In francia i notai certificano i prezzi dei rogiti e le statistiche sui prezzi delle case non lasciano dubbi. In questo modo i valori di mercato sono chiari e affidabili. Qui da noi non è così e le fotni sono diverse. Agenzia del territorio, centri studi, associazioni di categoria, portali immobiliari. Un'inchiesta de il sole 24 ore fa il punto della situazione. Ecco come muoversi tra le fonti che stimano il valore di una casa
La grande novità di quest'anno sono gli standard comuni europei di valutazione degli immobili, pubblicati dall'abi, associazione banche italiane, in collaborazione con cng, consiglio nazionale dei geometri (scarica il testo). Con questo codice si vuole raggiungere uno standard da cui partire e che comprende:
A) gli indicatori di superficie o di volumetria
B) il livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione
C) le metodologie di valutazione addotte (per la capitalizzazione del reddito, stima comparativa, ecc.)
È sufficiente il codice? no, perché poi va interpretato. Nell'articolo de il sole 24 ore si racconta come, a partire dalle stesse regole, e con riferimento, a titolo di esempio, un appartamento in centro a Milano, si possano ottenere 5 stime diverse
Il fattore che certamente si sta imponendo nel residenziale è il confronto di mercato. In cosa consiste? nell'individuare il prezzo di vendita di uno o più immobili simili a quello da valutare e di ragionare per differenza. Il prezzo dell'alloggio venduto in precedenza, diventa il "comparabile"
Come si sceglie il comparabile? non è fondamentale che due o più alloggi si trovino nella stessa zona (influisce, certo, ma non è tutto). Bisogna considerare lo stato dell'alloggio, l'epoca di costruzione, il piano, la superficie e, sempre di più, il rendimento energetico e acustico
Secondo gli esperti con la pratica il codice produrrà sempre più parametri su cui basarsi, come per esempio l'esposizione e la luminosità, che diverranno fattori quantificabili
Gli indici statistici dei diversi quartieri restano comunque un punto di partenza fondamentale per chi pensa comprare o vendere
Consulta gli indici dei prezzi di case di idealista di Roma, Milano e Torino
E la guida de il sole 24 ore, di 34 città italiane
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Prima di acquistare un immobile, è sempre indispensabile valutare le opzioni di finanziamento a propria disposizione. Oltre ai classici mutui ipotecari, si può valutare di comprare casa con la cessione del quinto: un'opzione che permette di cedere fino al 20% del proprio stipendio netto mensile, per finanziare spese varie, tra cui anche investimenti immobiliari. Pur trattandosi di un finanziamento non finalizzato, bisogna però considerarne i limiti: la durata non può infatti superare i 10 an
La Bce lascia invariati i tassi di interesse: contesto ancora favorevole per i mutui
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47 Commenti:
"Bravo professorino fra tutte le tesi a sostegno della tenuta dei prezzi questa veramente le batte tutte, comunque per non farci mancare niente oltre all'accertamento finanziario io ci metterei anche la scomunica, 50 frustate e due giri di chiglia"
Non sei degno neanche di risposta, trolling allo stato puro.
"L'accertamento scatta quando il valore effettivo non è congruo. Questo aspetto toglie finalmente dal mercato tutte quelle persone che hanno redditi al nero e riduce il numero dei compratori ai soli che abbiano una dichiarazione congrua. Di conseguenza diminuendo il numero di potenziali compratori i prezzi dovranno inesorabilmente diminuire"
Questa è una visione interessante però c'è da rifletterci sopra sugli scenari che si possono aprire... se come dici i prezzi di riferimento calano sopratutto per gli immobili di lusso, e l'agenzia delle entrate ne prende atto....non apriamo invece nuovamente il mercato del nero?
Chi ha nero potrà offrire un plus valore proprio sugli immobili di lusso, pagando interamente e regolarmente il valore congruo più una parte in nero, talgiando fuori dal mercato i compratori regolari che pensano di poter comprare ai prezzi indicati dall'agenzia delle entrare stessa ma in realtà non sarà così trovandosi proposte di cquisto a prezzi ben superiori a quelli indicati.
Ricordo che chi ha soldi in nero non necessariamente risulta essere povero per il fisco...anzi solitamente è proprio il contrario...purtroppo, bisogna considerare che ci sono ancora quella brancata di migliardi di euro rientrati con i capitali esteri che possono fare ancora la differenza proprio sugli immobili di lusso non di certo sulle case economiche.
In questo modo verrebbero ulteriormente penalizzati gli onesti cittadini che avranno ancora più difficolta di chiedere un mutuo congruo al reale prezzo di vendita.
Per fare un esempio concreto: appartamento in vendita da 100 mq in centro, l'agenzia delle entrate indica come prezzo congruo 3.000 a mq (prezzo dopo l'abbassamento ipotizzato) , si presentano due possibili compratori, uno offre il prezzo regolare di 300 mila sul quale ha pronto un mutuo, si presenta un secondo copratore che offre il prezzo congruo anche lui 300 mila più una parte in nero che non verrà mai dichiarata di 90 mila...a chi il proprietario venderà lappartamento?
Quello che voglo far capire è che un abbasamento dei prezzi potrebbe favorire proprio le compra vendite con % in nero o sbaglio?
Considerando come vanno le cose, se i prezzi si abbasseranno a 3000 euro al metro quadrato, evidentemente quello sarà il prezzo che la quasi totalità degli acquirenti cercheranno di trattare al ribasso e non al rialzo poiché, mi sembra di capire, si parla di appartamenti comuni e non di quella tipologia di appartamenti che, in una città, si contano sulle dita di una mano.
Il fatto poi che ci sia ancora gente illusa che il proprio appartamento sia una pregevolissima rarità e deve essere valutato come tale, beh, questo è un altro discorso
Dopo dieci anni di onorato servizio come ai, sto rivoluzionando il mio modo di operare con i venditori e non solo: parto proprio dalla stima realistica di mercato, comparativa, ivs ecc....tutto parte da un profondo colloquio, passando da una necessita' o un quesito a delle considerazioni "scientifiche" .... con l'interlocutore . Per non soccombere mi sono imposta di lavorare solo per clienti "ragionevoli"...tutto il resto e' solo perdita di tempo, o lavoro di autista che porta a spasso clienti per giri turistici immobiliari... scusate ma oltre a professionista ho anche un menage da famiglia numerosa e ci vuole un giusto equilibrio, sicurezza da trasmettere ai clienti.
Magari mi vendessero un appartamento al 20% in meno io sarei già contento....
Sono andato a vedermi 'ste famose quotazioni omi relative al paese di mia residenza...
Risultato? non hanno alcun attinenza col mercato, riportano dati macroscopicamente smentiti da compravendite già poste in essere.
Viceversa tornano i prezzi dei box auto...
Come affermato dalla stessa Agenzia del territorio (Ottobre 2009) uno dei prinicipali problemi nel calcolo delle statistiche immobiliari e quindi nell'informare correttamente il mercato e' che non si sa quante volte il prezzo riportato nel rogito corrisponde al prezzo reale pagato.
Il secondo problema e' che il catasto non registra i mq di un'abitazione ma i vani.
Queste due difetti limitano i tentativi di rendere trasparente il settore.
La normativa sul prezzo valore da inserire nel rogito e' un tentativo del governo di porre rimedio parzialmente al problema del reale prezzo nel rogito...ma e' solo un tentativo a cui i singoli possono anche decidere di non aderirvi senza per questo essere necessariamente scoperti se volessero pagare una parte dell'immobile in nero.
Per quanto riguarda il secondo problema(mq) a livello personale e pratico e' possibile calcolare la superficie di un immobile seguendo la normativa che si ottiene scaricando qualche lezione di estimo o una guida dell'agenzia del territorio(e' un'informazione pubblica,gratuita e facilmente accessibile)
Per le fonti indirette(Adt,imprese private,enti di ricerca) il problema e' ancora irrisolto in quanto a livello normativo non solo ancora non si registrano i mq ma dal 2010 diventa impossibile scindere le vendite di mercato da quelle degli enti pubblici generando di nuovo confusione sul reale andamento delle compravendite private in Italia.
Nel mercato immobiliare come in qualsiasi altro mercato "attivo" la valutazione piu' realistica oltre che piu' semplice di un prodotto e' data dalla comparazione con altre vendite di prodotti simili recentemente effettuate.
E' ovvio che la valutazione la puo' fare solo chi conosce il prezzo al quale sono stati venduti gli altri prodotti comparati, ovvero le agenzie immobiliari.
Se si escludoni i (purtroppo numerosi) agenti immobiliari che pur di avere la firma su un incarico di vendita da un proprietario credulone sovrastimano in modo ridicolo, ci sono molti altri agenti immobiliari che sanno quello che dicono e danno una valutazione in base a dati concreti.
Il problema e' che spesso ci si trova di fronte proprietari che si sono gia' fatti la loro valutazione a sensazione o per sentito dire e non accettano che due appartamenti di 100 mq nella stessa via possano valere anche uno il doppio dell' altro tenendo in considerazione alcuni aspetti come: distanza dal centro che può variare molto se la via ha cento numeri civici, caratteristiche dello stabile, condizioni dello stabile, eta' dello stabile, piano (variabile sempre piu' importante che penalizza sempre piu' i piani molto bassi e favorisce sempre piu' quelli alti soprattutto se ultimi), esposizione interna-esterna-doppia, disposizione interna dei vani, condizioni dello stabile, numero di inquilini, tipo di popolazione del condominio, spese condominiali, tipo di riscaldamento, possibilita' di modifiche interne se da ristrutturare, quantita' di traffico, presenza o meno di negozi (oggi soprattutto per case di un certo livello la gente chiede stabili senza negozi per non rischiare di ritrovarsi un call center internazionale, un bel pub notturno, un puzzolente ristorante etnico, etc.).
Il concetto di sconto medio sul prezzo di richiesta iniziale e' assolutamente inconsistente e dipende da quanto l' agente immobiliare riesce a convincere il proprietario del valore reale.
Personalmente ho venduto appartamenti con margine di trattativa zero rispetto ad un prezzo di richiesta deciso da me, ed altri appartamentivenduti magari dopo un anno e mezzo con margine del trenta per cento rispetto ad una richiesta iniziale imposta da un proprietario che non ha voluto sentire ragioni.
Oggi come ieri, se si propone un immobile a prezzo di mercato corretto si vende in tempi ragionevoli senza grandi trattative.
Per gli immobili che rimangono invenduti troppo tempo c' e' sempre un motivo
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