Comprare casa con una piscina abusiva: rischi e possibile sanatoria

Allo scopo di evitare spiacevoli conseguenze, prima di acquistare un immobile si dovrebbe sempre verificarne la conformità alle normative edilizie e urbanistiche vigenti. Ad esempio, cosa succede se si decide di comprare una casa con una piscina abusiva? Per quanto la compravendita sia possibile, i rischi sono importanti.

L’acquirente deve infatti accertarsi che l’abuso sia sanabile, tramite perizie tecniche, e procedere a proprie spese a regolarizzare l’immobile. In caso la sanatoria non fosse possibile, può essere ordinata la demolizione della piscina e il ripristino dei luoghi al loro stato originario: per questo è indispensabile affidarsi a un tecnico abilitato e al notaio prima di concludere l’acquisto.

Quando una piscina è abusiva

Innanzitutto, è necessario comprendere quando una piscina sia abusiva. In linea generale, la costruzione è irregolare quando realizzata senza le autorizzazioni edilizie necessarie, previste dal D.P.R. 380/2001 - ovvero dal Testo Unico dell’Edilizia - e dai regolamenti locali.

Le violazioni più frequenti riguardano il mancato ottenimento dei permessi per costruire una piscina interrata, mentre per le soluzioni fuoriterra o per le piscine temporanee le imposizioni di legge sono minori. In ogni caso, le più tipiche irregolarità riguardano:

• la mancanza della SCIA o del permesso di costruire, a seconda della natura dell’intervento. Di norma, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività serve quando la piscina ha dimensioni moderate e non altera significativamente la volumetria o la destinazione d’uso dell’immobile, in caso contrario serve il permesso di costruire;
• la violazione dei vincoli paesaggistici o storici, poiché in queste aree potrebbe essere inibita la costruzione di nuove opere o, ancora, rendersi necessaria l’autorizzazione della Soprintendenza. È necessario sapere che gli interventi abusivi in zone tutelate presentano sanzioni aggravate, ai sensi del D.Lgs. 42/2004;
• la mancata comunicazione per piscine fuoriterra o temporanee, se prevista dal Comune in cui si vuole installare la struttura.

La presenza di una piscina abusiva - anche se grezza, ovvero non completamente terminata - può comportare sanzioni, ordini di demolizione e conseguenze penali. Ancora, può influire sul valore dell’immobile e sui relativi obblighi tributari. Così come specificato dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza 2189/2018, anche le strutture abusive vanno infatti considerate nella base imponibile per le imposte di compravendita.

Cosa succede se faccio una piscina abusiva

Se si realizza una piscina senza le dovute autorizzazioni, ci si può esporre a rischi significativi. L’abuso edilizio è infatti un reato e, in base all’articolo 44 del D.P.R. 380/2001, si potrebbe essere soggetti a:

• un’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme edilizie;
• dai 5.164 ai 51.645 euro per lavori in totale difformità con le norme edilizie o senza i dovuti permessi, con l’arresto fino a due anni;
• sanzioni più gravi, come l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro e l’arresto fino a due anni in aree con vincoli paesaggistici o storici.

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Come già spiegato, il Comune può ordinare la demolizione della piscina abusiva e richiedere il ripristino dello stato originale dei luoghi, sempre a spese del proprietario. Ancora, in caso di controlli, il proprietario può subire anche il sequestro preventivo della struttura e la sospensione delle utenze. 

Cosa comporta comprare casa con un abuso edilizio

Proprio poiché le conseguenze di un abuso edilizio possono essere anche molto gravi, l’acquirente dovrebbe sempre valutare i potenziali rischi prima di concludere la compravendita di una casa con piscina irregolare. Questo perché, nonostante l’abuso edilizio sia stato commesso dal precedente proprietario, ne risponde comunque il nuovo titolare.

Quando il nuovo proprietario è responsabile dell’abuso

Come già accennato, il nuovo proprietario diventa responsabile degli effetti amministrativi dell’abuso edilizio, anche se non è stato lui a realizzarlo. La responsabilità penale, invece, resta personale e non si trasferisce automaticamente al successore nella proprietà.

Questo vuol dire che il nuovo titolare può essere sanzionato - ordini di demolizione, di ripristino dei luoghi e sanzioni amministrative - pur non essendo il soggetto che materialmente ha realizzato all’abuso. Secondo quanto stabilito dal Consiglio di Stato, con la sentenza 5318/2025, la responsabilità segue infatti la titolarità del bene, anche quando il compratore è in buona fede.

Ciò vale anche quando l’acquirente non è consapevole di eventuali abusi al momento della compravendita, ma li scopre solo dopo l’acquisto: la responsabilità ricade comunque sul titolare dell’immobile al momento delle verifiche.

Le conseguenze dell’abuso edilizio

Fra coloro che valutano l’acquisto di un immobile con irregolarità, attratti comunque dal valore o dalle caratteristiche dell’edificio, il dubbio è diffuso: “cosa rischio nel comprare casa con un abuso edilizio?”. Come già accennato in precedenza, il nuovo titolare è responsabile degli effetti amministrativi dell’irregolarità, quindi può subire:

• delle sanzioni amministrative di varia entità che, come visto, possono raggiungere i 51.645 euro;
• un ordine di demolizione, con il ripristino completo dei luoghi.

Nella pratica, oltre agli ingenti costi da sostenere, l’acquirente potrebbe non poter utilizzare l’immobile per eventuali sequestri o, ancora, potrebbe subire il blocco di lavori di ristrutturazione, con tutto ciò che ne deriva in termini economici. Fatto non di certo meno importante, bisogna considerare che gli ordini di demolizione possono essere emessi anche dopo molti anni dalla realizzazione dell’opera abusiva, comportando così degli esborsi aggiuntivi.

Quando è possibile sanare la piscina

Ma come sanare una piscina abusiva? Si tratta di una domanda più che lecita, in particolare da parte degli acquirenti che, pur di non perdere una compravendita d’occasione, sono disposti a investire per sanare le irregolarità prima del rogito o immediatamente dopo l’acquisto. 

Innanzitutto, è necessario capire se l’abuso sia sanabile. In linea generale, si può procedere a regolarizzazione quando l’intervento rispetta la doppia conformità, ovvero è conforme agli strumenti urbanistici e al regolamento edilizio comunale vigenti, sia al momento della realizzazione che della richiesta di sanatoria. In altre parole, se la piscina è stata realizzata senza il titolo abilitativo necessario - come il permesso a costruire - ma gode della doppia conformità, è sanabile.

Per procedere, è necessario presentare domanda al Comune per ottenere il permesso in sanatoria, supportata dalla perizia di un tecnico qualificato - un geometra, un architetto o un ingegnere - che ne attesti la conformità. In base all’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia, si dovrà corrispondere una sanzione doppia rispetto al contributo di costruzione.

La prescrizione della piscina abusiva

Nel valutare la possibilità di sanatoria, è utile anche considerare i termini di prescrizione della piscina abusiva. Sempre ricordando che gli effetti penali sono a capo di chi ha realizzato l’opera, per i reati minori - come appunto la mancanza di titoli abilitativi pur in presenza di doppia conformità - ai sensi dell’articolo 157 del Codice Penale:

• la prescrizione ha un termine di 4 anni;
• se vi sono degli atti interruttivi, il termine aumenta a 5 anni.

Non è invece prescrivibile l’ordine di demolizione che, come già spiegato, può giungere anche dopo anni. Lo conferma la Cassazione con la sentenza 41475/2016, specificando che l’ordine di demolizione è una sanzione amministrativa di natura ripristinatoria, volta a tutelare l’interesse pubblico.

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Cosa succede se di vende una casa con abusi edilizi

All’interno di una compravendita di un immobile che presenta irregolarità, è indispensabile non solo analizzare i rischi dell’acquirente, ma anche quelli del venditore. Infatti, per quanto la vendita di una casa con abusi edilizi sia possibile, il proprietario iniziale deve comunque adempiere ad alcuni obblighi.

In particolare, il venditore deve dichiarare gli estremi dei titoli edilizi e delle eventuali sanatorie, come richiesto dall’articolo 46 del Testo Unico dell’Edilizia. Se omette oppure occulta eventuali abusi, rischia che:

• l’atto sia nullo o annullabile;
• l’acquirente agisca per il risarcimento dei danni.

È bene specificare che - per quanto il notaio debba acquisire e riportare in atto gli estremi dei titoli edilizi, come previsto dall’articolo 46 del D.P.R. 380/2001, pena la nullità dell’atto - la verifica tecnica della reale conformità urbanistica spetta al tecnico abilitato dall’acquirente. Pertanto, in caso di abusi non comunicati ed emersi post-vendita, è sempre il venditore a risponderne.

Altri abusi edilizi da considerare

Come facile intuire, oltre alla piscina possono esistere numerosi altri abusi edilizi, che dovrebbero essere sempre approfonditamente verificati prima della compravendita. Fra i più frequenti, ad esempio vi rientrano il comprare casa:

• con veranda abusiva, realizzata senza SCIA o permesso di costruire, pertanto soggetta a sanzioni se non sanabile e ordini di demolizione;
• con soppalco abusivo, poiché spesso altera i volumi interni dell’immobile, richiedendo quindi precisi titoli abilitativi e il rispetto delle norme di conformità urbanistica;
• con bagno abusivo, poiché l’aggiunta di servizi igienici senza permesso viola sia le normative sanitarie che quelle urbanistiche, con costi di adeguamento importanti;
• con garage abusivo, che può essere costruito in aree non consentite, senza titoli abilitativi e quindi essere soggetto a procedure di sanatoria complesse o alla demolizione;
• con stanza abusiva, derivante da ampliamenti non dichiarati, che possono invalidare la conformità urbanistica;
• con tettoia abusiva, ovvero realizzata senza SCIA, anche in questo caso soggetta a sanzioni amministrative e ordini di rimozione.

In tutti questi casi, rimangono valide le medesime considerazioni sanzionatorie e di sanatoria già viste per la piscina, a meno che l’irregolarità sia molto modesta e possa quindi rientrare nelle semplificazioni previste dalla Legge 105/2024, che ha convertito il Decreto Salva Casa. In questi casi, è sufficiente la sola conformità ai requisiti urbanistici vigenti, purché non vi siano vincoli paesaggistici o storici. Data la complessità della materia, e delle procedure di regolarizzazione, il consiglio è quello di affidarsi sempre al proprio legale di fiducia e ai tecnici qualificati.