Quanto costa il passaggio di proprietà di una casa

Quanto costa il passaggio di proprietà di una casa? È una domanda più che legittima da porsi, quando la proprietà di un immobile viene trasferita da un soggetto all’altro, ad esempio in caso di vendita, di donazione oppure a seguito di una successione testamentaria. Come facile intuire, questo procedimento ha infatti degli oneri da sostenere, in particolare nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.

Ad esempio, si dovrà corrispondere l’imposta di registro del 2% per la prima casa e del 9% per la seconda, a cui si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali, pari a 50 euro ciascuna sempre per la prima casa e in percentuale sul valore dell’immobile per le successive. A questo scopo, è utile avvalersi di una guida specifica per le imposte di registro e catastale. Ancora, in caso di donazioni o di successione, vi possono essere altre tasse commisurate sul valore dell’immobile.

Come si calcola il passaggio di proprietà di una casa

Prima di procedere con l’analisi dei costi relativi a questa procedura, è utile soffermarsi su cosa sia e come si calcola il passaggio di proprietà di un immobile. Quest’ultimo è un atto ufficiale che testimonia il trasferimento della proprietà del suddetto immobile da un individuo all’altro, ad esempio in caso di:

• successione;
• donazione;
• vendita.

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L’atto in questione deve essere firmato in presenza di un notaio, in qualità di garante dell’intera procedura. Quando il trasferimento avviene a titolo oneroso, ovvero a seguito della compravendita dell’immobile, l’atto viene solitamente sottoscritto al momento del rogito notarile. È inoltre utile ricordare che il passaggio di proprietà rappresenta un procedimento sempre necessario, indipendentemente dal legame esistente fra i soggetti: di conseguenza, anche in presenza di un semplice lascito o di una donazione, l’atto dovrà essere redatto.

In linea generale, il calcolo del passaggio di proprietà comprende:

• l’imposta di registro;
• l’imposta ipotecaria;
• l’imposta catastale;
• altre imposte relative a casi specifici, come per la donazione o la successione;
• l’onorario del notaio.

I documenti necessari per il passaggio di proprietà

Affinché il passaggio di proprietà possa essere portato a termine, calcolandone nel dettaglio i relativi oneri - le imposte sulla prima o sulla seconda casa, gli oneri di donazione, le eventuali tasse sulla successione - è necessario che al notaio vengano forniti alcuni indispensabili documenti.

Sarà infatti necessario:

• presentare i dati anagrafici dei soggetti coinvolti, con la copia dei documenti d’identità e del codice fiscale;
• produrre l’atto di provenienza dell’immobile;
• recuperare il certificato di agibilità, necessario per comprovare lo stato di sicurezza, igiene, salubrità e consumo energetico dell’immobile, in base alla normativa vigente;
• recuperare dagli Uffici di Pubblicità Immobiliare la visura ipotecaria, che permette di attestare il proprietario dell’immobile ,la presenza di eventuali ipoteche e molto altro ancora;
• ottenere l’attestato di prestazione energetica (APE), indispensabile per valutare la classe energetica dell’edificio.

Quanto costa fare il passaggio di proprietà di una casa

Appreso il funzionamento del passaggio di proprietà e la documentazione da produrre, si può passare ai costi di questo atto necessario. Ma quanto costa davvero? Per rispondere a questa domanda, è necessario considerare:

• la tipologia di immobile, se ad esempio prima o seconda casa;
• la tipologia di trasferimento, ovvero per vendita, successione o eredità;
• gli onorari del notaio.

Costo del passaggio di proprietà per la prima casa

Quella del passaggio di proprietà per la prima casa è l’evenienza più comune, soprattutto in caso di compravendita. La maggior parte degli acquirenti si affaccia infatti sul mercato immobiliare al momento della ricerca della prima abitazione. In questo caso, i costi relativi all’atto di trasferimento dell’immobile così si compongono:

• imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile;
• imposta ipotecaria da 50 euro;
• imposta catastale sempre da 50 euro.

A questi vanno aggiunti gli onorari del notaio, che possono essere variabili a seconda del professionista scelto. Questi possono variare dai 500 ai 2.000 euro, solitamente includendo i costi complessivi dell’intero rogito, ma si tratta di indicazioni del tutto generiche, poiché ogni caso è a sé stante.

Costo del passaggio di proprietà per la seconda casa

Più importanti sono invece i costi da sostenere quando il passaggio di proprietà è relativo alla seconda casa, ovvero si è già in possesso di un immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso, si dovranno corrispondere:

• l’imposta di registro al 9% del valore dell’immobile;
• l’imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile;
• l’imposta catastale pari all’1% del valore dell’immobile.

Anche in questo caso, sarà sempre necessario considerare gli onorari del notaio nel computo finale.

Costo del passaggio di proprietà per donazione o successione della casa

Può capitare che la necessità di concludere il passaggio di proprietà non sia relativa a una compravendita immobiliare, bensì a una donazione. È il caso, ad esempio, del trasferimento effettuato dai genitori ai figli, senza che questi ultimi abbiano corrisposto un pagamento per il possesso dell’immobile. Ancora, potrebbe essere necessario sapere quali siano i costi del passaggio di proprietà per successione, ovvero in caso di eredità. È utile sapere che, in una simile evenienza, l’atto dovrà essere sottoscritto entro un anno dal decesso del proprietario iniziale dell’immobile.

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Sia nel caso della donazione che in quello della successione, bisogna considerare i seguenti costi:

• l’imposta di registro pari al 5% della rendita catastale dell’immobile, moltiplicata per il suo coefficiente fisso. A questo scopo, è utile avvalersi di una guida alla rendita catastale, per comprendere nel dettaglio come calcolare le relative imposte;
• l’imposta ipotecaria da 200 euro per la prima casa;
• l’imposta di bollo forfettaria da 230 euro;
• i diritti di trascrizione ipotecaria da 90 euro;
• la tassa variabile per l’archivio notarile;
• la tassa catastale di 200 euro.

A questi costi, si possono aggiungere anche quelli relativi alla tassa di successione:

• il 4% per i familiari in linea diretta, come verso il coniuge o i figli, per immobili di valore superiore a 1 milione di euro. La tassa va corrisposta per ogni beneficiario;
• il 6% per i familiari di seconda linea - fratelli, cugini, zii, nonni, nipoti - per il valore dell’immobile eccedente a 100.000 euro. Anche in questo caso, l’imposta si calcola per ciascun beneficiario;
• l’8% per tutti gli altri soggetti, non rientranti nelle precedente linee ereditarie.

Ovviamente, bisognerà sempre considerare i costi relativi all’onorario del notaio. Per evitare di imbattersi in errori, il consiglio è sempre quello di affidarsi a un bravo notaio e, se necessario, anche al proprio commercialista di fiducia.