Come vendere un immobile vincolato dalla Soprintendenza: i passaggi

Gli immobili dal riconosciuto valore storico e artistico rappresentano una ricchezza inestimabile per il Paese e, proprio per questa ragione, sono sottoposti a rigide limitazioni. A partire dalla loro compravendita che, per quanto possibile, è soggetta a specifici requisiti di legge. Ma come vendere un immobile vincolato dalla Soprintendenza? In linea generale, è necessario rispettare l’eventuale diritto di prelazione da parte dello Stato e, soprattutto, accertarsi che il trasferimento di proprietà o la possibile ristrutturazione non ne alterino il valore tutelato.

Il vincolo della Soprintendenza su un immobile

Innanzitutto, è utile ricordare cosa si intenda per immobile vincolato dalla Soprintendenza. Con questa definizione, si indicano tutti i fabbricati che presentano caratteristiche di interesse storico, artistico o culturale: uno status regolato dal D.Lgs. 42/2004 - ovvero il Codice dei beni culturali e del paesaggio - a cui si possono aggiungere anche altri vincoli di tipo paesaggistico.

In linea generale, il vincolo sugli immobili viene istituito tramite una verifica amministrativa o una dichiarazione di interesse culturale, avviata dalla Soprintendenza competente, in via autonoma o su segnalazione dei proprietari o di altri enti. Se la procedura di verifica ha esito positivo, il vincolo viene notificato al proprietario con un decreto motivato e trascritto nei registri immobiliari.

Riconosciute le caratteristiche artistiche o storiche dell’edificio, il proprietario sarà tenuto a preservarne il valore nel tempo. Per questa ragione:

• qualsiasi intervento di modifica, demolizione o ristrutturazione di un immobile sottoposto a vincolo della Soprintendenza dovrà ottenere preventiva autorizzazione;
• la vendita a terzi è permessa, purché si rispetti il diritto di prelazione riconosciuto allo Stato.

Quando si può vendere un immobile vincolato

Per quanto gli immobili vincolati rappresentino un patrimonio immobiliare prezioso, la loro compravendita non è inibita. È infatti possibile procedere in qualsiasi momento, purché si rispettino alcuni vincoli normativi, affinché l’edificio non perda il suo valore storico e culturale, nonché la sua eventuale funzione pubblica, anche se di proprietà di privati.

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Di norma, per procedere alla vendita a terzi di un immobile vincolato, è necessario che:

• il proprietario sia in regola con le autorizzazioni pregresse e gli obblighi di tutela, informando correttamente l’acquirente dell’esistenza del vincolo sull’immobile;
• si rispetti il diritto di prelazione statale, definito dall’articolo 59 e successivi del D.Lgs. 42/2004.

È bene sapere che, con la vendita dell’immobile, il vincolo precedentemente stabilito dalla Soprintendenza non decade: gli obblighi di legge, come la necessità di autorizzazione preventiva per modifiche strutturali, vengono trasferiti al nuovo proprietario.

Come avviene la compravendita di immobili vincolati

La compravendita di un immobile vincolato segue un iter del tutto simile a quello ordinario, con però l’aggiunta di alcuni elementi sospensivi, che permettono di tutelare l’interesse pubblico sulla proprietà dell’edificio.

Innanzitutto, al momento del preliminare di vendita, il proprietario deve fornire alla controparte tutta la documentazione utile sull’immobile, compresa la notifica d’interesse storico o culturale, al contempo garantendo che non siano stati avviati lavori non autorizzati. È infatti bene sapere che, in caso di vincolo della Soprintendenza non comunicato all’acquirente, si rischiano azioni risarcitorie o legali, per violazione degli obblighi precontrattuali o per oneri non dichiarati, in base all’articolo 1489 del Codice Civile.

Dopodiché, giunti alla fase del rogito, il processo include alcuni passaggi aggiuntivi rispetto alle compravendite ordinarie:

• l’alienante, solitamente tramite il notaio, deve infatti inviare denuncia alla Soprintendenza entro 30 giorni, per comunicare la vendita;
• la Soprintendenza, o gli altri enti interessati, ha 60 giorni di tempo per manifestare il proprio interesse alla prelazione sull’acquisto dell’immobile, alle stesse condizioni proposte all’acquirente.

È bene sapere che il trasferimento di proprietà avviene comunque in concomitanza con il rogito. Se lo Stato non esercita la prelazione, l’acquisto tra privati resta definitivo, in caso contrario, lo Stato subentra alle stesse condizioni, estromettendo l’acquirente privato.

Il diritto di prelazione nella compravendita di immobili vincolati

Proprio poiché possono manifestarsi limitazioni e condizioni sospensive, è utile entrare maggiormente nel dettaglio del rapporto tra la vendita di un immobile vincolato e il diritto di prelazione.

Gli articoli da 59 a 62 del Codice dei beni culturali e del paesaggio riconoscono infatti allo Stato, tramite il Ministero della Cultura, un diritto prioritario per l’acquisto, allo scopo di approfittare di maggiori tutele nel preservare il patrimonio immobiliare nazionale. Questo significa che, all’interno di una compravendita di beni vincolati fra privati, la Soprintendenza può inserirsi esigendo il diritto di acquisire l’immobile in via prioritaria, alle stesse condizioni economiche proposte al compratore privato.

Come accennato nel precedente paragrafo, questa procedura si attiva al momento del rogito: il notaio denuncia entro 30 giorni la compravendita alla Soprintendenza. A questo punto lo Stato ha 60 giorni per decidere se avvalersi della prelazione e:

• se il diritto viene esercitato, l’immobile non viene venduto al compratore bensì allo Stato stesso;
• se il diritto non viene esercitato, l’atto d’acquisto tra privati resta definitivo.

Come verificare se un immobile è vincolato

Il diritto di prelazione da parte dello Stato non deve essere sottovalutato da coloro che si apprestano ad acquistare un immobile vincolato. Questo perché, data la priorità stabilita a livello normativo, il compratore potrebbe trovarsi nella condizione di non poter concludere la compravendita e il trasferimento della proprietà.

Ma come verificare se un immobile è vincolato dalla Soprintendenza? In genere, è più che sufficiente:

• ottenere una visura ipotecaria dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari dall’Agenzia delle Entrate, dove il vincolo è trascritto se imposto;
• contattare direttamente la Soprintendenza competente per territorio, fornendo i dati identificativi dell’immobile;
• chiedere al venditore di fornire atti di provenienza o certificati storici che possano confermare la presenza del vincolo.

La rimozione del vincolo della Soprintendenza

In considerazione delle maggiori limitazioni a cui è sottoposta la vendita di questa tipologia di immobili, è più che lecito chiedersi se sia possibile togliere il vincolo della Sopraintendenza. Per quanto la revoca non sia semplice né garantita, rimane possibile in alcuni specifici casi.

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La procedura, prevista dall’articolo 13 del D.Lgs 42/2004, prevede che in casi eccezionali si inoltri una richiesta motivata alla Soprintendenza: quest’ultima aprirà un’apposita istruttoria, per verificare se sussistano le condizioni per la rimozione del vincolo. In linea generale, viene considerato:

• la decadenza dei presupposti di interesse culturale, come nel caso di trasformazioni o danni che ne hanno eliminato gli elementi di valore storico o culturale;
• l’emersione di documenti o altri elementi che dimostrino vizi nel provvedimento originario di attestazione dei vincoli o l’assenza di un effettivo valore culturale.

Al termine delle opportune verifiche, la Soprintendenza notifica al richiedente l’esito: se il vincolo viene rimosso, anche le tutele previste per legge - come la necessità di approvazione per modifiche o la prelazione nella compravendita - vengono meno.

Mutuo e tasse sull’immobile vincolato acquistato

Infine, è utile prendere in considerazione anche la possibilità di chiedere un finanziamento per un immobile vincolato, così come le relative tasse da corrispondere.

In linea generale, è possibile ottenere dalla banca un mutuo su un immobile vincolato, che può essere erogato immediatamente al momento del rogito o, più frequentemente, alla conferma definitiva del trasferimento di proprietà. Questo perché, in caso venga fatto valere il diritto di prelazione, il compratore non può procedere all’acquisto e, di conseguenza, il finanziamento decadrebbe. 

Bisogna inoltre considerare che, proprio in considerazione del valore dell’edificio, alcuni istituti di credito potrebbero richiedere la sottoscrizione di polizze assicurative sui rischi culturali.

In merito alla tassazione, anche per gli immobili vincolati è possibile accedere alle agevolazioni fiscali sulla prima casa, purché l’edificio diventi l’abitazione principale, con il trasferimento della residenza entro 18 mesi. Bisogna però considerare che le agevolazioni escludono gli immobili di categoria catastale di lusso - come A/1, A/8 e A/9 - dove spesso vi rientrano proprio gli stabili vincolati. 

Ancora, in relazione all’IMU sugli immobili sottoposti a vincolo della Soprintendenza, vale il medesimo discorso: per godere dell’esenzione è necessario che l’edificio sia adibito a dimora principale e, fatto non meno scontato, che non appartenga a categorie catastali di lusso. 

In caso contrario, verrà calcolato sul valore catastale e sui coefficienti comunali, con una riduzione del 50% della base imponibile, prevista per alcuni edifici vincolati. Tuttavia, se il bene è aperto al pubblico o restaurato con fondi pubblici, possono sussistere ulteriori riduzioni o esenzioni parziali, anche in base al Comune di riferimento.