Registrazione tardiva del contratto di locazione: come si procede?

Come si procede alla registrazione tardiva di un contratto di locazione? E, soprattutto, quali sono le conseguenze e gli oneri in caso di ravvedimento? Può certamente capitare che locatore e locatario non provvedano, per varie ragioni, alla registrazione del contratto d’affitto presso l’Agenzia delle Entrate, entro i 30 giorni previsti dalla normativa vigente. In questo caso, è garantita la possibilità di regolarizzare la propria posizione, sostenendo però una sanzione.

La registrazione tardiva prevede delle sanzioni anche salate - dal 60 al 120% delle imposte - che possono però essere ridotte con il ravvedimento operoso. Naturalmente, in caso le parti non avessero ancora formalmente testimoniato per via scritta il loro accordo, il consiglio è quello di avvalersi di strumenti per la creazione guidata di un contratto d’affitto.

Cosa succede se si registra un contratto di locazione in ritardo?

Di norma, è necessario effettuare la registrazione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula del contratto. L’obbligo di registrazione è a carico del locatore, il quale dovrà provvedere a fornire la relativa documentazione - compresa la copia del versamento delle imposte - all’inquilino nei successivi 60 giorni. Ma cosa succede se si registra un contratto d’affitto in ritardo?

Se si procede su segnalazione dell’Agenzia delle Entrate, per constatazione della violazione, si sarà soggetti al pagamento delle relative sanzioni complete. Se, invece, si decide di approfittare del ravvedimento operoso - ovvero, la regolarizzazione spontanea della stessa violazione - si produrranno due effetti:

• la sanatoria del contratto, che risulterà così formalmente valido, anche con effetto retroattivo;
• l’emissione di una sanzione di entità ridotta, dato appunto il ravvedimento delle parti.

Pexels

Come già accennato, l’obbligo di registrazione è sempre a carico del locatore. Tuttavia, in caso di mancata presentazione, l’Agenzia delle Entrate potrebbe chiedere anche all’inquilino il versamento dell’imposta evasa. Ancora, l’affittuario può procedere di sua iniziativa a depositare il contratto già sottoscritto, qualora il proprietario non dovesse provvedere entro i termini previsti.

Quanto costa registrare un contratto d’affitto in ritardo

La registrazione in ritardo del contratto d’affitto prevede di corrispondere, oltre ai normali costi, anche il pagamento di alcune sanzioni, così come anticipato. In linea generale, la registrazione dell’accordo presso l’Agenzia delle Entrate comporta, per le locazioni residenziali, il pagamento dell’imposta di registro del 2%, moltiplicata per il numero di annualità contrattualizzate, salvo eccezioni. A questa, si aggiunge l’imposta di bollo da 16 euro ogni quattro facciate dello stesso contratto.

Quando si è in ritardo, bisogna però considerare due situazioni diverse, come già spiegato:

• un ritardo per cui si è avuto un ravvedimento spontaneo, che prevede quindi sanzioni ridotte;
• un ritardo scoperto dalla stessa Agenzia delle Entrate, che comporta il pagamento delle sanzioni piene.

In questo secondo caso, la normativa di riferimento è quella dell’articolo 69 del Testo Unico sull’Imposta di Registro, che prevede un minimo di 200 euro e:

• il 60% delle imposte dovute per un ritardo non superiore ai 30 giorni;
• il 120% delle imposte dovute per un ritardo superiore ai 120 giorni.

Come calcolare la sanzione per tardiva registrazione del contratto di locazione

Si è già visto che, in assenza di un’azione riparatoria spontanea da parte del locatore, si dovrà corrispondere la sanzione piena. Cosa invece accade se si sceglie il ravvedimento operoso, così come previsto dall’articolo 13 del Decreto Legislativo 472 del 18/11/1997?

Sia per il locatore che per l’affittuario, è molto importante procedere a depositare gli accordi sottoscritti, anche perché si rischia che il contratto di locazione non registrato non sia valido. Superati i 30 giorni previsti per legge, il proprietario può agire di sua iniziativa, a seconda della tipologia di contratto sottoscritto e del tempo trascorso.

Contratti a regime ordinario

Se si è deciso di sottoscrivere un accordo a regime ordinario, magari approfittando di modelli precompilati del contratto di locazione, la sanzione si applica sia sull’imposta di registro che di bollo.

Partendo proprio dell’imposta di registro, si dovrà calcolare:

• il 6%, con un minimo di 20 euro, entro 30 giorni;
• il 12% entro 90 giorni;
• il 15% entro 12 mesi;
• il 17,14% entro 24 mesi;
• il 20% oltre i 24 mesi;
• il 24% se c’è un processo verbale di constatazione della violazione, senza però notifica formale.

Per quanto riguarda l’imposta di bollo, invece:

• il 10% entro 30 giorni;
• l’11,11% entro 90 giorni;
• il 12,50% entro 12 mesi;
• il 14,28% entro 24 mesi;
• il 16,66% oltre i 24 mesi.

Nei contratti a canone concordato, la base imponibile della sanzione è il 70% del canone di locazione annuo.

Contratti con cedolare secca

Cosa accade, invece, in regime di cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva a quella di registro, di bollo e anche all’IRPEF?

Pexels

Come spiega la Circolare 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, anche se il proprietario non è tenuto con la cedolare secca a corrispondere l’imposta di registro, in caso di ritardo e ravvedimento sarà tenuto a sostenere una sanzione amministrativa, commisurata all’imposta di registro che avrebbe pagato sul corrispettivo pattuito per la completa durata della locazione. Il calcolo avviene sulle medesime percentuali già viste per il regime ordinario.

Come si procede alla registrazione tardiva del contratto di locazione

A livello pratico, in caso si decida di procedere alla registrazione tardiva del contratto di locazione tramite ravvedimento, sarà necessario:

• compilare il modello F24 Elide per il versamento dell’imposta di registro, compilando anche i relativi campi relativi all’ammontare della sanzione in ravvedimento operoso;
• compilare il modello RLI, per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
• corrispondere l’ammontare dell’imposta di bollo, più relative sanzioni, sia tramite le opportune marche da bollo che sempre con il modello F24 Elide.

Per evitare di imbattersi in errori di versamento, il consiglio è quello di affidarsi al proprio commercialista di fiducia, in particolare per determinare l’ammontare esatto della sanzione e la compilazione dei relativi moduli.