La questione è sempre la stessa: rimango in affitto o compro? la maggior parte delle persone pensa che sia sempre meglio comprare: dopo tutti gli sforzi, la casa è tua. Ma alcuni pensano invece che sia meglio affittare: non ci sono problemi, tasse e lavori da pagare. Vi presentiamo un caso concreto in cui si fanno i conti alle due opzioni
L'ufficio studi di teconocasa ha preso in considerazione un bilocale di 60 mq in una zona semicentrale di Milano
Acquisto
Si ipotizza un costo di di 250.000 euro e un mutuo a tasso fisso ventennale finanziando il 60% del valore dell'immobile. La rata di mutuo mensile sarebbe pari a 1.069 euro. L’acquirente ha a disposizione un capitale di 100.000 euro. Pagando i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo, potrà godere di un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione). Per calcolare il valore futuro dell’immobile si è considerata una rivalutazione annua equivalente all’indice istat, pari cioè all’inflazione
Affitto
Chi sceglie la locazione paga un canone mensile di 900 euro. Si ipotizza che il capitale a disposizione, sempre di 100.000 euro, venga investito in un btp a 20 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice istat. Inoltre l’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione (lo studio di teconocasa non considera i contratti 4+4)
Differenze
L’analisi considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 900 euro al mese contro una rata mensile di 1.069 per l’acquirente). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,5%. Allo stesso tasso si investirà l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi di locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi
Risultato
Dopo venti anni, ovvero all’estinzione del mutuo, questo è il guadagno ottenuto da entrambi:
Proprietario (valore futuro immobile meno rate del mutuo) = 121.818 euro
Inquilino (capitale investito meno canoni di locazione più eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici) = meno 40.301 euro
Secondo tecnocasa vince l'acquisto. Ma non ci convince un fattore: i 100mila euro iniziali spesi dall'acquirente non si conteggiano? e i 100mila euro investiti dall'inquilino in btp, dove sono andati a finire? fatevi i conti...
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14 Commenti:
Mi sembra un po' interessato questo studio di tecnocasa
L'acquisto di un locale od affittarlo è soggettivo,secondo l'uso che se nè può fare e la convenienza economica,consideriamo un soggetto che acquisti il locale per attività commerciale,l'acquirente ha 40 anni di età e lavorerà per vent'anni,cioè sino a 6o anni,alla chiusura della sua attività se è in locazione deve restituire il locale al propietario,sè invece è di sua propietà potrà affittarlo e da quel momento avrà un introito mensile non indifferente,escludendo le tasse da pagare e tutti gli oneri gli converrà tenerselo,anche perche se consideriamo i 100000 euro investiti in contanti per altri vent'anni circa ci andrà in parità,ma se l'aquirente è più giovane di vent'anni gli converrà sicuramente aquistarlo.
L'acquisto di un locale od affittarlo è soggettivo,secondo l'uso che se nè può fare e la convenienza economica,consideriamo un soggetto che acquisti il locale per attività commerciale,l'acquirente ha 40 anni di età e lavorerà per vent'anni,cioè sino a 6o anni,alla chiusura della sua attività se è in locazione deve restituire il locale al propietario,sè invece è di sua propietà potrà affittarlo e da quel momento avrà un introito mensile non indifferente,escludendo le tasse da pagare e tutti gli oneri gli converrà tenerselo,anche perche se consideriamo i 100000 euro investiti in contanti per altri vent'anni circa ci andrà in parità,ma se l'aquirente è più giovane di vent'anni gli converrà sicuramente aquistarlo.
Il mercato immobiliare è ingessato da oramai tre anni e potrà resistere al massimo altri due. Quindi il mio consiglio è affittare per i prossimi tre anni in attesa che la bolla immobiliare per ora congelata esploda, dopo di che vedrete che lo stesso monolocale lo venderanno a 150.000 . I consigli degli agenti immobiliari che devono vendere per vivere meglio lasciarli perdere.
Il mercato immobiliare è ingessato da oramai tre anni e potrà resistere al massimo altri due. Quindi il mio consiglio è affittare per i prossimi tre anni in attesa che la bolla immobiliare per ora congelata esploda, dopo di che vedrete che lo stesso monolocale lo venderanno a 150.000 . I consigli degli agenti immobiliari che devono vendere per vivere meglio lasciarli perdere.
Invece di lasciare la cosa in sospeso, perchè non si concludono i calcoli delle ipotesi di partenza ? - i dati ci sono ....
C'è anche un'altra valutazione da fare... oggi il mercato offre forme d'investimento diverse da btp, e non mi riferisco ad azioni o cose rischiosissime, anzi sicuramente meno rischiose delle bolle immobiliari che sembrano dovranno colpire o hanno già colpito alcuni paesi europei. Personalmente vivo in affitto (dopo aver avuto la casa di proprietà) proprio perchè questi conti me li sono fatti molto bene. Ho infatti aderito ad un piano di accantonamento che l'anno scorso mi ha reso quasi il 30% e che ha una massima percentuale di perdita del 5%... mi sembra un rischio più che accettabile. Oltre a condividere le valutazioni finali dell'articolo: e i 100.000 di quello che è andato in affitto dove sono andati a finire?? e facendo anche finta che l'immobile dopo 20 anni non abbia spese condominiali importanti da sostenere (tetto, facciate, etc)...
Effettivamente potevate fare atre considerazioni piuttosto che un misero copia incoll peraltro fazioso....
Fare un calcolo considerando solo i contratti a canone agevolato è praticamente inutile.
La maggior parte dei contratti di locazione sono 4+4 e non hanno agevolazioni inoltre in caso di lavori straordinari al conduttore spetta pagare una quota che va a sommarsi con il canone. 20 anni sono tanti possibile che il proprietario si limiti a fare solo l'aumento istat?
Prima di fare confronti del genere bisogna considerare tutto e non solo quello che viene comodo.
Quindi acquistando casa ho preso una fregatura? :d
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