Come e quando è possibile sospendere il contratto di locazione

Sopraggiunti motivi di forza maggiore o un immobile che, nel corso del tempo, è diventato inutilizzabile sono dei validi motivi per chiedere la sospensione del contratto di locazione. La richiesta può essere avanzata solo a fronte di circostanze specifiche e ben definite.

L’inquilino, ad ogni modo, non può smettere di pagare l’affitto unilateralmente: è sempre necessario sottoscrivere un nuovo accordo con il proprietario dell’immobile. In caso contrario si rischiano degli spiacevoli procedimenti legali.

Come sospendere un contratto di locazione

Il proprietario e l’inquilino hanno la possibilità di sospendere il contratto di affitto, ma è sempre necessario redigere un accordo scritto, nel quale devono essere riportate, in modo dettagliato, le motivazioni che hanno portato alla sospensione e il periodo nel quale le modifiche hanno valore. Deve essere indicato il nuovo importo del canone concordato - anche quando le parti dovessero decidere che non è dovuto - ed eventuali altre clausole che sono state concordate.

La sospensione del contratto di locazione deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello RLI.

Ma cosa significa, ai fini pratici, sospendere il contratto di affitto? Molto semplicemente siamo davanti ad una sospensione temporanea degli accordi tra le parti, senza che il contratto venga annullato in modo definitivo. Nel periodo della sospensione le parti concordano lo stop a certe obbligazioni, tra le quali ci possono essere il pagamento del canone o la messa a disposizione dell’immobile stesso.

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Come funziona la sospensione del contratto

È importante sottolineare che la sospensione del contratto di locazione non è espressamente prevista dalla legge. Le parti, però, la possono attuare attraverso uno specifico accordo. Nel periodo della sospensione, il canone non viene versato, ma il contratto non viene disdetto definitivamente: è semplicemente congelato per un determinato periodo.

Come si caratterizza la sospensione del contratto di locazione:

• deve essere sottoscritto un accordo tra le parti. L’inquilino e il proprietario possono concordare la sospensione del contratto, perché è sopraggiunta una momentanea difficoltà economica da parte del conduttore o per altri motivi;
• nel caso in cui l’immobile sia diventato inagibile - perché si sono rotte delle tubature che richiedono un intervento invasivo o perché è arrivata un’ordinanza comunale di inagibilità - l’inquilino ha la possibilità di sospendere il versamento del canone di affitto, non potendo usufruire dell’immobile (è sempre necessario l'accordo con il proprietario);
• nel periodo nella quale vi è la sospensione, l’inquilino non è obbligato a versare il canone e il locatario non lo può richiedere. Ma soprattutto non può avviare delle azioni legali per morosità;
• una volta terminata la sospensione, il contratto di locazione si riattiva in modo automatico con le stesse condizioni e le clausole previste nel modello di contratto di locazione. Nel caso in cui le parti avessero intenzione di apportare delle modifiche ne devono sottoscrivere uno nuovo.

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Quando si può interrompere un contratto di affitto?

Il contratto di locazione può essere sospeso nel momento in cui dovessero sopraggiungere delle situazioni non previste nel momento della sua sottoscrizione. Questo avviene quando il proprietario o l’inquilino si dovessero trovare nella situazione di non essere in grado di adempiere agli obblighi contrattuali per un determinato periodo di tempo.

La nuova situazione che si è venuta a definire può essere determinata da:

• delle cause di forza maggiore;
• delle emergenze nazionali;
• un accordo tra le parti.

È importante sottolineare che la sospensione del contratto di affitto si può realizzare solo e soltanto quando si verificano delle specifiche ipotesi, tra le quali ci sono:

• un accordo tra le parti;
• l’immobile non può più essere utilizzato.

Cause di forza maggiore

Che cosa si intende per cause di forza maggiore? A fornire delle indicazioni precise e dettagliate ci hanno pensato gli articoli 1256 e 1467 del Codice Civile, i quali prevedono che, nel momento in cui una determinata prestazione diventi impossibile per una causa non imputabile dal debitore, ogni obbligo debba ritenersi estinto. Generalmente quando si parla di un contratto di locazione, l’obbligazione non viene ritenuta estinta del tutto, ma si preferisce sospenderla fino a quando le cause di forza maggiore dovessero persistere.

Alcuni esempi pratici in questo senso sono costituiti:

• il diffondersi di una pandemia, come è avvenuto con il Covid 19, che ha rappresentato un caso emblematico di questa situazione. Inquilini e proprietari si sono trovati nella situazione di dover ridefinire i termini dei contratti di affitto a seguito delle restrizioni che sono state introdotte dal Governo;
• eventi naturali: terremoti, alluvioni o qualsiasi altro evento naturale possono portare alla inagibilità temporanea di un immobile.

Vizi dell’immobile

Eventuali vizi dell’immobile potrebbero portare alla sospensione del contratto di locazione. Perché l’inquilino possa appellarsi a questa eventualità è necessario che i suddetti vizi rendano completamente impossibile godere dell’immobile. La situazione si viene a verificare nel momento in cui il conduttore è obbligato a lasciare l’appartamento perché è diventato inabitabile, pericoloso o insalubre. Quando si verificano queste situazioni l’affittuario ha la possibilità di smettere di pagare l’affitto senza per questo rischiare un decreto ingiuntivo.

Nel caso in cui gli eventuali vizi dovesse determinare una semplice riduzione del godimento - anche quando fosse realmente consistente -, la sospensione non è possibile. In questi casi l'inquilino continua ad essere obbligatorio il versamento del canone: in separata sede avrà la possibilità di chiedere un risarcimento per il danno patito o la riduzione del canone di locazione, con il contestuale rimborso di quanto versato in eccesso.

La richiesta di sospensione del canone di locazione

La richiesta di sospensione del pagamento del canone di locazione, indubbiamente, è una delle richieste più comuni che gli inquilini effettuato al proprietario. È possibile farlo nel momento in cui, per un determinato periodo, il conduttore non sia in grado di utilizzare l’immobile per motivi di forza maggiore.

Onde evitare delle incertezze giuridiche è necessario che la negoziazione sia formalizzata.

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Cosa non è permesso fare

Quando si vuole procedere con la sospensione di un contratto locazione commerciale o ad uso abitativo non è possibile:

• bloccare unilateralmente il pagamento del canone di affitto. Prima di smettere di pagare, l’inquilino deve raggiungere un accordo con il proprietario o avere una ragione valida;
• non è possibile recedere anticipatamente senza preavviso. È possibile farlo, ma è necessario rispettare i termini di preavviso e continuare a versare il canone di locazione fino alla scadenza del contratto.