Chi deve essere presente al rogito: tutti i soggetti oltre al notaio

Il trasferimento di proprietà di un immobile rappresenta un passaggio burocratico e giuridico di estrema importanza, che culmina con la firma del contratto definitivo di compravendita. Ma chi deve essere presente al rogito? Oltre al notaio in qualità di pubblico ufficiale, vi devono partecipare l’acquirente e il venditore o, ancora, i loro procuratori. Possono tuttavia essere presenti anche altri soggetti, come ad esempio il funzionario della banca quando l’acquisto dell’immobile è legato all’erogazione di un mutuo.

Chi sono i soggetti principali presenti al rogito

La compravendita di un immobile rappresenta un atto pubblico, disciplinato dagli articoli 1350 e 1470 del Codice Civile e dalle principali norme della Legge 89/1913, ovvero la Legge Notarile. Affinché il rogito notarile sia valido, è perciò indispensabile la presenza fisica - oppure la rappresentanza - di alcune figure fondamentali:

• il notaio, di solito nominato per prassi dalla parte acquirente, in qualità di pubblico ufficiale. Autentica infatti l’atto, ne verifica la legittimità, accerta l’identità delle parti e si occupa della trascrizione dell’atto stesso nei registri immobiliari e alla trasmissione all’Agenzia delle Entrate;
• il venditore, il quale è chiamato a dichiarare sotto la propria responsabilità che l’immobile è privo di vizi, ipoteche o altri gravami, non menzionati nel compromesso. Attesta inoltre la sua volontà di procedere al trasferimento di proprietà;
• l’acquirente, che corrisponde il prezzo pattuito per la compravendita, ricevendo formalmente la proprietà dell’immobile.

Bisogna però ricordare che, in assenza di una o di entrambe le parti per impedimenti possono intervenire i procuratori speciali. La procura dovrà essere redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata, ai sensi dell’articolo 1392 del Codice Civile, e dovrà contenere le indicazioni specifiche sull’immobile oggetto di compravendita. 

L’agente immobiliare deve essere presente al rogito?

Oltre ai principali soggetti che sono chiamati a partecipare obbligatoriamente alla firma dell’atto pubblico, di persona o per procura, vi possono essere anche altre figure. Ad esempio, l’agenzia immobiliare deve essere presente al rogito?

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In linea generale, la legge non richiede la partecipazione dell’agente immobiliare, anche perché non necessario per la piena validità dell’atto pubblico. Tuttavia, spesso il mediatore è presente con una funzione di supporto per:

• comunicare al notaio i dati relativi alla mediazione e l’ammontare delle provvigioni pattuite;
• incassare la provvigione, ai sensi dell’articolo 1755 del Codice Civile, perché spesso l’emissione della fattura è contemporanea alla firma del rogito;
• fornire aiuto operativo alle parti, assicurandosi che tutta la documentazione tecnica e catastale sia stata correttamente consegnata e acquisita prima della firma;
• facilitare la verifica del rispetto di tutti gli accordi presi nel preliminare di compravendita e la consegna finale delle chiavi.

Quando sono richiesti i testimoni al rogito

Sebbene nella maggior parte dei casi non sia necessaria, la presenza di testimoni al rogito è prevista da specifiche disposizioni della Legge Notarile, anche in considerazione delle semplificazioni introdotte dalla Legge 246/2005. 

Secondo gli articoli 48 e seguenti della Legge 89/1913, i testimoni devono essere presenti quando:

• una delle parti non sia in grado di leggere o scrivere; 
• una delle parti parla una lingua straniera e interviene un interprete, se le parti stesse non sono in grado di sottoscrivere l’atto;
• una parte è sorda, muta o non è in grado di firmare in autonomia, per garantire la regolarità formale dell’atto;
• il notaio lo ritiene opportuno, per tutelare la validità dell’atto, o se le parti lo richiedono esplicitamente.

I testimoni al rogito devono essere maggiorenni, capaci di intendere e volere e non devono avere un interesse diretto nell’atto. Non possono quindi fungere da testimoni coloro che siano parti del contratto, i familiari con interesse nell'operazione o i dipendenti del notaio.

Chi partecipa al rogito in presenza di un mutuo

Quando l’acquisto dell’immobile viene finanziato con un mutuo ipotecario, la seduta notarile si può arricchire di ulteriori partecipanti. Questo perché nel giorno del rogito si tengono due atti distinti, ma collegati: quello di compravendita e quello relativo al finanziamento. Ancora, in molti casi la banca rilascia un ordine di bonifico contestuale allo stesso rogito, di norma efficace dopo il consolidamento dell’ipoteca.

In altre parole, oltre al notaio, il venditore e l’acquirente, saranno anche presenti:

• il funzionario della banca, in rappresentanza dell’istituto di credito, che sottoscrive il contratto di mutuo a nome dell’ente;
• i garanti del mutuo, se previsti nel contratto di finanziamento sottoscritto. 

È inoltre importante sapere che i due atti vengono solitamente firmati nella stessa seduta, con un ordine ben preciso: prima quello di compravendita, poi quello di mutuo. Questo perché l’ipoteca deve essere iscritta sull’immobile già trasferito all’acquirente.

Serve il garante al rogito?

Proprio in relazione al mutuo, è più che lecito chiedersi se la presenza dei garanti sia obbligatoria al momento del rogito. Molto dipende da come sia strutturata la garanzia:

• se viene formalizzata contestualmente all’atto di compravendita, come nel caso di una fideiussione stipulata nello stesso atto notarile, il garante deve essere presente al rogito;
• se prestata in una fase precedente, ad esempio al momento della delibera del mutuo presso la banca, non è necessario che il garante vi partecipi. 

In ogni caso, qualora sorgessero dei dubbi, è lo stesso notaio a indicare i soggetti che devono necessariamente presenziare.

Il venditore deve avere copia del rogito?

Quando si sottoscrive un atto notarile per il trasferimento della proprietà di un immobile, un dubbio comune riguarda la consegna delle copie del rogito. Oltre all’acquirente, spettano anche al venditore?

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Di norma, l’originale notarile rimane negli atti del notaio, che è obbligato a conservarlo nel proprio repertorio. La copia autentica deve invece essere rilasciata a tutte le parti che l’hanno sottoscritta, su semplice richiesta o previo il pagamento dei diritti notarili. Di conseguenza, anche il venditore ne riceve una, anche perché nel suo preciso interesse per:

• dimostrare il trasferimento di proprietà a fini fiscali;
• tutelarsi in caso di contestazioni future;
• documentare il prezzo incassato per l’Agenzia delle Entrate.

Quando si necessita di una copia successivamente alla sottoscrizione del rogito, la si può richiedere al notaio rogante o, ancora, all’Archivio Notarile Distrettuale competente.

Cosa succede se una persona non si presenta al rogito

Può infine capitare che una delle parti non possa partecipare al rogito, ad esempio per impedimenti improvvisi. Di norma, è consigliabile comunicare tempestivamente al notaio e alla controparte qualsiasi impedimento, preferibilmente con sufficiente anticipo rispetto alla data concordata. Se le parti sono d’accordo, si potrà così concordare una proroga del termine di stipula e sottoscrivere l’atto in un secondo momento.

Tuttavia, può capitare che l’assenza sia completamente ingiustificata, con conseguenze che possono essere anche molto gravi sul piano contrattuale:

• se l’acquirente non si presenta al rogito, il venditore ha diritto a trattenere la caparra versata, salvo diversi accordi nel compromesso;
• se l’assenza è del venditore, l’acquirente può agire in giudizio per ottenere l’esecuzione del contratto tramite sentenza, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile o, ancora, richiedere la restituzione del doppio della caparra, in base all’articolo 1385 del Codice Civile.

È bene ricordare che, prima di adire le vie legali, si può anche tentare la strada della diffida tramite raccomandata A/R, dove indicare un termine - di solito non inferiore ai 15 giorni - per presentarsi davanti al notaio, pena la risoluzione del contratto.