essere recuperate dal creditore stesso e se, in particolare, il creditore abbia facoltà di autoliquidarle inserendole direttamente nell’atto di precetto.

In passato, con la sentenza n. 1948/1959, la Cassazione si era espressa con una tesi favorevole al creditore, stabilendo che l’obbligo di ottenere la restituzione delle spese per l’iscrizione dell’ipoteca e per le necessarie ispezioni catastali (facilmente documentali attraverso le note rilasciate dal competente ufficio), derivando direttamente dalla legge e dalla sentenza di condanna – che è titolo esecutivo per l’iscrizione dell’ipoteca stessa – non hanno bisogno, per essere accertati, di ulteriori accertamenti da parte del giudice. Pertanto il creditore le potrebbe addossare sul debitore inserendole direttamente nell’atto di precetto.

Ma questa tesi è stata superata. Secondo la Corte è preferibile una diversa interpretazione della norma, ossia che le spese di iscrizione ipotecaria non siano subito richiedibili con il precetto, sulla base della autoliquidazione eseguita dal creditore. Questo per due ragioni: richiedono il preventivo controllo del giudice; possono essere poste a carico del debitore non indiscriminatamente al momento della notifica del precetto, ma solo se, con l’avvio del pignoramento, il creditore aggredisca davvero l’immobile ipotecato. Solo in tal caso le spese per l’iscrizione ipotecaria gli saranno riconosciute come spese di esecuzione dal giudice del processo esecutivo.

Se l’ipoteca non è strettamente necessaria, ma viene usata solo per ottenere subito il pagamento, senza aver dato il tempo al debitore di adempiere spontaneamente, i suoi costi non possono che essere sostenuti dal creditore che ha voluto, comunque, garantirsi tale tutela. Diversamente, quando l’ipoteca è funzionale all’esecuzione forzata, dettata proprio dal perdurante inadempimento del debitore, essa diventa misura (quasi) obbligata per il creditore e, quindi, il suo costo può essere addebitato alla controparte.

La sentenza ha chiarito che le spese per iscrivere l’ipoteca non sono, in effetti, spese che il creditore deve necessariamente sostenere non appena ottiene la sentenza di condanna, per poter utilizzare la sentenza stessa per intimare il pagamento al debitore (non sono quindi assimilabili all’imposta di registro). Non sussiste infatti un obbligo per il creditore di iscrivere ipoteca giudiziale immediatamente, prima della notifica del precetto.

Ne consegue che con il precetto può essere intimato il pagamento del solo importo indicato nella sentenza di condanna, le spese accessorie e necessarie, nonché le spese legali. Dopo la notifica della intimazione di pagamento, infatti, è possibile che il debitore paghi spontaneamente. Se invece il debitore, anche a fronte della notifica del precetto, rifiuti il pagamento o, comunque, non provveda al pagamento del debito, il creditore potrà attivare il pignoramento e ha la facoltà di scegliere liberamente i beni su cui tentare di soddisfarsi: se per farlo procederà sull’immobile ipotecato, ricadranno sul debitore le spese sostenute per ottenere l’ipoteca in questione.

È possibile, peraltro, che il creditore, pur avendo proceduto a iscrivere ipoteca su alcuni beni del debitore, avvii l’espropriazione su altri beni: in questo caso le spese sostenute per l’iscrizione dell’ipoteca relative ai beni rimasti del tutto estranei all’esecuzione fozata non potranno essergli riconosciute.

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