Legge 392/78, una guida aggiornata alla locazione commerciale

La legge sull’equo canone è stata introdotta nel corso del 1978 per regolamentare l’affitto. Grazie alla Legge 392/1978 è stata aggiornata la locazione commerciale nel nostro Paese: il legislatore, con questa norma, ha voluto introdurre dei criteri equi e certi attraverso i quali venissero determinati gli importi dei canoni di locazione. L’obiettivo che si voleva centrare era quello di proteggere il conduttore e il locatore, in modo da riuscire a mantenere un certo equilibrio tra le parti.

La Legge n. 392/78 è ancora in vigore

Ad oggi, però, buona parte della Legge 392/1978 è stata abrogata, ma continuano a rimanere completamente in vigore le norme relative alle locazioni ad uso commerciale. A caratterizzarla sono principalmente due elementi:

• la legge è inderogabile: eventuali clausole presenti nel contratto che dovessero risultare più sfavorevoli per il conduttore non hanno valore;
• le clausole lesive si una delle parti vengono sostituite automaticamente. Questo permette di salvaguardare la validità e l’efficacia del contratto.

Le Legge 392/78 ha sostanzialmente uno scopo ben preciso: tutelare il conduttore, che tra i contraenti di un contratto di affitto è ritenuto la parte più debole. Si cerca di raggiungere questo obiettivo basandosi su due diversi principi cardine:

• la durata minima del contratto, rinnovabile salvo una disdetta che deve arrivare anticipatamente;
• la predeterminazione del canone di locazione - da cui scaturisce il cosiddetto equo canone -, che dovrebbe essere applicato basandosi su una serie di coefficienti ben precisi e dettagliati.

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Quando il proprietario può recedere dal contratto di locazione 

La Legge 392/78 è rimasta ancora in vigore almeno per quanto riguarda la parte delle locazioni commerciali. Questo fa sorgere una domanda ben precisa: come deve essere gestita correttamente la disdetta? Il locatore ha la possibilità di disdire il rinnovo tacito in anticipo, ma deve dare un preavviso al locatario almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. 

Termine che si allunga a 18 mesi nel caso in cui l’immobile è stato affittato con la funzione di struttura ricettiva. Sono due i mezzi che il proprietario può adottare per comunicare la disdetta:

• la raccomandata A/R;
• una mail inviata da una casella di Posta Elettronica Certificata (PEC).

Motivi per i quali il locatore può recedere dal contratto di locazione

Il locatore ha la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione commerciale. A elencare i motivi che possono portarlo a questa decisione è l’articolo 29 della Legge 392/78, che riportiamo qui di seguito:

• quando il locatore abbia la necessità di entrare in possesso dell’immobile perché deve utilizzarlo personalmente o per un familiare. In questo caso deve essere effettuato un cambio di destinazione d’uso;
• quando il proprietario o uno dei suoi familiari abbia intenzione di utilizzare l’immobile per impiantare una propria attività commerciale;
• quando sia necessario demolire e ricostruire l’edificio o effettuare degli importanti lavori di ristrutturazione.

Nel momento in cui si dovesse venire a configurare una delle situazioni che abbiamo appena elencato, il locatario ha diritto a percepire un'indennità che vada a coprire la perdita dell’avviamento commerciale.

La Legge n. 392/1978, tra l’altro, prevede che nel caso in cui, nell’arco di di sei mesi da quando l’inquilino ha lasciato libero l’immobile, il proprietario non abbia ancora avviato la sua attività commerciale, il locatario ha diritto di chiedere ed ottenere che il contratto di locazione commerciale che è stato disdetto venga riattivato.

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I casi nei quali il conduttore può dare disdetta

Ad analizzare i casi per i quali il conduttore può dare disdetta della locazione commerciale ci pensa l’articolo 27, comma 7 della Legge 392/78: può avvalersi di questo diritto in qualsiasi momento, purché invii una raccomandata al proprietario. Ma devono sussistere dei gravi motivi, che rendono particolarmente gravosa la locazione.

Ma che cosa si intende per gravi motivi? Sono dei fatti oggettivi - ma soprattutto estranei alla volontà del conduttore - che siano sopraggiunti dopo che l’accordo tra le parti è stato sottoscritto. Devono essere degli avvenimenti tali che rendano il prosieguo dell’attività gravosa o impossibile. Tra le motivazioni ci possono essere la crisi finanziaria del conduttore o un cambiamento imprevedibile dello sviluppo commerciale della zona.

Non possono rientrare nell’elenco dei gravi i motivi:

• la decisione di cambiare sede o intestazione dell’attività;
• il fatto che non si riescano a vendere i prodotti;
• non essere riusciti ad ottenere le autorizzazioni necessarie, nel momento in cui erano previste nel contratto;
• il fatturato che non cresce come previsto o sperato.

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Cosa succede dopo 12 anni di affitto

Per evitare che un contratto 6+6 si rinnovi automaticamente è necessario dare la disdetta anticipata. Il contratto di locazione commerciale dopo 12 anni si rinnova automaticamente per altri 6, sempre che il proprietario non provveda a comunicare la disdetta con almeno dodici mesi di anticipo.

Nel caso in cui dovesse scattare il tacito rinnovo, il contratto dura per 18 anni.