Compravendita immobiliare: chi sceglie il notaio per il rogito

Quando si acquista o vende un immobile, il rogito rappresenta un passaggio cruciale: è indispensabile per testimoniare il passaggio di proprietà. Per questo, richiede l’intervento di un professionista qualificato, che possa garantire la legalità dell’operazione. Ma in una compravendita immobiliare, chi sceglie il notaio? Di norma è l’acquirente, perché sostiene i costi notarili, ma non ci sono vincoli di legge: le parti possono accordarsi diversamente. È invece considerato illegittimo, secondo le regole deontologiche notarili, che enti finanziari o intermediari immobiliari esercitino pressioni per imporre un determinato professionista. La decisione si deve inoltre basare non solo sui costi, ma anche sulla fiducia nel notaio scelto.

Chi cerca il notaio in una compravendita

Nella delicata fase di una transazione immobiliare, la corretta individuazione del notaio assume importanza fondamentale, per garantire che il passaggio di proprietà avvenga nel modo più sereno possibile. Ma chi sceglie il notaio, l’acquirente o il venditore?

Per usanza consolidata, è solitamente l’acquirente a occuparsi della scelta del notaio: in qualità di parte che sostiene le spese del rogito notarile - come previsto dall’articolo 1475 del Codice Civile, salvo patto contrario - il compratore procede a ricercare un professionista di fiducia. Tuttavia, non vi sono imposizioni di legge: vi può essere anche un approccio collaborativo con il venditore, così da esaudire le esigenze e i desideri di entrambi. È però utile sottolineare che:

• il ruolo attivo rimane solitamente all’acquirente, che conduce la ricerca consultando elenchi professionali o, ancora, basandosi su esperienze passate o raccomandazioni personali;
• la partecipazione del venditore, se gradita dalle parti, è certamente utile per arrivare con più serenità al rogito, ma non può comportare imposizioni.

Fatte queste considerazioni, come scegliere il notaio per l’acquisto di una casa? È bene che i criteri di selezione non si basino unicamente sui costi, valutando più preventivi, ma anche l’esperienza immobiliare maturata dal professionista nel tempo e la sua disponibilità a fornire consulenze preliminari.

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È inoltre indispensabile evitare influenze esterne, come quelle che potrebbero esercitare consulenti finanziari o intermediari immobiliari: il Consiglio Nazionale del Notariato, nelle sue guide e nei principi deontologici, ribadisce infatti non solo l’indipendenza del notaio, ma anche l’impossibilità di avvalersi di terzi che possano condizionare la scelta del cliente.

Chi decide dove si fa il rogito

Altrettanto importante è la determinazione del luogo in cui avverrà la stipula: un elemento pratico che, di fatto, influisce sulla logistica della compravendita. Ma chi decide dove si farà il rogito?

In linea generale, bisogna innanzitutto considerare che la Legge Notarile - ovvero la Legge 89/1913 - impone che il notaio: 

• possa ricevere atti solo all’interno del proprio Distretto di Corte d’Appello o, a seconda di specifiche tabelle, della Regione in cui opera;
• al contempo, possa stipulare atti relativi a immobili situati in qualsiasi parte d’Italia. 

Dopodiché, sebbene la scelta del notaio spetti di norma all’acquirente, è utile sapere che il luogo della firma deve conciliare le esigenze delle parti e, ancora, considerare i limiti operativi del professionista. 

Questo vuol dire che il notaio deve essere della Provincia in cui si trova l’immobile? Non necessariamente: il professionista deve esercitare all’interno del Distretto di Corte d’Appello - che può comprendere una o più Regioni o, ancora, parti di esse - a cui appartiene, ma può redigere atti di rogito anche per immobili geograficamente lontani. Non a caso, non è affatto infrequente la scelta di un notaio fuori Regione: si pensi all’acquisto di una seconda casa in zone di villeggiatura, dove le parti preferiscono firmare dal proprio notaio di fiducia, invece di recarsi nella località del bene.

Ancora, se l’acquisto dell’immobile è accompagnato dalla richiesta di un mutuo, la banca potrebbe suggerire sedi convenienti per ragioni pratiche, senza però imposizioni.

È possibile imporre il proprio notaio alla controparte?

In molti si chiedono se sia possibile, per motivi di comodità o fiducia, imporre il proprio notaio alla controparte. Per quanto la scelta del professionista spetti per prassi al compratore, salvo diversi accordi, la selezione del notaio deve garantire principi di libertà e imparzialità.

La scelta deve essere perciò libera e condivisa: il compratore ha facoltà di ricercare il professionista e di proporlo alla controparte, quest’ultima è altrettanto libera di non accettarlo. Per contro, il venditore non può esercitare imposizioni affinché venga scelto il notaio di sua preferenza. 

Bisogna sempre considerare che, in virtù del Codice Deontologico Notarile, il notaio non può accettare incarichi tramite condizionamenti, arrivino da una delle due parti o, ancora, da attori terzi come consulenti o agenti immobiliari. In caso di disaccordo fra compratore e venditore, le parti possono semplicemente decidere di affidarsi a un professionista neutrale o, in casi particolarmente complessi, richiedere l’intervento di un arbitro o di un giudice che proceda a una nomina tecnica, come previsto dalle norme generali sul contratto in caso di disaccordo.

Chi paga il notaio nella compravendita immobiliare

Oltre alla scelta del professionista, è certamente utile soffermarsi sulla suddivisione dei costi per gli atti notarili. In altre parole, chi paga il notaio in una compravendita?

In linea generale, in virtù sempre dell’articolo 1475 del Codice Civile, è l’acquirente a dover corrispondere le spese, inclusi:

• l’onorario del professionista;
• le imposte di registro;
• eventuali altri oneri o tasse.

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Tuttavia, se specificato nel contratto preliminare, i costi possono essere anche suddivisi fra le parti: è un caso frequente quando la transazione prevede elementi mutuali o, ancora, nei contratti di scambio immobiliare. Potrebbero però esistere anche delle eccezioni, come ad esempio nelle vendite da imprese che applicano regimi IVA diversi.

In merito al metodo di pagamento al rogito, la scelta deriva solitamente dalle parti, purché si tratti di alternative tracciabili, come bonifico ordinario, bonifico istantaneo oppure assegno circolare.