Dedemo, Studio Immobiliare Rio Alto: “Il mercato immobiliare di Venezia è in mano alla clientela straniera”

Il mercato immobiliare di Venezia è caratterizzato da una clientela principalmente straniera, che vuole avere un pezzo di storia e godere di uno stile di vita diverso. E che desidera indiscutibilmente poter vedere l’acqua, quindi avere un affaccio privilegiato su quello che è il panorama offerto dalla città lagunare. Lo ha spiegato a idealista/news Raffaele Dedemo, titolare dello Studio Immobiliare Rio Alto.

Qual è la situazione del mercato immobiliare di Venezia?

“Per quanto riguarda nello specifico il mercato immobiliare del centro storico, il 2022 non è stato un anno negativo, al contrario. Sarà che Venezia è una realtà molto particolare, dove non ci sono nuovi quartieri edificati o edificabili. Trattandosi di una realtà circondata dall’acqua, non sono possibili nuove costruzioni, di conseguenza quello che si può acquistare è quello che c’è già”.

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Che tipo di clientela è interessata al mercato immobiliare della città?

“Venezia è oggetto di interesse da parte di una clientela proveniente da tutto il mondo.

Secondo quanto rilevato dalle mie agenzie negli ultimi anni, gli stranieri che acquistano a Venezia rappresentano tra il 63 e il 68% della clientela.

Del resto, la città sta registrando un esodo della popolazione nativa in quanto i costi sono troppo elevati sia a livello di locazione che di compravendite. Così la clientela che non può sostenere determinati costi si orienta su altre realtà fuori Venezia, che hanno cifre ben diverse, più accessibili.

Il mercato della città rimane dunque in mano a una clientela pressoché straniera, che comunque vuole avere un pezzo di storia e godere di uno stile di vita diverso”.

Chi sono i principali clienti? Da dove arrivano?

“Principalmente da Paesi vicini come la Francia, l’Austria e la Polonia. Manifestano poi interesse tedeschi, inglesi, spagnoli. I russi rappresentano chiaramente un caso a parte, in quanto il mercato russo adesso non esiste più. Fanno eccezione alcuni sporadici casi di persone già con il permesso di soggiorno e residenti da tempo”.

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Quali sono le esigenze di questo tipo di clientela?

“La richiesta costante è quella di vedere l’acqua, richiedono dunque qualcosa da cui sia possibile vedere l’acqua. Non vogliono piani bassi, nello specifico piani rialzati o terra.

Questo perché, anche se adesso c’è il Mose a fare da protezione, sono rimasti condizionati da quello che è stato visto in televisione nel passato. Tra l’altro i piani bassi possono essere condizionati dall’umidità e dalla luce scarsa.

Sono poi molto importanti le zone. Alcune sono tra le più costose proprio perché c’è grandissima richiesta, ma in realtà non hanno i servizi di altre zone. Ci sono quindi dei paradossi sul mercato immobiliare che sono stati creati proprio dalla legge della domanda.

C’è poi da fare una considerazione. In Italia ci concentriamo sempre sulle caratteristiche intrinseche dell’immobile, quindi la metratura, gli ambienti, il piano e la posizione.

Il mercato immobiliare straniero è invece spesso rivolto alle caratteristiche estrinseche dell’immobile. Al cliente che viene qui può interessare molto meno come è l’appartamento e molto di più invece quello che può fare nell’appartamento e grazie all’appartamento, cioè vivere uno stile di vita completamente diverso. Se si compra un appartamento a Venezia, si acquista un pezzo di storia.

Negli Stati Uniti, ad esempio, quando si sceglie una proprietà si ha contestualmente la possibilità di avere informazioni ad esempio sul tasso di inquinamento del luogo, sull’indice di scolarizzazione e di criminalità, sui servizi presenti nelle vicinanze, si trova addirittura la tipologia dei vicini. Tutta una serie di informazioni molto utili per chi vuole cambiare vita”.

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Sul fronte delle locazioni cosa si riscontra?

“La maggior parte degli immobili qui sono adibiti a locazione ad uso turistico, anche se a febbraio 2020 il Comune ha introdotto ulteriori paletti per trasformare un normale immobile in immobile che possa essere adibito ad uso turistico. Il mercato delle locazioni abitative è quindi molto singolare”.

A suo avviso, qual è il futuro del mercato immobiliare di Venezia?

“Credo che il futuro è orientato sempre di più su questi numeri.

Si tratta di una realtà che permane stabile, perché il numero di transazioni sono date da quello che è il mercato e il mercato ha sempre un numero elevato di immobili in vendita in città.

Attenzione però: si tratta di immobili limitati dalle caratteristiche peculiari della città. Ho ad esempio avuto clienti molto conosciuti a livello mondiale con budget pressoché infinito che però non sono riusciti a trovare quello che cercavano. Questo perché ciò che cercavano semplicemente non esiste proprio per come la città è stata costruita a suo tempo, qui non si può trovare l’attico con piscina. Questa è la cosa che contraddistingue Venezia rispetto ad altre realtà”.