Ritorno in ufficio: i numeri del mercato dopo la pandemia

A cinque anni dall’inizio della pandemia da Covid-19, che ha rivoluzionato le modalità di lavoro in tutto il mondo, un nuovo studio di JLL mette in luce come siano le generazioni più giovani, in particolare la Generazione Z, a guidare il ritorno in ufficio, sfidando le convinzioni diffuse che vedevano i lavoratori più maturi come i più legati alla presenza fisica. A Milano e Roma il mercato delle locazioni degli spazi lavorativi resta di primaria importanza.

L’analisi, basata su un sondaggio condotto su oltre 12.000 dipendenti di vari settori in 44 Paesi, rivela che i giovani fino a 24 anni sono più propensi a frequentare l’ufficio rispetto ai colleghi più senior. In media, i lavoratori della Generazione Z sono in ufficio circa 3 giorni a settimana, una frequenza superiore rispetto alle altre fasce di età. 

Perché i giovani tornano in ufficio?

Matteo Lavazza, Head of Project & Development Services di JLL Italia, spiega: “I lockdown hanno segnato profondamente questa generazione, che ha vissuto gli anni formativi e l’inizio della carriera in isolamento, senza poter usufruire dei benefici sociali e professionali dell’interazione diretta. Ora, per i giovani, l’ufficio rappresenta un elemento chiave per vivere un’esperienza lavorativa soddisfacente e ricca di opportunità di crescita.”

Il mercato immobiliare risponde alla domanda

Questa tendenza si riflette anche nel mercato degli spazi di lavoro. Stefania Campagna, Head of Leasing Advisory di JLL Italia, evidenzia: “Nel primo trimestre 2025, a Milano, il take-up ha registrato un aumento del 20% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La domanda di uffici di alta qualità, soprattutto nelle zone centrali e nel CBD, è molto forte. Questi spazi di livello superiore sono fondamentali per attrarre e trattenere i talenti in un mercato sempre più competitivo.”

Una sfida tra generazioni

Nonostante l’entusiasmo dei più giovani, lo studio evidenzia un divario crescente tra le aspettative delle diverse fasce di età. I lavoratori over 55, più adattabili, sono però più sensibili a fattori ambientali come il rumore e la qualità dell’aria. La fascia tra i 35 e i 54 anni, invece, si mostra meno soddisfatta, chiedendo miglioramenti tecnologici, maggiore flessibilità e servizi orientati al benessere.

Le differenze geografiche

A livello globale, le tendenze variano: in Italia e nei paesi del Medio Oriente, la presenza in ufficio si aggira tra i 3,5 e i 4 giorni a settimana. Al contrario, nel Regno Unito e in Canada si preferisce un modello più ibrido, con circa 2 giorni in ufficio. Negli Stati Uniti, il lavoro in presenza si riduce ulteriormente, con una media di poco superiore ai 2 giorni.

Il mercato degli uffici a Milano

Nel primo trimestre del 2025, il mercato degli uffici di Milano ha confermato la propria solidità, registrando un take-up complessivo di circa 107.000 mq, a cui si aggiungono oltre 3.000 mq di sublocazioni. A trainare la performance è stata, ancora una volta, la forte domanda di spazi di grado A, che hanno rappresentato circa l'80% dell’assorbimento totale.

I dati mostrano una crescita di circa il 20% rispetto al primo trimestre del 2024, mantenendo i volumi sostanzialmente in linea con il record di assorbimento del 2022. Dal lato occupier, si conferma un forte focus sulla qualità degli immobili e sulla centralità delle location: oltre il 50% delle superfici assorbite si concentra nelle aree del Centro e del Central Business District (CBD). Particolarmente significativo è stato il contributo del CBD di Porta Nuova, dove due transazioni di rilievo hanno totalizzato oltre 20.000 mq di take-up.

Dal punto di vista delle dinamiche di mercato, si consolida la preferenza per spazi di alta qualità: a fronte di un vacancy rate medio attestato intorno al 9% nel Q1 2025, il tasso di sfitto per gli immobili di grado A è sceso a circa il 3%. Sul fronte dei canoni, il prime rent ha raggiunto i 740 euro/mq/anno nella zona del Duomo e 720 euro/mq/anno nel CBD di Porta Nuova, confermando il trend di crescita sostenuto dalla scarsità di offerta nelle aree centrali.

Settorialmente, il comparto dei servizi si conferma trainante, con una particolare presenza di studi legali e operatori del settore Banking & Finance. Al contrario, si osserva un calo nella domanda da parte delle società del settore manifatturiero.

Roma: Domanda di uffici sostenuta, offerta limitata

Nel Q1 2025, il mercato degli uffici di Roma ha registrato un take-up di circa 24.000 mq, salendo a circa 30.000 mq se si includono anche le superfici destinate al settore educativo. Il dato risulta in linea con quello dello stesso periodo del 2024.

Le operazioni del trimestre sono state caratterizzate prevalentemente da transazioni di piccola e media dimensione: oltre il 60% delle locazioni ha riguardato spazi inferiori ai 1.000 mq. Tra le aree più dinamiche si distingue ancora una volta l'EUR, che da sola ha assorbito circa la metà della domanda, seguita dal CBD e dal Centro. Tuttavia, la forte domanda di superfici di qualità si scontra con una carenza strutturale di offerta adeguata, in particolare nelle zone più centrali, limitando ulteriori opportunità di crescita dell’assorbimento.

Il vacancy rate si è mantenuto sotto il 7%, con un tasso ancora più contenuto, pari a circa l'1,6%, per gli immobili di grado A. I canoni prime si sono stabilizzati a 550 euro/mq/anno rispetto al Q4 2024, registrando comunque un incremento su base annua. Un dato interessante riguarda l’incremento delle superfici assorbite a canoni superiori a 400 euro/mq/anno, che nel trimestre hanno rappresentato oltre il 10% del totale.

Guardando al futuro, la pipeline di nuovi sviluppi, particolarmente nel Centro, appare promettente: la nuova offerta di elevata qualità potrebbe non solo contribuire a colmare il gap tra domanda e offerta, ma anche stimolare un ulteriore incremento dei canoni nella Capitale.