Andamento prezzi case 2018: valori ancora in flessione, ma si va verso la stabilità

Dopo il calo degli ultimi anni i prezzi degli immobili si stanno progressivamente avviando verso la stabilità. Infatti, sebbene nel corso del 2018 i valori abbiano registrato un'ulteriore flessione, si tratta di variazioni minime, mentre nelle piazze più importanti del nord del Paese si assiste a una graduale ripresa. Molteplici fattori che esulano la semplice dinamica di domanda e offerta, spiegano però, perché, ad oggi, l'aumento delle compravendite non ha fatto seguito a un'analoga crescita dei prezzi nel nostro Paese.

Negli ultimi 10 anni - data di inizio della crisi finanziaria nel nostro Paese e nel resto del mondo - abbiamo assistito a un graduale deterioramento dei prezzi delle abitazioni. Secondo l’Agenzia delle Entrate, fatto 100 il livello dei prezzi immobiliari nel 2004, se nel 2007 si è verificato un aumento del 6,1%, negli anni successivi il calo è stato pressoché continuo, fino a un -5,7% registrato nel 2013. Nel 2017 le quotazioni hanno registrato lo 0,4% sotto il livello precrisi del 2004. Un andamento che si è pressocché mantenuto invariato nel corso dell'anno appena trascorso, aprendo le porte a una graduale stabilizzazione dei prezzi delle case.

Secondo l'Eurostat, la parabola discendente dei prezzi delle case in Italia inizia nel 2012 quando si registra un -2,5%, seguito da -6,5 (2013), -4.7 (2014), -3,8 (2015), 0,0 (2016) e -0,8% (2017). L'ultimo anno il nostro Paese registra l'unico segno negativo nel panorama europeo. 

Ma quali sono le ragioni che spiegano lo scostamento dei valori degli immobili, ancora al palo rispetto alle compravendite, in ripresa dal 2014? Secondo Federico Polidoro, dirigente del Servizio Sistema Integrato sulle condizioni economiche e i prezzi al consumo dell’Istat, intervistato da idealista/news: "Quando si esaminano i fattori che influenzano l’andamento dei prezzi delle abitazioni è quindi necessario individuare una combinazione di specifici elementi: domanda, investimenti, sviluppo eccessivo delle nuove edificazioni. Tutto ciò in una situazione che ha visto l’Italia vivere una crisi economica molto importante, dove la domanda generale delle famiglie ha avuto una fase di contrazione, dove si è fatto ricorso al risparmio per poter fronteggiare la crisi economica negli anni più difficili, spostando inevitabilmente risorse che potevano essere investite su beni come la casa, e dove la popolazione sta invecchiando"

I prezzi delle abitazioni nel 2018

Secondo le stime dell'Istat, il prezzo delle case nel primo trimestre dell'anno registra una diminuzione dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e dello 0,4% nei confronti dello stesso periodo del 2017. La flessione è dell'1,2% secondo i dati del marketplace immobiliare idealista. Il prezzo delle abitazioni scende fino a una media di 1.799 euro al metro quadro.

Nel II trimestre dell'anno l'Istat registra una diminuzione dei prezzi delle abitazioni pari allo 0,2% rispetto allo stesso periodo del 2017, anche se, rispetto al trimestre precedente, si è osservato un leggero aumento dello 0,8%. Negli ultimi otto anni la flessione dei valori è stata pari al 15,8%. La diminuzione potrebbe, secondo l'analisi dell'Istituto di Statistica nazionale, assorbirsi completamente nel corso dell'anno. 

Secondo Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il dato aggregato del primo semestre 2018 mostra una variazione dei prezzi intorno al -0,2%, rispetto al secondo semestre 2017. Milano (+1%) e Bologna (+0,2%) hanno mostrato variazioni positive; Roma è rimasta sostanzialmente stabile; Torino (-0,3%) e Napoli (-0,4%) hanno mostrato un leggero calo dei valori, seguite da Genova e Palermo (-0,9%) .Tecnocasa registra, per la prima volta, nel primo semestre 2018 un aumento dei valori, almeno nelle grandi città. A far segnare gli aumenti più sensibili dal 2016 sono Bologna, con un +11,4%, e Milano, con un +7,5%. Seguono il +4,7% di Firenze e il +3% di Verona. Le altre grandi città (Bari, Genova, Napoli, Palermo, Roma, Torino) mostrano invece quotazioni in calo negli ultimi due anni, con il massimo nel -11,9% di Genova.

Nonostante guidi la ripresa del Paese, Milano, secondo il rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018, è la città che in Europa ha prezzi residenziali più accessibili. Per acquistare un appartamento da 60 metri quadri, secondo Ubs, nella città meneghina basta lo stipendio di 5,7 anni di lavoro qualificato; il valore migliore tra tutte le città considerate in Europa.

Secondo l'analisi dell'ufficio studi di idealista, nel III trimestre 2018 si registra una nuova battuta d’arresto per le case di seconda mano in Italia, con una flessione dell’1,4% nei tre mesi e del 2,5% su base annua. Nulla di nuovo per la fine dell'anno. Il 2018 si chiude infatti con una flessione del 3,7% rispetto all’anno scorso, portando i valori a una media di 1.753 euro al metro quadro. Il calo nell’ultimo trimestre è dell’1,1%.