Case prefabbricate modulari, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulla cessione

Qual è il trattamento Iva delle cessioni di case prefabbricate modulari “chiavi in mano”? A fornire chiarimenti in merito è l’Agenzia delle Entrate. Con la risposta n. 304 del 5 dicembre 2025, è stato spiegato che queste particolari abitazioni devono essere qualificate come beni immobili, con esenzione dall’imposta sul valore aggiunto salvo i casi di impresa costruttrice. Ma vediamo meglio quanto è stato precisato.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 304, ha sottolineato che le case modulari prefabbricate, complete di impianti e rifiniture e pronte per essere abitate, devono essere qualificate come beni immobili. Questo perché la loro installazione richiede mezzi e personale specializzato e quindi la cessione rientra nel regime naturale di esenzione Iva. L’imponibilità c’è solo se la società venditrice può essere qualificata come impresa costruttrice, in questo caso si possono applicare le aliquote agevolate del 4% (prima casa) o del 10%.

In particolare, all’Agenzia delle Entrate è stato domandato se le aliquote del 4 e del 10 per cento richieste dai clienti privati residenti in Italia e non soggetti passivi Iva possono essere applicate sulla base di una dichiarazione, se le fatture devono essere registrate presso l’Agenzia delle Entrate italiana e quali conseguenze ci sono in caso di un’eventuale falsità della dichiarazione.

Nel fornire la sua risposta, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che, trattandosi di beni immobili, la società – soggetto passivo Iva registrato in un altro Stato membro dell’Ue e aderente al regime One stop shop (Oss) – non può avvalersi del regime Oss, che è riservato alle vendite a distanza di beni mobili. Ha poi sottolineato che gli adempimenti Iva – qualora la società sia anche costruttrice, oltre che venditrice – devono essere assolti tramite identificazione diretta o nomina di un rappresentante fiscale in Italia e che resta fermo l’obbligo di censimento delle case modulari presso il catasto fabbricati. 

In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in caso di dichiarazione mendace da parte dell’acquirente per ottenere l’aliquota ridotta, viene recuperata la differenza d’imposta e applicata una sanzione del 30% oltre agli interessi, senza responsabilità sanzionatoria per la società.