Demolizione fabbricati: come avviene, con quali regole e quanto costa

La demolizione di un fabbricato rappresenta un’operazione complessa e delicata, da programmare ed eseguire con attenzione e solo se si è in possesso delle giuste competenze e della necessaria dotazione tecnica. L'impresa che esegue l'abbattimento deve mettere in pratica tutta una serie di norme riguardanti la sicurezza di chi operi nel cantiere e delle abitazioni circostanti, nonché assicurarsi che la distruzione, l’accatastamento e il recupero dei materiali avvengano nelle modalità disciplinate dalla legge. 

Partendo proprio dalle normative di riferimento, ecco quindi cosa c’è da sapere sulla demolizione dei fabbricati anche per quanto riguarda il costo. 

Demolizione fabbricati: normativa di riferimento

Le imprese edili che effettuano la demolizione dei fabbricati hanno come normativa di riferimento il decreto legislativo 81 del 2008, conosciuto come il Testo unico sulla tutela della sicurezza e della salute nei luoghi di lavoro. Nel dettaglio, il Titolo IV, Capo II, Sezione VIII, "Demolizioni", dedica agli obblighi da rispettare gli articoli da 150 a 155, entrando nello specifico delle varie fasi da eseguire per la demolizione.

La normativa distingue anche la demolizione e ricostruzione che sono considerati come interventi di ristrutturazione edilizia secondo quanto prevede il Decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 2001. La demolizione può essere finalizzata anche a una nuova costruzione, differente da quella preesistente per quanto concerne la volumetria e la sagoma. 

Più nello specifico, la normativa consente la demolizione di un fabbricato al fine di far sorgere un edificio differente per sagoma, prospetti, sedime e aumento di volumetria. Tuttavia, occorre sempre far riferimento alle restrizioni specifiche degli edifici vincolati, ricordando che le norme locali prevalgono su quelle nazionali. 

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Qual è la differenza tra ristrutturazione e demolizione e ricostruzione

Nell’ambito del punto sopra esposto rientra la differenza tra ristrutturazione e demolizione e ricostruzione. Nel caso della ristrutturazione si può prevedere la demolizione e la ricostruzione solo se vengono mantenuti volume, sedime e sagoma preesistenti, al netto di qualche variazione per la riduzione del rischio sismico. 

Lavori di questo tipo sono regolati da procedure semplificate che richiedono, come titolo abilitativo, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). 

Demolizione e ricostruzione, qual è la normativa

Nella demolizione e ricostruzione di nuova costruzione, cambiano la sagoma, l’altezza, il volume e la collocazione dell’edificio. Di conseguenza il fabbricato realizzato varia significativamente, nel suo complesso, rispetto all’immobile preesistente. La nuova costruzione richiede autorizzazioni più complesse, come il permesso di costruire. 

Infine, si può ricorrere alla demolizione e ricostruzione con delocalizzazione quando si demolisce un edificio e lo si riedifichi in un luogo differente, dentro lo stesso comune. È necessario che l’impresa verifichi che le norme locali consentano lavori di questo tipo. Anche in questo caso, la ricostruzione esatta per volume, sagoma e sedime rientra in un lavoro di ristrutturazione; diversamente si procede come per le nuove costruzioni. 

Quali sono le fasi della demolizione di un edificio

Nel momento in cui un’impresa si accinge a effettuare lavori di demolizione di un edificio, è necessario redigere il Piano delle demolizioni, ovvero di un documento, da allegare al Piano Operativo di Sicurezza, all’interno del quale si procede a una descrizione dettagliata delle fasi della lavorazione. Considerando l’ordine cronologico con il quale si susseguono le fasi, l’azienda che esegue i lavori deve: 

• effettuare un’analisi accurata del fabbricato da demolire, identificando le strutture portanti e non portanti;  
• eseguire studi, verifiche e pianificazioni approfondite circa le condizioni di stabilità dell’edificio adiacente prima di iniziare la demolizione;
• procedere con il rafforzamento della struttura da abbattere per evitare crolli non previsti durante la demolizione;  
• stabilire l’ordine delle demolizioni, predisponendo il Piano Operativo di Sicurezza (POS) e tenendo conto di quanto previsto nel PSC (Piano di Sicurezza e Coordinamento) di demolizione del fabbricato, se previsto;
• adottare le misure di sicurezza;
• sbarrare le zone coinvolte dalla demolizione;
• procedere con la demolizione, la raccolta e lo smaltimento del materiale. 

Come avviene la demolizione dei fabbricati

Nel momento in cui tutte le verifiche sulla sicurezza dei lavoratori occupati nel cantiere e degli edifici adiacenti siano state espletate, si può procedere con l’intervento di demolizione del fabbricato che può prevedere differenti tecniche. Infatti, si procede con la demolizione: 

• manuale, se si utilizzano mezzi come scalpelli, martelli, cesoie e seghe per smontare gli elementi non strutturali di piccoli dimensioni. Per questi lavori si possono usare ponteggi e piattaforme, ma i muri da demolire non devono essere più alti di due metri. Vige anche il divieto di gettare dall’alto il materiale demolito che deve essere calato mediante specifici canali e mezzi meccanici;
• meccanica, se effettuata con l’utilizzo di escavatori, gru, pinze e cesoie idrauliche e caricatori;
• con esplosivi, ottenuta provocando il crollo delle strutture mediante delle deflagrazioni.

Gestione e smaltimento dei materiali di risulta

L’azienda che effettua la demolizione dell’edificio deve rispettare le rigide norme che regolano la gestione e lo smaltimento dei materiali di risulta. In particolare, dall’abbattimento del fabbricato derivano materiali: 

• inerti, che si possono riciclare per creare nuovo cemento o per riempimenti e sottofondi stradali;
• metallici come ferro, acciaio, rame e alluminio, tutti riciclabili per realizzare nuovi manufatti;
• legnosi, tra i quali anche le travi e le tavole, da riutilizzare come combustibili o per produrre pannelli truciolari;
• plastiche, da riciclare per ottenere nuovi manufatti o per produrre energia elettrica o termica;
• pericolosi, come eternit, amianto, solventi e vernici, per il cui smaltimento è necessario osservare rigide norme che prevedono lo smaltimento in impianti dedicati. 

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Quanto costa demolire un fabbricato

Il costo per la demolizione di un fabbricato si misura a metro cubo e deve essere considerato nell’espletamento di tutte le fasi, dalla messa in sicurezza con la puntellatura all’installazione di ponti esterni fino a 2 metri, dalle opere di demolizione a regola d’arte all’accatastamento, fino al trasporto e allo scarico dei rifiuti. È importante chiarire che lo smaltimento deve essere calcolato a parte. 

Pertanto, il costo varia da un minimo di 14 euro a metro cubo se si tratta di demolizione effettuata con mezzi meccanici di pietrame, mattoni in legno, ferro, latero-cemento, a un massimo di 18 euro per l'abbattimento di strutture portanti in calcestruzzo armato. La demolizione effettuata a mano in genere viene indicata al metro quadro e può comportare una spesa variabile tra: 

• 18 e 28 euro per le pareti in muratura;
• 7 e 10 euro per i pavimenti;
• 13 e 17 euro per l’intonaco;
• 11 e 15 euro per il cartongesso;
• 18 e 20 euro per abbattere un tramezzo;
• 25 e 32 euro per la demolizione totale.

In tutti i casi, la spesa per smaltire i materiale si attesta intorno a 80 euro al metro cubo. 

Demolizione fabbricati, qual è il costo per un intero edificio

Se, invece, si intende demolire interi edifici, è necessario determinare i volumi effettivi. Ovvero, nella demolizione i fabbricati sono calcolati vuoto per pieno, misurati dal filo delle parete esterne e per l’altezza massima delle coperture, a esclusione di balconi, gronde e comignoli. 

Pertanto, se l’edificio è di 100 metri quadrati ed è alto tre metri, per un volume in metri cubi pari a 300, si può spendere: 

• tra 4.200 e 5.400 euro di demolizione moltiplicando il costo a metro cubo (14 o 18 euro) per il totale dei metri cubi;
• 24.000 euro circa di smaltimento della demolizione dei fabbricati Iva compresa, considerando una media di circa 80 euro al metro cubo. 

Infine, per la demolizione di fabbricati abusivi, dopo che il Comune abbia accertato l’abuso e abbia emesso l’ordinanza di demolizione e siano trascorsi i tempi per l’eventuale ricorso, si può arrivare a spendere tra i 10.000 e i 30.000 euro, a seconda delle specificità dell’immobile.