Il 2023 è stato l’anno che ha posto sotto i riflettori, tra le altre cose, le norme sugli affitti brevi. Un fenomeno che da tempo richiedeva attenzione, soprattutto per quanto riguarda l’esplosione del turismo nelle principali città italiane, non sempre adeguatamente attrezzate per gestire la compresenza di residenti e turisti. Il proliferare di questi ultimi è infatti spesso visto dalle amministrazioni locali come un problema da risolvere limitando il numero di appartamenti in locazione breve, anche per arginare il caro affitti. Non dello stesso avviso sono i gestori di appartamenti in affitto turistico. Ma il Governo ha detto la sua con la legge di Bilancio. Vediamo cosa è successo nel 2023 sotto il profilo degli affitti brevi.
Le norme sugli affitti brevi nel 2023
Chi desidera diventare property manager, ovvero gestore di appartamenti in affitto turistico, o in generale in locazione breve, deve essere informato sulle normative vigenti in materia, che sono diverse e distinte da quelle valide per altri tipi di locazione, anche in relazione ai contratti. In generale le norme sulla locazione breve prevedevano finora l’obbligo di un codice identificativo regionale (CIR) e una cedolare secca al 21 per cento.
A partire dall’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024, qualcosa cambierà sia in termini di obblighi, che prevedranno obbligatoriamente un codice nazionale (Cin) sia quanto alla cedolare secca, che a partire dal secondo appartamento affittato dovrebbe aumentare al 26 per cento. Misura, quest’ultima, che non incontra il favore dell’Associazione dei gestori di appartamenti in affitto breve, secondo i quali l’innalzamento della tassazione va a penalizzare il settore turistico, immobiliare e tutto l’indotto.
Le norme sugli affitti brevi sono state revisionate a partire dal Ddl Santanchè dell’estate 2023 in considerazione del fatto che anche l’Ue ha chiesto una maggiore trasparenza sul tema e una armonizzazione della normativa tra tutti i Paesi europei. Il ddl approvato dal Ministero del Turismo prevede anche un limite al tempo di soggiorno e maggiori adempimenti da parte dei property manager.
Affitti brevi e nuove norme, le opinioni degli operatori
Il mercato degli affitti brevi è relativamente nuovo ma di grande impatto nel mondo immobiliare e in quello turistico. Le nuove norme sul tema hanno suscitato reazioni opposte. C’è chi trova la proposta legislativa inutilmente stringente o persino incostituzionale, chi invece considera l’intervento troppo leggero.
In generale non è opinione dei property manager che introdurre nuove limitazioni alle locazioni brevi possa essere la soluzione contro il caro affitti, anche se resta il problema di appartamenti in locazione breve che, soprattutto in città come Milano o Firenze e in corrispondenza di alcuni eventi centrali nel calendario, possono raggiungere cifre esorbitanti.
Altra diatriba è quella tra gestori di appartamenti e albergatori, i quali, peraltro, si trovano su fronti, se non opposti, complementari rispetto all’offerta turistica (appartamento e hotel offrono infatti esperienze ricettive assai differenti). Senz’altro tutti i modelli di gestione non sono privi di rischi, e una maggiore chiarezza normativa è solo auspicabile.
Il mercato degli affitti brevi nel 2023
Ville di campagna, ville fronte mare e appartamenti in centro storico. Quando si tratta di immobili di lusso per affitti brevi sono queste le tipologie immobiliari più richieste. A dirlo è un'analisi di Great Stays, tour operator specializzato in affitti di proprietà di prestigio in Umbria e Toscana, ha analizzato le richieste relative alla stagione primaverile-estiva per meglio comprendere in quale direzione sta andando il turismo del luxury short rental.
Nel secondo trimestre del 2023 i turisti hanno trascorso quasi 153 milioni di notti in alloggi in affitto a breve termine nell’UE, prenotando tramite Airbnb, Booking, Expedia Group o TripAdvisor. Ciò si traduce in un aumento del 15,8% rispetto allo stesso periodo del 2022. Con questo valore il turismo su piattaforma continua a superare i livelli pre-pandemia e a stabilire nuovi valori record mensili: ad aprile sono stati trascorsi 46,7 milioni di pernottamenti in alloggi prenotati tramite piattaforme online, mostrando un aumento del 19,5% rispetto ad aprile 2022.
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