Comprare casa che proviene da donazione: rischi e nuove tutele

Acquistare o vendere un immobile che ha una storia particolare può sollevare dubbi e timori, soprattutto quando si parla di comprare una casa che proviene da una donazione. Questo tema è stato spesso percepito come complesso per via dei possibili rischi legali, delle tempistiche e delle implicazioni per chi acquista con un mutuo. 

Quando una donazione diventa inattaccabile e quali sono le reali tutele per l’acquirente? Di recente la normativa è intervenuta per ridurre le incertezze e rendere più sicure queste operazioni. Ecco le ultime novità e le nuove regole che tutelano chi compra un bene donato.

Quando una donazione diventa inattaccabile?

La donazione, sempre più spesso utilizzata come una sorta di anticipo alla successione, a differenza della compravendita può essere oggetto di contestazioni anche dopo che sono passati molti anni dalla sua stipula. Ci sono però delle situazioni particolari in cui una donazione diventa inattaccabile e in particolare è definitivamente sicura al decorso di due termini fondamentali: 

• 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, se il donante è ancora in vita;
• 10 anni dalla morte del donante, a patto che i legittimari o i creditori non abbiano promosso azioni giudiziarie.

Prima della scadenza di questi termini, i legittimari, ossia coniuge, figli o, in assenza, ascendenti, possono esercitare l’azione di riduzione, sostenendo che la donazione abbia leso la loro quota di legittima. Se l’azione ha successo, si può anche avere la restituzione dei beni donati. 

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Acquisto immobile proveniente da donazione: quali rischi?

Per lungo tempo l’acquisto di un immobile proveniente da una donazione è stato considerato un’operazione un po’ delicata, anche se da circa un mese lo scenario è cambiato. Prima però dell’entrata in vigore della riforma promossa dal Notariato, comprare un immobile proveniente da donazione esponeva a dei rischi di natura giuridica ed economica. 

Il rischio maggiore era rappresentato dalla possibilità che gli eredi legittimari, in caso di lesione della loro quota di legittima, potevano intentare una causa non solo nei confronti del donante, ma anche contro l’acquirente. Quest’ultimo, quindi, poteva essere costretto non solo ad affrontare spese legali anche di un certo rilievo, ma anche a restituire l’immobile nel peggiore dei casi. 

Dal punto di vista economico, inoltre, un immobile proveniente da donazione era spesso meno appetibile sul mercato. Molti potenziali acquirenti, infatti, spesso hanno rinunciato all’acquisto per timore di problemi futuri, con un conseguente abbassamento del valore di vendita.

Acquisto con mutuo di una casa in donazione

Parlando dell’acquisto di una casa ricevuta in donazione, uno degli aspetti più critici riguarda l’accensione di un mutuo. Le banche, infatti, sono state tradizionalmente molto caute nel concedere finanziamenti per immobili provenienti da donazione, per un motivo molto chiaro. 

Nel caso in cui l’immobile fosse stato oggetto di un’azione di riduzione, anche l’ipoteca iscritta dalla banca poteva essere messa in discussione, motivo per cui molti istituti di credito hanno rifiutato la concessione del finanziamento, mentre altri lo hanno concesso solo con garanzie aggiuntive, tenendo a mente che molto dipendeva dal fatto se il donante fosse ancora in vita o deceduto da 10 o 20 anni. 

Meno rischi per chi compra un immobile donato: le novità

Importanti novità sono arrivate di recente relativamente all’acquisto di un immobile proveniente da una donazione. A cambiare in modo significativo le regole è stata la riforma introdotta dalla Legge n. 182 del 2 dicembre 2025, meglio nota come DDL Semplificazioni, in vigore dal 18 dicembre 2025. Tra le principali novità che garantiscono acquisti sicuri in tema di donazioni immobiliari si segnalano: 

• stop al rischio di restituzione dell’immobile: chi compra un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione, non rischia più di perderlo per mano di un erede legittimario con un’azione di restituzione diretta. Quest’ultima non è più opponibile nei confronti di chi ha acquistato il bene a titolo oneroso;
• tutela degli eredi legittimari: se da una parte gli eredi lesi dalla donazione non possono più chiedere la restituzione dell’immobile da parte dell’acquirente, dall’altra hanno un diritto di credito, ossia di risarcimento in denaro, da parte del donatario, per integrare la quota di legittima;
• i vantaggi per chi acquista: maggiore sicurezza nell’acquisto di immobili di provenienza donativa, perché non c’è più il rischio che il bene venga reclamato in futuro da eredi, ma anche maggiore facilità nell’uso dell’immobile come garanzia per un mutuo, perché le banche valutano meglio i beni privi di incertezze sul titolo.

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Acquisto di un immobile proveniente da donazione indiretta

Un caso particolare è l’acquisto di un immobile proveniente da donazione indiretta, che si configura quando il donante non trasferisce direttamente l’immobile, ma fornisce il denaro necessario per acquistarlo: tipico l’esempio di un genitore che paga la casa al figlio.

La giurisprudenza fornisce indicazioni precise in merito all’acquisto di un immobile proveniente da donazione indiretta, visto che la Cassazione, con l’ordinanza n. 35461 del 2022, smentendo una sua precedente sentenza dello stesso anno, ha chiarito che gli immobili oggetto di donazione indiretta, non possono essere sottoposti ad azione di riduzione. 

In sostanza, dal momento che l’immobile è acquistato direttamente dal donatario e non vi è alcun trasferimento da parte del donante, non ci può essere alcuna pretesa restitutoria da parte dei legittimari, quindi chi acquista una casa da chi l’ha ricevuta tramite una donazione indiretta è al sicuro e non corre alcun rischio. 

Come vendere un immobile proveniente da donazione?

Anche un immobile proveniente da donazione può essere venduto, a patto di conoscere i passi da seguire e gli accorgimenti da adottare. Per evitare spiacevoli sorprese, infatti, è necessario rispettare in primis le tempistiche previste dalla legge e le quote di legittima. Ecco come muoversi per vendere una casa proveniente da donazione: 

• attendere il decorso dei termini per rendere la donazione inattaccabile;
• coinvolgere i legittimari, chiedendo di firmare la rinuncia all’azione di restituzione, in modo da evitare future prese;
• stipulare una polizza assicurativa che tuteli l’acquirente.