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Preliminare di vendita, la morte del nudo proprietario lo rende non eseguibile

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Autore: Redazione

Con la sentenza 14807/2018 la Cassazione ha stabilito che non è possibile ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso qualora il promittente venditore, che si era riservato l’usufrutto di un bene, mettendone in vendita solo la nuda proprietà, sia venuto a mancare prima della stipula del definitivo, perché questo trasferimento coattivo inciderebbe “sull’oggetto del contratto, modificando le volontà contrattuali” delle parti.

Il caso

Come spiegato da un articolo del quotidiano economico Il Sole 24 Ore, il caso parte da un contratto preliminare di vendita in cui la promittente venditrice si era impegnata a trasferire la sola nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto, senza poter perfezionare però il contratto definitivo per sopravvenuto decesso.

Gli eredi non hanno voluto dare seguito alla contrattazione preliminare e ne è nata una causa in cui la promissaria acquirente è andata in giudizio per ottenere una sentenza di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo.

Il giudizio

Nei primi due gradi del giudizio non si è arrivati a una soluzione definitiva della vicenda. La Corte di appello di Roma ha anzi pronunciato la soccombenza della parte promissaria acquirente, in considerazione del fatto che il trasferimento coattivo avrebbe posto in essere un effetto giuridico esorbitante rispetto all’originario regolamento d’interessi e quindi una modifica oggettiva del preliminare.

La Cassazione ha recepito questa impostazione e ha sottolineato come questa sia conforme ai pregressi orientamenti (15906/2016) per i quali, in caso di decesso del promittente venditore con riserva d’usufrutto, senza perfezionamento del definitivo, il trasferimento coattivo del bene vanificherebbe – per gli eredi ad esso assoggettati – l’utilità riservata dal promittente, per consolidamento con la nuda proprietà.

Questo – come riportato dal Sole 24 Ore – determinerebbe una diversità dell’effetto finale (trasferimento della piena proprietà) rispetto all’originario equilibrio contrattuale, laddove al contrario l’esecuzione in forma specifica del preliminare esige che al momento della pronuncia giudiziale – o al momento della proposizione della domanda – sussistano “tutte le condizioni giuridiche, con i relativi presupposti di fatto, che consentano alla sentenza costitutiva di rispecchiare integralmente le previsioni delle parti in sede di preliminare”.

E’, del resto, nella legge stessa (articolo 2932 del Codice) il riferimento al presupposto (“qualora sia possibile”) per l’ottenimento della esecuzione in forma coattiva. Di conseguenza, se tale possibilità difetta, il meccanismo salta. Salvo che l’evento del decesso del promittente non sia verificato dopo la pronuncia della sentenza di primo grado (12155/93) o tra la notifica dell’atto di citazione e la pronuncia della sentenza di primo grado (5618/90), ma ciò perché le sentenze da ultimo richiamate hanno fatto applicazione del principio generale secondo cui la durata del processo non deve pregiudicare la parte che ha ragione e ritenuto, di conseguenza, che la verifica della possibilità di emettere sentenza costitutiva debba essere compiuta con riferimento alla situazione esistente al momento della domanda (15906/2016). Fattispecie quindi diverse dall’oggetto della sentenza 14807/2018.

Articolo visto su
Preliminare non eseguibile con la morte del nudo proprietario (Il sole 24 ore)