Nelle sue previsioni per il mercato immobiliare italiano, Nomisma ha evidenziato una crescita oltre ogni previsione favorita dalle ingenti risorse associate al Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR). Ma attenzione che non sia sostenuta, oltre che da dati reali, soltanto dalle aspettative. Il terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare è, come sempre, un outlook ottimista con prudenza. Ecco quali sono le principali novità e cosa dobbiamo aspettarci nel prossimo trimestre.
Crescita economica italiana oltre le previsioni
Secondo il capo economista di Nomisma Lucio Poma, i dati sulla crescita italiana sono stati questo trimestre più ottimistici di quanto previsto in precedenza. Se nel secondo trimestre si è registrato un +0.2 per cento, ora le previsioni sono per una crescita rispettivamente del 2.7 e 2.6 per cento nei prossimi due periodi, e del 6.1 per cento per tutto il 2021. S&P del resto ha aggiornato il proprio outlook sull’Italia cambiandolo da stabile a positivo; anche la situazione dell’export ha ormai raggiunti i livelli pre-covid.
A fare da ago della bilancia l’inflazione, che pure nel nostro Paese è sotto controllo al 2.9 per cento contro un 4 per cento dell’area euro e un 6 per cento degli Usa, a causa del rincaro dei prezzi delle materie prime che, secondo Poma, non è una questione solo contingente; lo shortage nelle forniture rischia di essere per parecchio tempo una questione strutturale. Ciò nonostante la fiducia di consumatori e imprese è in crescita e sostiene la voglia di investire, anche nel mattone.
Anche il clima di fiducia sia consumatori che imprese è in crescita per ottimismo. Solo l’occupazione non cresce quanto il Pil a causa della crescita a K dell’economia italiana, con una componente che fatica a prendere quota mentre l’altra cresce in modo lineare.
Comprare casa in Italia, le prospettive 2021
Dopo la pausa dovuta alla pandemia, Luca Dondi, AD di Nomisma, evidenzia come l’entità dell’interesse manifestato nei confronti dell’acquisto di una abitazione in Italia sia stata di gran lunga superiore alle attese, arrivando a coinvolgere oltre 3,3 milioni di nuclei familiari che hanno deciso di intraprendere la ricerca di una nuova casa.
I trend principali, secondo Dondi, sono da un lato l’esigenza di migliorare le inadeguatezze riscontrate durante la pandemia acquistando una casa migliore; dall’altra, l’aumento dell’interesse all’acquisto da parte della fascia 18-34 anni, finora interessata solo all’affitto o a soluzioni provvisorie, complice il Decreto Sostegni Bis.
Tra i motivi che spingono all’acquisto, come detto, la componente principale è quella della sostituzione della prima casa, che pesa per l’80 per cento circa, mentre la componente investimento interessa il 10 per cento circa delle intenzioni di acquisto (il 15 nelle grandi città).
Comprare casa in periferia: la suburbanizzazione
Si acquista casa poi ormai prevalentemente in periferia o fuori dal grande centro, per un fenomeno di suburbanizzazione in atto da diverso tempo alla ricerca di spazi maggiori e stili di vita di maggior qualità. Un primo riscontro del fenomeno di de-urbanizzazione si può ricercare nella distribuzione delle compravendite tra il comune capoluogo e i restati comune della provincia, mettendo a confronto il primo semestre 2021 con il primo semestre 2019. Il mercato delle compravendite è cresciuto nel biennio del 23,6% (I semestre 2021/I semestre 2019) e i mercati di provincia, esterni ai comuni capoluogo, hanno contribuito in misura rilevante a questo incremento.
Compravendite, prezzi e locazioni immobiliari nel 2021: previsioni
Secondo Nomisma le compravendite immobiliari supereranno ogni più rosea previsione, attestandosi sulle 738 mila unità nel 2024 (nel 2021 ci fermeremo a 558 mila), sostenuti da sconti e tempi di vendita in calo (rispettivamente il 12,2 per cento e 5,5 mesi per le abitazioni), mentre anche i prezzi resteranno sostenuti anche a causa della carenza di offerta che caratterizza il settore dopo il fermo dei cantieri.
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, l’aumento medio atteso è dell’1,8 per cento nel 2021, che diventa un 4,1 per cento se si parla di Milano. La variazione media semestrale dei prezzi delle abitazioni, pari a +0,8%, riflette quanto già accaduto nel primo semestre, vale a dire aspettative in crescita da parte dell’offerta, coerenti con il clima di fiducia sulla risalita del mercato. Su base annua la variazione media dei prezzi delle abitazioni, pari a +1,6%, è espressione di un range che ha come estremo superiore il +4,1% di Milano e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo.
Per quanto riguarda i canoni di affitto, si nota un aumento dell’1 per cento a livello nazionale e del 2,1 per cento a livello della sola città di Milano. La domanda di locazione nel corso del 2021 non ha recuperato i livelli pre-Covid, dopo l’erosione registrata durante la pandemia quando ha prevalso la propensione all’acquisto. Rispetto ai livelli del primo semestre dell’anno, la domanda di locazione di un’abitazione è comunque cresciuta in media di 3,5 punti percentuali, fino ad arrivare ad un incremento di 10 punti percentuali nel mercato di Venezia terraferma.
Mutuo per acquisto casa, la situazione nel 2021
Irrinunciabile anche il ricorso al credito per l’acquisto di casa, con erogazioni di mutui che dovrebbero raggiungere nel 2021 i 60,8 miliardi di euro e i 60,3 nel 2024, senza più la componente surroga a “dopare” il mercato. II fattore abilitante sono i tassi ancora straordinariamente bassi uniti alla variegata offerta delle banche e alla bassa rischiosità dei mutui già erogati. Non si vede infatti un deterioramento del credito tale, al momento, da frenare l’approccio espansivo delle banche nei confronti della concessione di finanziamenti.
Nonostante il leggero aumento del reddito lordo disponibile, infatti, il ricorso al mutuo da parte della domanda risulta in crescita, avendo raggiunto nell’ultimo anno un tasso di copertura delle compravendite del 52,5% a fronte del 51,7% registrato nel 2019.
Mercato delle case in Italia, i fattori di attenzione
Secondo Dondi, nel 2022 occorrerà fare attenzione all’evoluzione di alcune situazioni, tra cui la scadenza delle moratorie, le probabili inadempienze e i finanziamenti in scadenza e la credibilità delle valutazioni immobiliari; quest’ultimo aspetto tuttavia, secondo l’ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria di Banca d’Italia, dovrebbe rassicurare relativamente all’assenza di un rischio bolla immobiliare in Italia.
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