Come e quando la manutenzione dei condizionatori è obbligatoria?

La manutenzione dei condizionatori è un obbligo previsto dalla normativa italiana, ma anche una pratica fondamentale per garantire efficienza, sicurezza e longevità dell’apparecchio. Un climatizzatore ben mantenuto consuma meno energia, riduce i rischi di guasti e migliora la qualità dell’aria negli ambienti. Ecco i casi in cui la manutenzione dei condizionatori è obbligatoria, cosa serve per eseguirla, in cosa consiste, i rischi nel trascurarla e a chi spetta pagarne le spese, anche quando si è in affitto.

Quando è obbligatoria la manutenzione dei condizionatori?

In Italia la manutenzione dei condizionatori è regolata da normative specifiche come il D.P.R. 74/2013, che stabilisce gli obblighi per gli impianti termici, inclusi i climatizzatori con pompa di calore utilizzati per il riscaldamento o il raffrescamento. La manutenzione dei condizionatori è obbligatoria nei seguenti casi:

• Impianti termici sopra i 10 kW: per i climatizzatori con potenza termica superiore a 10 kW (tipici di grandi abitazioni, uffici e condomini) è obbligatorio un controllo periodico di efficienza energetica, con aggiornamento del libretto di impianto.
• Uso regolare per riscaldamento: se il climatizzatore è usato come pompa di calore per riscaldare in inverno, la manutenzione è obbligatoria ogni 2-4 anni, a seconda delle indicazioni del produttore o del tecnico abilitato.
• Normative regionali: alcune regioni italiane (come Lombardia e Piemonte) prevedono obblighi specifici, come il controllo biennale dei gas fluorurati (F-gas) per i climatizzatori con potenza superiore a 12 kW, secondo il Regolamento UE 517/2014.
• Manutenzione ordinaria: anche per gli impianti sotto i 10 kW, come quelli domestici, è consigliata una manutenzione annuale per garantire sicurezza e conformità, anche se non sempre è un obbligo legale.

In generale, il manuale d’uso del climatizzatore specifica ogni quanto fare la manutenzione, che deve essere rispettata per mantenere valida la garanzia e assicurare il corretto funzionamento dell’apparecchio.

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Cosa serve per la manutenzione obbligatoria dei climatizzatori

Per adempiere agli obblighi di manutenzione dei condizionatori, è necessario seguire un processo strutturato e utilizzare una documentazione specifica. Ecco cosa serve:

• Libretto di impianto: obbligatorio per tutti i climatizzatori con funzione di riscaldamento e potenza superiore a 10 kW, è un documento che registra i dati dell’impianto, le manutenzioni effettuate e i controlli di efficienza energetica. Deve essere compilato da un tecnico abilitato e aggiornato a ogni intervento.
• Controllo di efficienza energetica: per gli impianti sopra i 10 kW il tecnico verifica il rendimento energetico e la conformità ai limiti di emissione, rilasciando un Rapporto di Controllo Tecnico (allegato II o IV del D.P.R. 74/2013).
• Attrezzature specifiche: il tecnico utilizza strumenti come manometri per controllare la pressione del gas refrigerante, rilevatori di perdite per gli F-gas e detergenti specifici per pulire filtri e componenti.
• Certificazione F-gas: per i climatizzatori contenenti gas fluorurati, il tecnico deve essere certificato secondo il Regolamento UE 2067/2015, per garantire una gestione sicura dei gas serra.
• Contratto di manutenzione: in condomini e uffici è utile stipulare un contratto con una ditta specializzata per pianificare interventi regolari e mantenere la documentazione in ordine.

In cosa consiste la manutenzione ai condizionatori?

La manutenzione di un climatizzatore comprende una serie di interventi mirati a garantire il funzionamento ottimale e la sicurezza dell’apparecchio. Gli interventi principali includono:

• Pulizia dei filtri: i filtri dell’unità interna vengono rimossi, lavati con acqua tiepida e sapone neutro o disinfettati con prodotti specifici per eliminare polvere, batteri e muffa.
• Controllo del gas refrigerante: il tecnico verifica la pressione del gas (come ad esempio R32, R410A) e cerca eventuali perdite, che possono ridurre l’efficienza o violare le normative sugli F-gas.
• Pulizia delle unità del condizionatore: l’unità interna ed esterna vengono pulite per rimuovere sporco, foglie o detriti che ostruiscono le serpentine o le ventole.
• Verifica dei componenti elettrici: controllo di cavi, connessioni e scheda elettronica per prevenire cortocircuiti o malfunzionamenti.
• Test di efficienza: misurazione del rendimento energetico per garantire che il climatizzatore consumi il minimo indispensabile.
• Lubrificazione delle parti mobili: applicazione di lubrificanti su ventole o meccanismi per ridurre l’usura.
• Aggiornamento del libretto: registrazione dell’intervento con data, operazioni eseguite e firma del tecnico.

La manutenzione ordinaria dovrebbe essere effettuata almeno una volta l’anno, preferibilmente prima dell’estate o dell’inverno, mentre i controlli di efficienza energetica seguono la periodicità stabilita dalla normativa (ogni 2-4 anni).

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Cosa si rischia se non si fa la manutenzione obbligatoria ai condizionatori

Trascurare la manutenzione obbligatoria dei condizionatori può avere conseguenze sia legali che pratiche. In termini di sanzioni amministrative, per gli impianti sopra i 10 kW la mancata manutenzione o l’assenza del libretto di impianto può comportare multe da 500 a 3.000 € per i proprietari, secondo il D.P.R. 74/2013. In caso di perdite di gas fluorurati non segnalate, le sanzioni possono superare i 7.000 € (Regolamento UE 517/2014).

Un climatizzatore non mantenuto a dovere può inoltre subire malfunzionamenti come perdite di gas, surriscaldamenti del compressore e guasti alla ventola, con costi di riparazione tra i 100 e i 500 euro. I filtri sporchi e il gas insufficiente nel condizionatore, tra l’altro, ne riducono l’efficienza e aumentano i costi in bolletta fino al 30%.

Le conseguenze di una mancata manutenzione riguardano anche la salute di chi abita in casa: l’accumulo di batteri o muffa nei filtri dei climatizzatori può peggiorare la qualità dell’aria, causando allergie o irritazioni respiratorie. Per tutte queste ragioni molti produttori richiedono una manutenzione regolare per mantenere valida la garanzia del climatizzatore.

Chi deve effettuare la manutenzione del condizionatore?

La manutenzione obbligatoria dei condizionatori deve essere eseguita da un tecnico abilitato, iscritto al registro F-gas e in possesso della certificazione necessaria per gestire gas fluorurati. Professionisti di questo tipo hanno le competenze per controllare l’efficienza energetica, verificare le perdite di gas e aggiornare il libretto di impianto. 

Per la manutenzione ordinaria (che prevede ad esempio la pulizia dei filtri), i proprietari o gli inquilini possono eseguire interventi semplici, ma per operazioni complesse come il controllo del gas o dei componenti elettrici è indispensabile un tecnico qualificato.

A chi spetta pagare la manutenzione dei condizionatori in affitto?

In una casa in affitto la responsabilità dei costi di manutenzione del condizionatore dipende dal tipo di intervento da svolgere:

• La manutenzione ordinaria spetta all’inquilino, che deve occuparsi della pulizia dei filtri e di piccoli interventi di routine, come stabilito dall’art. 1576 del Codice Civile. I costi sono generalmente bassi  e vanno dai 10 ai 50 euro per materiali o interventi fai da te.
• La manutenzione straordinaria spetta al proprietario, che deve coprire interventi come la ricarica del gas, la riparazione del compressore o i controlli di efficienza energetica. Questi interventi, considerati migliorativi per l’impianto, hanno un costo orientativo tra i 100 e i 300 euro.

Il contratto di locazione può comunque specificare una diversa suddivisione delle spese, e dunque è importante consultarlo al momento dell’operazione. In caso di dubbi, è consigliabile che proprietario e inquilino si accordino preventivamente per evitare controversie.