Immobiliare non residenziale: logistica astro nascente nel 2018

Nel 2018 gli investimenti non residenziali in Italia sono stati convogliati per lo più verso la città di Milano. Mentre per gli uffici si lamenta una generale mancanza di prodotto di qualità rispetto alla domanda, meglio è andata ai locali commerciali, pur con i timori per le possibili ripercussioni delle chiusure domenicali. Logistica astro crescente in scia allo sviluppo dell’ecommerce.

Nel 2017, per il secondo anno consecutivo, il mercato immobiliare non residenziale ha segnato un aumento. La crescita ha riguardato tutti e tre i comparti: il mercato degli uffici +6,5%, quello di negozi e laboratori del +6,9%, quello produttivo +7,6%. Lieve flessione per i contratti di leasing, che però sono aumentati del 7,2% nel primo quadrimestre 2018. A dirlo i dati del “Rapporto Immobiliare non residenziale” realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Asset immobiliari alternativi nel 2018

A livello europeo gli investitori istituzionali non smettono di investire in immobili retail, ma, secondo Bnp Paribas Re, stanno spostando la loro attenzione su asset alternativi in linea con le nuove tendenze del mercato. Tra questi, i retail park, gli outlet e i negozi lungo le high-street che ai loro occhi appaiono come gli investimenti più sicuri

Secondo i dati di “Winning in Growth Cities”, rapporto annuale pubblicato da Cushman & Wakefield, in uno scenario in cui gli investimenti nel mercato immobiliare globale hanno fatto registrare una crescita annua del 18% a giugno 2018, toccando il record di 1.800 miliardi di dollari, Milano entra nel mirino degli investitori soprattutto per quanto riguarda la possibilità di sviluppo nel senior housing. Alto potenziale, soprattutto a Milano, per il settore dello student housing, settore nel quale si distingue Camplus come società di sviluppo di nuovi progetti.

Grande vivacità per il settore immobiliare hospitality italiano, con una vasta offerta di strutture ricettive e un interesse da parte degli investitori in continua crescita. Paesaggi mozzafiato e trend in positivo spingono i grandi marchi a scegliere l’Italia come meta per i loro investimenti.

Infine, il ribasso dei prezzi delle case che ha accompagnato la crisi immobiliare ha interessato anche i box auto. Secondo un'analisi del franchising Tecnocasa, nel primo semestre del 2017 i valori dei box auto nelle grandi città sono diminuiti dello 0,5% e quelli dei posti auto dello 0,7%.

Logistica settore interessante per lo sviluppo dell'ecommerce

In Europa attualmente le proprietà immobiliari logistiche rappresentano l’11% del totale; 15 anni fa erano una percentuale molto più trascurabile. Tutto merito dell’e-commerce, che ha spinto il settore in maniera significativa soprattutto nell’ultimo decennio: si prevede che entro il 2022 il mercato delle vendite on line supererà i mille miliardi di euro.

Secondo Bnp Paribas Re è forte in Europa il mercato degli immobili per la logistica. Anche se l’assorbimento degli spazi superiori ai 5 mila metri quadri si è ridotto nel primo semestre 2018 del 14% annuo, se calo c’è stato è fisiologico e testimonia un’industria matura.

Secondo Colliers il primo semestre 2018 è andato tutto sommato bene per gli investimenti in logistica e uffici a Milano, ma è presto per cantare vittoria per l’Italia intera.  I rendimenti della logistica milanese restano comunque interessanti

Retail e centri commerciali

L’Italia dell’immobiliare commerciale ha chiuso il 2017 con un fatturato in crescita. Soprattutto per quanto riguarda le high street, che continuano ad attirare visitatori e affari a piene mani, con tredici transazioni nel 2017 del valore complessivo superiore agli 800 milioni di euro.

Nei primi nove mesi dell'anno, secondo Cbre, battuta d'arresto per gli investimenti immobiliari, che in Italia hanno chiuso a 5,4 miliardi, in diminuzione del 25% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. In controtendenza si registra tuttavia una crescita del settore retail, +22% sul 2017. Il segmento High Street Fashion vede poi l’Italia al sesto posto con la milanese via Montenapoleone dopo Hong Kong, secondo il Fashion&High Street Report 2018 redatto da Federmoda.

In generale il mercato immobiliare legato a negozi e centri commerciali mostra movimenti sempre più netti inseguendo l’evoluzione degli shopping center verso un modello multicanale, dove coesistono e convergono l’esperienza virtuale e fisica con al centro l’esperienza del cliente. L’Italia promette bene in questo senso, ma a spaventare gli operatori, soprattutto per quanto riguarda i centri commerciali, secondo Cncc sono i possibili impatti di una probabile decisione a favore delle chiusure domenicali dei negozi.

In 10 anni tuttavia si contano circa 62mila i negozi in meno (-10,9%). Lo ha reso noto la Confcommercio nel rapporto “Demografia d’impresa nei centri storici italiani”, il quale ha evidenziato in particolare che dal 2008 a oggi i negozi nei centri storici delle principali città italiane sono diminuiti dell’11,9%, mentre sono cresciuti il commercio ambulante (+8,7%) e, soprattutto, alberghi, ristoranti e bar (+17%).

Canoni di locazione in aumento e cedolare secca per i negozi

I canoni di locazione sono in aumento soprattutto per quanto riguarda le zone “prime”, più gettonate e di qualità in tutta Europa, in scia alla ripresa dei consumi.

In questo scenario, la possibilità di introdurre la cedolare secca anche per gli immobili commerciali italiani viene vista dagli operatori come un ottimo segnale per rilanciare le attività commerciali, facendo risparmiare 2800 euro l’anno.  La misura – attesa da tempo dalla proprietà immobiliare e sollecitata anche dalle organizzazioni rappresentative di commercianti e artigiani – dovrebbe essere confermata nella prossima manovra di Bilancio. Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha parlato di “un importante segnale per il settore”.