Chi più chi meno, nelle ultime settimane la maggior parte degli istituti di ricerca e dei centri studi stanno certificando la discesa dei prezzi degli immobili in Italia. Le cifre però sono discordanti e se già prima non era facile fornire dei numeri precisi, visto che in Italia nessuno si fida dei dati al mq dell'agenzia del territorio, la questione di come dare un prezzo giusto alle case è sempre più problematica
Prendiamo ad esempio un sondaggio lanciato da ill sole 24 ore. Secondo i lettori del quotidiano economico solo un mix di informazioni garantisce un orientamente adeguato. Alto anche il numero di coloro che si fidano delle agenzie immobiliari di zona, un dato che rispecchia una verità che bisogna sempre tener presente: il mwercato immobiliare è assolutamente locale e può cambiare anche a seconda della stessa via di un quartiere
Segue la fiducia nei periti professionisti, mentre in pochi si fidano dell'agenzia del territorio, che, solo per fare un esempio, nell'ultimo rapporto sulle compravendite nel 1º trimestre 2012 rilevava prezzi in tenuta o persino in lieve aumento
Di tutt'altro avviso gli operatori e i centri studi del mercato, che segnalano invece ribassi. È il caso di nomisma, che prevede compravendite fiacche per tutto il 2012 e una contrazione dei prezzi con punte più alte a Firenze e una maggiore tenuta solo dei negozi
Anche il centro studi di idealista rileva all'interno del proprio database cali in tutte le città, tranne Milano, sebbene dipenda molto dai quartieri
Riteniamo quindi che la maggior parte dei lettori de il sole abbia ragione quando indica che il prezzo giusto di una casa si ottiene con la combinazione di molti fattori e il confronto tra varie fonti di informazione. In un periodo di crisi immobiliare, come quello che stiamo vivendo, i prezzi possono inoltre differenziarsi anche a parità di immobile
Entrano infatti in gioco le situazioni personali dei prorpietari, tra chi ha fretta di vendere e chi no, o tra chi comprende che il prezzo è diventata la leva su cui basare una compravendita e chi invece resta afferrato ai listini del 2006
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100 Commenti:
Quello che dico è che queste cifre sono inammissibili, e soprattutto non dovrebbero essere chieste (imposte, in realtà) a chi compra, ma a chi vende
Guarda che le agenzie chiedono la commissione ad entrambi, sia a chi vende e sia a chi compra per essere equidistanti ... dovrebbero far guadagnare di più il venditore e risparmiare l'acquirente. In questo momento alcune agenzie non chiedono nulla all'acquirente, penso che questa sarà la strada da seguire se vogliono sopravvivere.
Mai visto. Ripeto: a Roma chiedono il 4% di prassi; qualcuno, con l'espressione di chi ti sta facendo un favore, chiede il 3% all'acquirente. Al venditore non lo so, una volta ho provato a chiedere ad un a.i. (Gabetti, per non fare nomi e per dire che, in teoria, non era un ragazzetto qualsiasi) e mi ha risposto che lui all'acquirente chiedeva il 4%, al venditore la bellezza del 2%! un bel 6% per un appartamento venduto poi direttamente fra privati per quasi 800.000 euro! fatevi i conti di quanto guadagna questa gente! alle mie perplessità il gabetti mi ha detto: "ma io sono un professionista e le assicuro la vendita!"
Infatti l'ho scaricato subito e ho venduto direttamente ad un privato con reciproca soddisfazione! - ancora dopo qualche mese l'a.i. Mi telefonava chiedendo "ma l'appartamento è proprio venduto?" sì bello mio, è venduto e tu non hai lucrato un bel niente!
Purtroppo e' esattamente l' opposto. Molte agenzie oggi, pur di avere un incarico in un settore in cui la concorrenza e' enorme, non chiedono nulla a chi vende.
Quindi, anche se e' assurdo, spesso ormai la provvigione la paga solo l' acquirente.
In realta' pero' non cambia molto. Quello che conta veramente e' l' incidenza del totale della provvigione sulla compravendita.
Io lavoro praticamente da sempre con il 3% dall' acquirente e l' 1% dal venditore. Mi e' sempre sembrato un trattamento equilibrato. Inutile dire che poi, se vendo una casa da 800K euro, spesso mi sono "accontentato" di percentuali totali del 2,5% (sono comunque 20.000 euro).
I clienti, venditori ed acquirenti, possono contrattare liberamente l' entita' della provvigione.
Se accetti di pagare provvigioni assurde, magari dopo aver ricevuto un servizio scadente, sei fesso tu.
Io come acquirente il 3% te lo do se e solo se la casa riesci a farmela comprare al prezzo che dico io. Tu come intermediatore per farti dare il mandato di vendita devi ovviamente promettere una vendita buona e rispettarla il più possibile. Non ha quindi alcun senso che tu ritenga equilibrato il pagamento da parte dell'acquirente di un 3% quando hai invece fatto gli interessi del venditore, quindi oltre a pagare tanto la casa di quel "tanto" ci devo aggiungere anche un 3% da dare a te. Poi, di principio, c'è da considerare il fatto che il servizio di intermediazione è richiesto dal venditore e non dall'acquirente
Troppe agenzie e troppi agenti ... la crisi immobiliare ha colpito per primi i fornitori di materiali, poi la manodopera diretta ... adesso tocca agli agenti immobiliari ... per ultimi i proprietari/costruttori.
Copio e incollo la pubblicità dell'agenzia (sono entrato nel loro sito internet) a cui mi ero rivolto e dove l'intermediazione del cliente non c'era. Nel mondo della *****., un mondo diverso di vendere e acquistare immobili, la nostra è una società fondata con lo scopo di vendite dirette senza che il cliente finale che acquista paghi la mediazione e dando dei numerosi vantaggi a chi affida il proprio immobile in vendita o in gestione.
"Adesso come si fa a dare un prezzo giusto alle case?"
Ma che domanda idiota e' questa?
Le case hanno un prezzo, non un prezzo giusto. In qualsiasi mercato cosiddetto "attivo" il prezzo del bene compravenduto lo fa il mercato e si ricava facendo una media delle transazioni effettuate.
I prezzi non li fanno certo gli agenti immobiliari, e non li fanno nemmeno i venditori e gli acquirenti da soli. Il prezzo si forma solo quando c'e' accordo tra le parti.
Il prezzo vero lo potrebbero dare gli agenti immobiliari se facessero una cosa che io auspico da sempre. Creare un portale diviso per zone (citta, zona, quartiere) nel quale inserire i prezzi di vendita realizzati con le caratteristiche dell' immobile venduto. Cosi, si potrebbe avere visibilita' dei prezzi reali e facendo le opportune medie aritmetiche ottenere un prezzo al mq molto vicino alla realta'.
Ci sono mercati di altri beni per i quali questo tipo di "borsa" dei prezzi si fa ogni giorno a cura degli operatori e quindi si conosce perfettamente il prezzo corrente.
Una cosa e' certa, i prezzi non li fanno quelli che sognano ribassi ridicoli e nemmeno quelli che non si rassegnano al fatto che e' in corso un riposizionamento, rispetto alla cui entita' e' assolutamente impossibile fare generalizzazioni dato che ci sono differenze enormi anche tra due quartieri adiacenti della stessa citta'.
Mia madre (quasi 80 anni) ha scoperto per puro caso che la tecnocasa di zona (tanto per non fare nomi) ha un fascicolo su tutte le case del quartiere, quindi anche della sua. Questi sanno tutto: dimensione della casa, nome ed età dei proprietari.... lei non gli ha mai dato informazioni, anche se ogni tanto la importunano per telefono chiedendo se intende vendere casa. La risposta secca è sempre stata "NO"! però questi aspettano che passi a miglior vita per gettarsi come iene sulle spoglie! ho avuto la tentazione di andare nella loro tana e fargli una scenata, imponendo di piantarla di telefonare. Ma chi gli dà queste informazioni? il portinaio, il postino, chi?? sono degli sciacalli schifosi, non aspettano altro che la gente muoia per buttarsi sulle case! per quanto mi riguarda ho giurato che mai e poi mai darò la casa a queste persone, piuttosto mi ci trasferisco! che schifo!
CARO #63, la provvigione e' dovuta all' agente immobiliare al momento in cui c'e' il raggiungimento dell' accordo, non al compimento di esso. I servizi dell' agenzia? una pubblicita' che nessuno paga sennon l' agente immobiliare, portafoglio clienti, studi approfonditi in materia ( ovvio ti parlo di quelli iscritti... ), poi ti faccio presente che il 4% di zero, se il 4 e' dalle tue parti, e' sempre zero. Come attivita' di impresa abbiamo anche noi i nostri rischi e le nostre spese. E' bruttissimo poi fare i conti in tasca agli altri non trovi?.. Noi poi non abbiamo la fortuna di avere il sostituto d'imposta!!!! .
Al simpaticissimo #53.. Il servizio di intermediazione e' richiesto da entrambe le parti , gia dal momento stesso in cui valichi la soglia di un agenzia?.. Non vuoi pagarla fai da te!!
Saluti
Ma come si fa ad accettare gente che scrive delle enormi falsità come tanti di voi fanno. I casi sono due: o sono dei disinformati che scrivono tanto per imbrattare il forum oppure cercano di consolarsi come faceva la volpe con l'uva che non riusciva mai a raggiungere per mangiarsela.
Caso personale: con alcuni amici abbiamo deciso di andare a vivere in un complesso a circa 30 km da Milano. Trovata una fattoria nelle campagne del lodigiano abbiamo messo in pista la realizzazione del nostro sogno. Abbiamo costituito la cooperativa e in circa 2 anni abbiamo terminato la costruzione.
Bene abbiamo realizzato 15 unità abitative mantenendo la struttura della fattoria con una grande corte. Sapete cosa ci è venuta a costare la realizzazione, indubbiamente di pregio, ma pur sempre a 30 km da Milano? Abbiamo speso in totale oltre 3.500 € al mq.
E qui c'è gente, illusa e perennemente incazzata per non riuscire a fare l'affare del secolo, che lancia anatemi a destra e a manca. A questi dico solo scendete dalla pianta e rendetevi conto che la realtà con cui vi scontrerete vi riserverà pessime sorprese.
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