Affitti studenteschi, i numeri di un mercato in trasformazione

Il mercato degli alloggi studenteschi in Italia sta attraversando una fase di trasformazione profonda. Da un lato la spinta degli investitori istituzionali — italiani e internazionali — che moltiplicano i progetti di nuove residenze universitarie, spesso ricavate da patrimoni pubblici o privati dismessi; dall'altro un mercato degli affitti che cambia composizione, con più studenti, più stranieri, contratti sempre più flessibili e canoni che dopo anni di corsa mostrano i primi segnali di raffreddamento. Il gap strutturale tra domanda e offerta resta però enorme: l'Italia copre solo il 4% del fabbisogno di posti letto universitari, contro il 16% della media europea. Colmarlo richiederà anni di investimenti, semplificazioni normative e politiche pubbliche coerenti. 

Nuovi studentati: il boom delle riconversioni

Caserme dismesse, ex ospedali, villaggi olimpici, magazzini industriali: il nuovo student housing italiano nasce sempre più spesso dalla trasformazione di patrimoni abbandonati. Un modello che coniuga rigenerazione urbana e risposta a un'emergenza abitativa reale, con tempi di realizzazione sempre più rapidi grazie a tecnologie costruttive innovative e semplificazioni normative. Dai grandi progetti istituzionali nelle città universitarie consolidate all'espansione europea dei fondi specializzati, il settore non ha mai attratto tanti capitali.

Il Villaggio Olimpico di Milano diventa il più grande studentato convenzionato d'Italia

Appena quattro mesi dopo la fine delle Paralimpiadi invernali, l'ex Villaggio Olimpico di Scalo Romana ha aperto come studentato convenzionato, il più grande d'Italia con 1.698 posti letto. L'80% dei posti è già stato assegnato a studenti provenienti da 80 Paesi. Le tariffe medie si attestano a 785 euro al mese (IVA e servizi inclusi), il 25% sotto la media di mercato milanese. Costruito in 30 mesi e riconvertito in 4, il progetto — da 230 milioni di euro interamente privati — è sostenuto da fondi pensione italiani e CDP. Copre il 6% del fabbisogno di posti letto studenteschi di Milano, che conta 200.000 studenti a fronte di soli 30.000 posti disponibili.

Ex caserma IV Novembre di Monza: 600 posti letto in partenariato pubblico-privato

L'Agenzia del Demanio ha pubblicato un avviso pubblico per trasformare una porzione dell'ex caserma IV Novembre di Monza — circa 19.000 mq — in una residenza universitaria da almeno 600 posti letto, con tariffe interamente convenzionate e almeno il 30% dei posti riservati a studenti meritevoli e meno abbienti. L'iniziativa, sviluppata in accordo con Regione Lombardia, Comune di Monza e Università di Milano-Bicocca, prevede un cofinanziamento pubblico fino al 30% del quadro economico (massimo 22,8 milioni di euro). Il progetto dovrà integrarsi con la nuova stazione M5 e con il Piano Città degli Immobili Pubblici di Monza. Proposte entro il 31 gennaio 2027.

Brescia: 252 posti in legno costruiti in dieci mesi agli ex Magazzini Generali

Agli ex Magazzini Generali di Brescia è stato inaugurato il 15 luglio 2026 Camplus Brescia Lamarmora: 252 posti letto realizzati in soli dieci mesi grazie alla tecnologia XLAM (pannelli strutturali prefabbricati in legno). Investimento da 20 milioni, promosso da Pohl Immobilien con il fondo iGeneration (Investire SGR), CDP Real Asset SGR, BEI e fondazioni bancarie. Il 30% dei posti è riservato a tariffe calmierate PNRR. È il primo tassello del masterplan "Brescia Urban Living", che prevede anche hotel e residenze. Nel parco antistante, un'installazione dello scultore Stefano Bombardieri segnala la vocazione culturale del progetto.

Firenze: Villa Monna Tessa, ex padiglione ospedaliero diventa studentato da 533 posti

A Firenze l'ex padiglione ospedaliero di Villa Monna Tessa sarà trasformato in una residenza universitaria da 513 posti letto, di cui 480 a tariffe accessibili; una quota sarà riservata ai familiari dei pazienti dell'ospedale Careggi vicino. Investimento superiore ai 40 milioni, promosso dal fondo iGeneration (Investire SGR) con 10 milioni dal Fondo PUI della BEI. Cantiere avviato a maggio 2026, apertura prevista per l'anno accademico 2027-2028.

Milano e Padova: 880 nuovi posti letto da Kryalos e King Street

Il Fondo Domo di Kryalos SGR, in partnership con King Street Capital Management, ha perfezionato due operazioni in forward purchase per oltre 880 posti letto: 350 a Milano (via Beruto, quartiere Città Studi, sviluppato da Pohl Immobilien) con piscina, palestra e campo sportivo, e 530 a Padova (viale della Pace), quinta città universitaria italiana con 70.000 studenti. Con il progetto bolognese del Fondo Mathelt, la piattaforma complessiva di Kryalos supera i 1.500 posti letto.

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Invesco e Camplus puntano su Parigi: la piattaforma europea si avvicina ai 2.000 posti

La joint venture tra Invesco Real Estate e DeA Capital Real Estate entra in Francia con l'acquisizione di un progetto da circa 250 posti letto nel 13° arrondissement di Parigi (rue Albert), ricavato dalla riqualificazione di un edificio per uffici con consegna nel 2028 e certificazione NF Habitat HQE. Gestione affidata a Camplus. Sono in corso anche due contratti di prelazione nell'Île-de-France. La piattaforma, nata nel 2025 con operazioni a Saclay, Rennes, Tolosa e Bordeaux, punta a diventare uno dei principali operatori istituzionali europei del segmento, avvicinandosi ai 2.000 posti totali.

Nuove operazioni per studentati internazionali: 1.500 nuovi posti tra Milano, Bordeaux e Barcellona

Ardian e Rockfield Real Estate hanno annunciato tre nuove operazioni PBSA: 427 posti letto a Milano (viale Certosa, riconversione in studentato con certificazione LEED Gold, vicino al Politecnico Bovisa), 327 a Bordeaux — prima operazione della coppia in Francia, nell'eco-quartiere Bastide Niel, consegna 2028 — e l'acquisizione di Aparto Pallars, una residenza da 750 posti nel distretto tecnologico 22@ di Barcellona (già operativa dal 2022). Dall'avvio della piattaforma nel Q4 2024 sono già state finalizzate 12 operazioni per circa 6.000 posti letto in Europa.

Mercato degli affitti studenteschi: dati, tendenze e normative

Trovare una stanza costa meno che in passato, ma è diventato più difficile. Il paradosso del mercato degli affitti studenteschi — canoni in calo, concorrenza in aumento — racconta di un'offerta ancora insufficiente rispetto a una domanda che cresce ogni anno. Nel frattempo il mercato delle locazioni si trasforma: più transitori, più stranieri, meno canone libero. E mentre l'Italia cerca di capire come usare al meglio il PNRR per costruire nuovi posti letto, dall'Inghilterra arriva un avvertimento su come una riforma delle locazioni pensata per tutelare gli inquilini possa finire per penalizzare proprio gli studenti più vulnerabili.

• Il mercato delle locazioni in Italia: più studenti, più stranieri, meno canone libero

Secondo l'analisi dell'Ufficio Studi Tecnocasa sui contratti stipulati nel 2025, la quota di affitti a studenti universitari è salita dal 7,9% al 9,8% nazionale, con picchi del 35,5% a Torino, 30,5% a Bologna, 29,7% a Firenze. A Milano è passata dal 18,5% al 22,2%. La svolta più significativa è contrattuale: i transitori hanno superato il 31% a livello nazionale (dal 18,4% del 2019), mentre il canone libero è sceso al 40,4%. A Milano i transitori sono già la tipologia più diffusa, al 45%. Gli inquilini stranieri hanno toccato il 13,1%, massimo storico.

• Stanze meno costose ma sempre più difficili da trovare

Secondo l'International Rent Index di HousingAnywhere relativo al secondo trimestre 2026, le stanze arredate sono calate del 4,6% su base annua in Europa. In Italia Bologna guida i ribassi (-4,6%, a 620 euro), Roma scende del 3,1% a 630 euro, mentre Torino va in controtendenza con +3,8% a 540 euro. Ma i canoni più bassi non equivalgono a più facilità di trovare casa: ogni stanza pubblicata ha ricevuto mediamente 6,6 candidature (in crescita), i monolocali addirittura 17,1. Le ricerche sulla piattaforma sono cresciute del 15% a maggio e del 19% a giugno, segnale che la corsa all'alloggio per il nuovo anno accademico è già in pieno svolgimento.

• Il bonus fiscale da 500 euro per gli studenti fuori sede

Con l'avvio del nuovo anno accademico torna utile la detrazione IRPEF del 19% sulle spese di affitto, calcolata su un massimo di 2.633 euro, per un risparmio fino a circa 500 euro. Possono accedervi gli studenti iscritti a università, ITS o conservatori in un comune diverso da quello di residenza, purché la sede degli studi sia a oltre 100 km di distanza e in una provincia differente. Il beneficio vale anche per chi studia in Europa o è in Erasmus, e spetta al genitore se lo studente è fiscalmente a carico. Sono esclusi i percorsi post-laurea (master, dottorati, specializzazioni). Il pagamento deve essere tracciabile.

• Come cambiano i criteri di scelta dell'alloggio

I dati 2025 di HousingAnywhere mostrano che la ricerca di casa è diventata un processo strutturato già dalle primissime fasi. Il filtro più utilizzato è la tipologia di alloggio, seguito dal budget e dalla durata. Sul piano dei servizi, il 78% degli studenti indica la lavatrice come indispensabile, il 65% il bagno privato. Il 42% cerca il riscaldamento, il 41% l'aria condizionata. Il 20% desidera soluzioni pet-friendly, il 18% un balcone. Cresce il peso delle utenze incluse e della disponibilità di arredo: segnali di un mercato in cui la prevedibilità dei costi è diventata priorità.

Magnific

• 500 milioni investiti nel 2025, pipeline di 28.000 posti letto entro il 2029

Il report JLL sul mercato PBSA italiano fotografa un settore con un tasso di copertura di appena il 4% a fronte di 2 milioni di studenti (+2,3% annuo) e internazionali in crescita del 15%. Nel 2025 i volumi di investimento hanno raggiunto circa 500 milioni di euro, con il 40% in operazioni forward purchase. Milano, Bologna, Torino e Napoli le città più attive. I rendimenti prime si sono compressi di 50 punti base, con Milano benchmark nazionale intorno al 5%. La pipeline al 2029 prevede 28.000 nuovi posti letto nelle principali città target, con Milano che ne concentra oltre il 40% (circa 12.000). Anche con tutta la pipeline, il tasso di copertura italiano rimarrà ampiamente sotto il benchmark europeo del 16%.

• Servono semplificazioni normative strutturali

Intervistati da idealista/news, gli avvocati di Hospitality Law Lab spiegano come il PNRR abbia stanziato 1,2 miliardi per 60.000 posti letto a tariffe calmierate (15% sotto mercato, 30% riservati a studenti meritevoli). La scadenza è stata spostata al 15 maggio 2027 per 30.000 posti tramite lo Student Housing Fund. Per accelerare il permitting, sono state introdotte agevolazioni significative: cambio di destinazione d'uso sempre ammesso via SCIA su edifici esistenti, esenzione dagli standard del DM 1444/1968, premio volumetrico del 35%. L'ultima novità (art. 20 del DL 19/2026, in conversione) elimina la necessità del piano attuativo preventivo. Gli esperti chiedono di estendere queste semplificazioni oltre il perimetro PNRR, trasformandole in riforma strutturale.

• Canoni studenteschi europei: prima inversione di tendenza dal post-pandemia

Il report HousingAnywhere sul Q4 2025 segna la prima inversione di tendenza dopo anni di crescita quasi ininterrotta: -3,1% per le stanze singole, -1,3% per gli appartamenti e -4,4% per i monolocali su base annua in Europa. In Italia le stanze scendono o si stabilizzano nelle principali città (Milano e Bologna intorno a 664 e 655 euro), tranne Roma che cresce del 4,8%. In Germania le correzioni sono ancora più marcate (-11,2% ad Amburgo, -9,6% a Berlino). Il Nord Europa rimane la zona più cara (Amsterdam a 990 euro), mentre Budapest, Atene e Valencia restano le più accessibili. Il 2026 potrebbe segnare una transizione verso un mercato più equilibrato, anche se le criticità strutturali restano.

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• Student housing in Italia: una leva strategica ancora sottoutilizzata

Il report di Patrigest (Gruppo Gabetti) inquadra lo student housing come fattore chiave per la competitività del sistema universitario italiano. L'Italia conta circa un centinaio di strutture PBSA istituzionali, con investimenti concentrati a Milano, Padova e Bologna, mentre il Centro-Sud resta marginale. Nel 2025 gli iscritti universitari hanno toccato 2 milioni (+20% negli ultimi dieci anni), con laureati in crescita del 35% e studenti stranieri più che raddoppiati. Il costo mensile per vitto e alloggio a Milano può superare i 1.600 euro. Il report avverte del rischio di una progressiva elitarizzazione dei percorsi universitari in assenza di politiche strutturali e di un ampliamento dell'offerta.