Catasto A2 e A3: qual è la differenza tra queste due classificazioni?

Le categorie catastali, introdotte dal Regio Decreto Legge n. 652 del 13/04/1939, sono una classificazione utilizzata nel sistema di Catasto per identificare e categorizzare gli immobili presenti sul territorio. Esse sono fondamentali per fini fiscali e amministrativi, in quanto determinano l'ammontare delle imposte e delle tasse che devono essere pagate per ciascuna proprietà.

Le categorie catastali sono assegnate in base alle caratteristiche fisiche e funzionali del fabbricato (es. destinazione d'uso, dimensioni, aspetti costruttivi e ubicazione geografica) e vengono indicate con lettere e numeri. Secondo la classificazione ordinaria si distinguono 6 classi catastali differenti, tra le quali spicca la categoria A, riservata ai fabbricati adibiti ad uso abitativo.

Quest’ultima comprende, infatti, residenze, abitazioni private e immobili destinati all'abitazione collettiva, come gli appartamenti condominiali. Sempre in riferimento a tale gruppo, indaghiamo tra catasto A2 e A3 la differenza, sottolineando caratteristiche e requisiti richiesti per ciascun immobile. 

Catasto A2 e A3: differenza 

Una domanda che, spesso, molti si pongono è “Cosa cambia tra A2 e A3 in termini catastali?”. La categoria catastale A/2 indica una vasta gamma di immobili adibiti ad uso residenziale di tipo civile. Questa categoria comprende abitazioni di lusso e di valore superiore rispetto alla media, caratterizzate da particolari caratteristiche architettoniche, estetiche o storiche quali, ad esempio, ville, palazzi nobiliari, dimore storiche, cascine ristrutturate ecc. Si tratta, quindi, di residenze caratterizzate da buone rifiniture e dall’utilizzo di materiali ottimi per la costruzione e dotate di impianti rientranti nella sfera della tecnologia ordinaria. Per edificare tali proprietà è necessario ottenere il consenso e l’autorizzazione da parte delle autorità di competenza.

Al contrario, la categoria catastale A3 indica una specifica tipologia di immobili adibiti ad uso residenziale di tipo economico. Questa classe include abitazioni che, pur non raggiungendo i livelli di prestigio e valore della categoria A2, soddisfano comunque le esigenze abitative di una fascia più ampia della popolazione. La categoria A3 catastale riflette, quindi, una soluzione abitativa più accessibile in termini di costo, nella quale sono compresi sia edifici condominiali che unità residenziali singole o affiancate, le quali sono soggette ad una minore tassazione rispetto ad altri immobili. Questo perché i materiali utilizzati, le finiture e gli impianti tecnologici sono limitati al minimo indispensabile.

Per indagare meglio le differenze tra le due categorie catastali in questione, analizziamo i requisiti richiesti per ciascuna tipologia di fabbricato.

A2 categoria catastale: quali sono i requisiti?

Affinché un immobile possa rientrare nella categoria catastale A2 è necessario che rispetti alcuni requisiti fondamentali, quali:

• superficie commerciale oltre i 100 metri quadrati e numero di vani catastali superiore a 5.5;
• presenza di due bagni;
• separazione tra area giorno e area notte;
• presenza di un ambiente con un numero di vani pari o superiore al massimo consentito dal catasto;
• finiture di livello civile.

Infine, è fondamentale che la costruzione della struttura risalga agli anni '70.

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I requisiti per la A3 categoria catastale

Tra i requisiti fondamentali che un fabbricato deve rispettare per essere classificato nella categoria catastale A3 spiccano:

• superficie commerciale al di sotto dei 100 metri quadrati e numero di vani catastali fino a un massimodi 5;
• presenza di un solo bagno;
• distribuzione dei vani in modo tale da non produrre divisioni tra zone con diverse destinazioni d'uso;
• forniture economiche.

Infine, è importante che la costruzione dell’immobile risalga agli anni '50-'60.

Cosa indica la categoria catastale A4?

La categoria catastale A4 indica una specifica tipologia di immobili adibiti ad uso produttivo-commerciale. Questa classe comprende, infatti, edifici ed aree destinate all'esercizio di attività commerciali, artigianali o produttive di dimensioni medio-grandi.

I fabbricati classificati come A4 possono includere capannoni industriali, fabbriche, magazzini, centri logistici, complessi commerciali, strutture per la produzione e lo stoccaggio di beni, nonché edifici utilizzati per attività artigianali o manifatturiere. Inoltre, possono rientrare in questo gruppo anche i poli e i complessi commerciali costituiti da diversi locali e negozi.

Si tratta, in genere, di edifici più datati con finiture essenziali che non rispettano gli standard attuali, nonché spazi interni limitati e poco organizzati.

Per quanto riguarda i requisiti principali per l'inclusione di un immobile nella categoria A4, questi sono:

• ambienti non separati;
• spazi interni di passaggio;
• un bagno;
• finiture interne di basso costo;
• superficie commerciale fino a 80-100 m2.

Un elemento affascinante della categoria A4 è la sua possibilità di comprendere anche unità immobiliari isolate, come edifici localizzati in zone rurali, immersi in un'atmosfera rustica, dotati di finiture semplici o di modesto livello. Ciò fa sì che questa classe catastale possa includere anche immobili che, grazie alle loro peculiarità, sono considerati e classificati come abitazioni a basso costo o popolari.

Quali altre tipologie di categorie catastali esistono?

Oltre alla categoria catastale A sopra analizzata, è possibile individuare altri 5 gruppi catastali differenti, quali:

• categoria B, relativa agli immobili adibiti ad uso produttivo come, ad esempio, i fabbricati industriali, i capannoni, gli stabilimenti, gli opifici e le aree produttive in generale;
• categoria C per i fabbricati adibiti ad uso commerciale o direzionale come negozi, uffici, centri commerciali, attività ricettive come alberghi e strutture per congressi;
• categoria D, riservata alle proprietà adibite ad uso produttivo-agricolo. Rientrano in questa classe i terreni coltivabili, i terreni agricoli con annessi fabbricati, le aziende agricole, i vigneti e i frutteti;
• categoria E, riguardante gli immobili adibiti ad uso speciale come edifici storici, chiese, cimiteri, strutture pubbliche come scuole, ospedali e caserme, oltre ad altri immobili adibiti a fini specifici e non riconducibili alle altre categorie.
• categoria F, relativa ai terreni edificabili non ancora costruiti.

Quest’ultima categoria identifica quelle tipologie di immobili che non producono reddito.

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Le persone che mostrano interesse per la differenza tra catasto A2 e A3 sono alla ricerca di risposte a una serie di domande aggiuntive:

Che differenza c’è tra abitazione di tipo civile e di tipo economico?

L'inclusione di un'unità immobiliare nella categoria delle abitazioni economiche comporta due conseguenze principali. La prima consiste in una rendita catastale inferiore, con conseguente minor costo associato a determinate imposte. La seconda conseguenza è la realizzazione dell'immobile secondo standard qualitativi minimi.

Ciò significa che, pur rispettando tutte le normative sulla sicurezza degli impianti e sulle metodologie di costruzione, verranno impiegati solo materiali e impianti essenziali, il che comporta un valore commerciale inferiore. In sostanza, rispetto ad un'abitazione di tipo civile, un'abitazione economica ha un costo d'acquisto e di pagamento delle imposte inferiore, ma genera un rendimento più basso a causa di una rivalutazione minore del bene.