Nonostante il primo semestre 2012 abbia visto crollare il mercato immobiliare in Italia, i prezzi delle abitazioni non sembrano risentirne troppo. Secondo i dati diffusi dall'agenzia del territorio il mq scende appena in nove delle 12 città prese in esame, mentre a Roma, Torino e Verona aumenta persino. Partecipa al dibattito: perché non scendono i prezzi delle case?
Quotazioni immobiliari delle grandi città e rispettive cinture metropolitane
Naturalmente i valori medi da soli non dicono molto, soprattutto se teniamo conto che i valori dei centri storici presentano delle variazioni geografiche molto più forti. Il centro di Roma vale oltre due volte quello di Torino, per esempio, mentre i prezzi delle rispettive cinture sono molto più vicini
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Naturalmente questi dati provocheranno un forte dibattito e le ipotesi al riguardo possono essere due:
- I prezzi tengono, come dice l'agenzia del territorio, in quanto i proprietari italiani, a differenza di altri paesi, non hanno fretta di vendere a causa di eventuali debiti da ripianare, e quindi semplicemente si prendono più tempo
- Le quotazioni fanno fatica ad assorbire i movimenti di un mercato fortemente frammentato, in cui gli immobili di pregio o nelle migliori zone delle città ha ormai creato un vuoto con quelli più deteriorati o di fascia inferiore, per caratteristiche e posizione
64 Commenti:
Torniamo all'argomento, please. L'agenzia del territorio prende in esame un campione di contratti registrati, quindi se si prendono in considerazione quelli registrati nel primo semestre 2012, molti di questi si riferiscono ad acquisti concordati alla fine del 2011. Non mi pare che ci sia niente di nuovo: l'ondata di cali si è cominciata a registrare dal primo trimestre di quest'anno e si è acutizzata nel secondo. In sostanza, i prezzi hanno iniziato a calare veramente dall'estate e il trend continua e continuerà per tutto il 2013. Dove sta la novità? dire che nel primo semestre 2012 i prezzi non sono scesi (prendendo in considerazione, appunto, i contratti registrati) è cosa risaputa. Il bello, infatti, comincia ora, cioè dall'estate in avanti la realtà è quella sotto gli occhi di tutti: case invendute, trattabilità amplissima, banche col rubinetto chiuso, prezzi in netto calo. Basta saper leggere le notizie...
Quando anche decidessi di vendere, non dovrei fare altro che attaccare un foglietto in portineria, dato che nel condominio me lo hanno chiesto una decina di volte. Tipico mattonaro che pensa di avere il mondo ai suoi piedi, poi quando vorrà veramente vendere tutti i vicini o se la svigneranno o faranno offerte al giusto ribasso (-50%) e il ridicolo mattonaro ritornerà con entrambi i piedi per terra. Oramai siete veramente ridicoli e pietosi, arroganti e ignoranti (ignorate la vera situazione immobiliare) come pochi al mondo.
Peraltro vado un pò fuori tema per ricordare che chi è in affitto non registrato ha un'assist per le mani mica da ridere per far diventare convenientissimo il suo affitto in formula 4+4 con la registrazione unilaterale all'agenzia delle entrate... io mi spingerei un po' oltre dicendo che l'inquilino è sempre tutelato dalla legge, con le giuste mosse si riesce tranquillamente ad evitare di pagare la pigione al mattonaro mannaro con rischi quasi nulli e tutto nella legalità piu' assoluta. Se l'argomento interessa potrei organizzare corsi per dare consigli e soluzioni. Chiaramente parlo di azioni assolutamente legali ed eticamente ineccepibili.
IO RITENGO CHE IL SERVIZIO CHE CI VIENE DATO GRATUITAMENTE DA QUESTO PORTALE, mERITI COMUNQUE RISPETTO. PERCHè è uN SERVIZIO, qUINDI QUALCUNO SPENDE TEMPO E LAVORO PER QUESTO.
Non commento gran parte di quello che ho letto perchè rispetto ogni punto di vista, anche se certamente i "toni" in certi casi sono proprio fuori luogo, specie quando si cerca di mettere gli italiani gli uni contro gli altri. E la crisi dell'immobiiare è una buona occasione per mettere uno contro l'altro chi ha scrasa autonomia di giudizio.
Io dirigo una società che si occupa di immobili da circa 25 anni e di una cosa sono certo: 1) che ho competenza specifica nel mio settore e solo in questo mi permetto di esprimere la mia idea. 2) So per certo che questa crisi rende praticamente impossibile dare delle risposte su quello che accadrà a mercato immobiliare.
Chi ricorda la crisi del 1929 e la drammatica svalutazione del Marco di allora, ricorderà certamente che per comprare 1 Kg di pane si arrivò a pagare 1 milione di marchi. Chissà cosa scrivevano allora rispetto al futuro?
L'Italia è uno dei paesi con il maggior tasso di risparmio privato che significa che negli anni le famiglie italiane hanno creato una ricchezza privata che non esiste in Europa e sono "proprietari" di una casa dove vivono in una parcentuale altissima, una della più alte al mondo. Se collegate questi dati alla attuale situazione di crisi comprendete perfettamente perchè scende i numero delle compravendite (-25% in tre anni) ma non scendono di pari passo i prezzi.
Gli immobili italiani sono sopra valutati in termini di richiesta-prezzo di circa mediamente un 20% rispetto agli altri paesi europei, il fenomeno della globalizzazione tende ad unificare ed a standardizzare i comportamenti. Quindi i prezzi degli immobii italiani dovranno e/o potranno scendere di un 15/20% nei prossimi anni. Ma questo verrà fatto da chi, nel frattempo, passera dalla volontà di voler vendere alla necessità di dover vendere.
Comunque, per chi lo accetta, un consiglio: non vi dimenticate che da sempre in Italia acquistare un immobile è stato un investimento, giustamente! Ed un investimento che non ha mai deluso. Se in questo momento qualcuno ha comprato a 200 ed è costretto a vendere a 100 è un fatto eccezzionale dovuto alla gravità della crisi, non al settore immobiliare.
Se è vero che qualcuno si sente più tranquillo oggi ad acquistare titoli di stato che rendono un 4% annuo lordo (che vuole dire un 2,5% netto) come "rifugio" dalla bufera che stiamo attraversando ricordo che il nostro paese ha un debito pubblico che è il secondo al mondo dopo quello degli Stati Uniti.
E ricordo che la "crisi dei debito sovrani" significa che oggi anche gli stati possono fallire.
Quindi ognuno si regoli come ritiene più giusto ma rispetti le valutazioni degli altri.
Senza offesa marcello, ma hai scritto un pò di cose imprecise nonostante la tua competenza specifica e nell'ordine sono:
1) la sopravvalutazione dell'immobiliare non si calcola come la fai banalmente tu facendo un banale parametro tra i valori nominali. Si fa considerando reddito reale (non nominale, quindi va calcolata la tassazione e il netto che rimane) in primis.
E secondo tutti gli studi quello che in europa mediamente si paga con un ratio intorno ai 4, 5 (con 4 volte il reddito reale annuale del nucleo familiare, lo stesso deve potersi comprare un immobile di pari necessità) qui ha un ratio tra il 13 e il 14 (per lo meno secondo i prezzi delle case e il dichiarato medio di chi le compra e qui torniamo all'arcano del nero o dei soldi ereditati con cui si comprano per forze di cose).
2) in tempi di crisi di mercati finanziari (dal 29, allo shock petrolifero alla bolla di inizio secolo) gli immobili nelle principali città del mondo (dal los angeles a parigi) sono mediamente crollati nell'anno successivo tra il 15% e il 20%, con punte di oltre il 30%.
3) acquistare un immobile non è un investimento in ogni nazione tranne che in Italia; da qui il fatto che solo da noi la curva dei prezzi ha quasi sempre avuto andamento positivo, mentre all'estero non necessariamente. Perchè secondo lei? c'è chi dice per cultura, in realtà siamo il paese con la media più elevata di proprietari di immobili (intorno se non superiore all'80%), con il costo dello stesso a livello nominale superiore in media agli altri paesi, benchè tra le ultime nella produzione di GDP/pil.
Tutto ciò si spiega è come già detto perchè quello che lei chiama investimento immobiliare in realtà è stato per decenni l'unico modo per molti per "utilizzare" quello che non risultava dichiarabile. Dimostrazione ne è che i maggiori proprietari da ogni statistica in Italia non risiedono tra i lavoratori da lavoro dipendente, ma da autonomo. Nel secondo e ultimo trimestre disponibile il mercato ha subito un crollo yty del 25% nel numero di transazioni, non perchè le banche non eroghino più i mutui (se rispetti le condizioni li erogano eccome), ma perchè mancano proprio tanti di quelli che non necessariamente dovevano passare dai mutui e che oggi non comprano più case, come auto di lusso (altro mercato crollato) etc etc... per inciso l'affitto degli stessi bene è però in crescita perchè è più semplice dimostrare di avere il reddito per affittare che per acquistare e gli stessi spesso sono simulati a fini fiscali ma rappresentano potenziali formi di acquisto (come nel caso delle auto di lusso targa straniera).
4) lei demonizza un reddito certo del 4% lordo (magari peraltro aggiungerei) come quello dei titoli di stato (quale scadenza poi?) e ritiene più affidabile quello in immobili nello stesso stato. Posto che ritengo il rendimento netto in immobili oggi nettamente inferiore (spese ordinarie, straordinarie, iMU...) mi permetta, ma all'estero chiunque riderebbe di una sciocchezza del genere, perchè qualora fallisse lo stato la casa di defalult varrebbe assai meno del suo btp per effetto della svalutazione della moneta che sicuramente l'Italia dovrebbe assumere per effetto dell'uscita dall'euro.
In sostanza, è corretto che voglia portare acqua al suo mulino, ma non facciamo gli italiani tutti fessi, oggi la stragrande maggioranza di chi compra sono giovani tra i 30 e i 40 anni laureati che sanno reperire le informazioni e che spesso scontano problemi attuali creati proprio dal sistema da lei virtuosamente citato (la casa è il migliore investimento) che hanno indebitato oltre misura cittadini e paese.
Tra l'altro un ultimo dato: da sempre l'investimento che ha reso di più anche in Italia non è l'immobile ma il mercato azionario (nonostante i valori attuali pensi). Tutto sta a comprare quando costa poco e rivendere ai massimi, cosa che fino ad oggi ha spesso coinciso per i venditori di case, qui le do ragione... ad oggi...
Ma domani è un altro giorno... quello in cui lo stesso Monti iil primo giorno di ritorno dai creditori americani ha chiesto già agli italiani "intolleranza per chi non paga le tasse"... aspettiamo sviluppi...
Risposta coi controcavoli..
Non è che possano continuare a pensare che abbiamo tutti l'anello al naso....
Non voglio fare di tutta l'erba un fascio, ma un conto è stata la generazione dei 50/60enni attuali che hanno investito sempre e solo in immobili per i motivi citati e facendo sì che negli anni del boom della crescita siamo diventati il paese con più case ma minore crescita di gdp e infrastrutture, un altro è pensare che quella di 20/30 attuale ne debba pagare le conseguenze standosene zitta, pur essendo spesso più colti, parlando più lingue, utilizzando i media in tutte le forme...
Il bello è che per molti di quei 50/60enni che si credono furbi il rovescio è stato fare i soldi con gli immobili per poi darli ai figli per comprare case sopravvalutate dal loro stesso sistema e bruciando risparmi di una vita...
Al signor Pedemonte e agli altri in generale lancio anche qualche spunto con altri numeri:
1) in germania la proprietà è intorno al 60% (con il ratio corretto di 5 citato prima)
2) nello stesso paese un impiegato guadagna mediamente il doppio di un pari italiano, ma a livelli dirigenziali in Italia spesso di più (parliamo al lordo con medesima valuta, al netto sono simili in quest'ultimo caso) ;)
3) la germania ha in termini assoluti un debito superiore al nostro, peraltro ancor di più quello in mano a creditori esterni...però quelli messi male sono la grecia, il portogallo, la spagna e poi siamo noi... che sia un complotto perchè sono invidiosi della lunga stagione estiva di cui fruiamo noi paesi dell'area mediterranea? l'informazione è il bene più importante nel 2012 ;)
Crollano i consumi alimentari ....
Comincio a pensare, che voi di idealista, con questo continuo parlare, dei prezzi delle abitazioni che sono troppo anti, siate responsabili di un pilotaggio dell'opinione pubblica, sia di chi sta cercando di vendere la propria casa (a prezzi sempre più bassi), sia di chi deve comprare, che si accinge a farlo, con lo spirito dell'avvoltoio, stando sulla riva del fiume ad aspettare che passi il cadavere del venditore;
È vero che c'è la crisi, e che i prezzi di un immobile sono fatti dal mercato,ma il mercato da un pò di tempo a questa parte, lo stanno pilotando i media (voi inclusi), giudicate dai titoli della news letter di idealista:
1-10-2012 : arrocco sui prezzi delle case: crollano le vendite ma i prezzi no (tabelle);
28-9-2012 : le case con un prezzo realistico si vendono rapidamente. Le altre stanno nel mondo dei sogni;
26-9-2012 : istat: compravendite in discesa e mutui a picco (grafici);
20-9-2012 : tecnocasa: un'ulteriore discesa dei prezzi aprirà occasioni d'acquisto insperate;
18-9-2012: gabetti, i prezzi delle case accelerano la discesa: Genova, Napoli e Torino guidano i ribassi;
Addirittura, un articolo del 30-8-2012 titolava:
La ripresa economica? arriverà quando i prezzi degli immobili avranno toccato fondo;
Ma siate realistici, la ripresa economica, non si costruisce con il crollo dei prezzi delle case, perchè il crollo dei prezzi delle case non è una causa ma un effetto della crisi;
Inoltre bisogna sempre ricordare (per un privato che vende), che ogni immobile ha un prezzo minimo, al disotto del quale non ha più senso vendere.
A voi le riflessioni.
Ma l'hai capito adesso che il crollo delle case è e sarà pilotato????
Non dal sito su cui stiamo scrivendo che non ha nessun potere in tal senso,ma dai poteri forti,quelli veri,che hanno deciso,finalmente,che era ora di fare crollare i prezzi delle abitazioni dopo tanti troppi anni di convinzione che "il mattone non tradisce mai".
I soldi vogliono che ritornino in circolo su altri investimenti meno "ingessati" tipo borsa,titoli di stato,attività reali ecc....
È per quello che il crollo è appena iniziato e che ne vedremo delle belle.
In ogni caso anche quando i prezzi delle case saranno la metà o giù di li di quando erano al picco del 2008,non bisognerà più pensare alle case come ad una forma di investimento,ma, semmai,ad una forma di godimento di un bene .
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