Se gli italiani tornassero ad avere le condizioni favorevoli, lavoro e mutui in testa, comprerebbero casa come prima. E secondo uno studio di Tecnocasa farebbero bene. Il franchising che opera da anni nel settore presenta un rapporto in cui, numeri alla mano, si dimostra come l'acquisto sia migliore dell'affitto
Per farlo Tecnocasa prende come modello un appartamento bilocale a Milano di 52 mq situato in zona semicentrale a Milano
Acquisto
L’immobile costa 255mila euro e l’acquirente accende un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 65% del valore, pagando una rata di mutuo di 1067 euro. Possiede quindi un capitale a disposizione di 95mila euro. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli
Paga quindi i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione). Per calcolare il valore futuro dell’immobile si considera una rivalutazione annua pari alla media dell’indice istat degli ultimi 10 anni
Affitto
Chi sceglie la locazione paga un canone mensile iniziale di 800 euro. Il capitale a disposizione (di 95mila euro) viene investito in un btp a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione
Le differenze
Il modello proposto considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. Per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 800 euro al mese contro una rata mensile di 1067 euro per il proprietario). Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,35% lordo. Allo stesso tasso si investe l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi
Risultato finale
Dopo 25 anni, all’estinzione del mutuo, tecnocasa calcola il guadagno ottenuto da entrambi:
Proprietario (valore futuro immobile – rate del mutuo) = 103.251 euro
Inquilino (capitale investito – canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici) = – 18.407 euro
Naturalmente si possono fare infinite osservazioni:
- Non è detto che l'aumento istat corrisponda alla realtà, anche se nel lungo periodo spesso è così
- In caso di perdita del lavoro chi è in affitto può cercarne uno in un altro posto con meno vincoli (ma chi è proprietaro può affittare o vendere)
- Non si possono prevdere al 100% i costi straordinari né quelli fiscali
Tuttavia, rispetto all'età della pensione, avere una casa di proprietà è un gran vantaggio, soprattutto considerando gli assegni futuri. Tu come la pensi? scrici i tuoi commenti nel forum
48 Commenti:
Dipende: se le case salgono di valore sì, ma dato che credo che scenderanno, immagino che non convenga; provo a spiegarlo con un esempio:
Se comprassi oggi con un capitale ipotetico di 60.000 euro, un immobile di 300.000 a Milano (comprensivo di tutte le spese) dovrei accendere un mutuo all'80%; alla banca devo restituire 240.000 + interessi, ossia almeno 370.000 euro.
Se tra 3 anni il valore degli immobili scende di 20.000 euro (ipotesi più che plausibile), io sono riuscito a conservare altri 10.000 euro, dovrei accendere un mutuo ad un tasso inferiore (forse 75% ma non voglio fare i calcoli) e restituire i 210.000 + gli interessi ossia circa 325.000 euro.
In breve, in 3 anni avrei pagato sì 28.800 euro di affitto, ma contemporaneamente dovrei restituire alla banca 45.000 euro in meno. Quindi ci ho guadagnato 16.000 euro!!!!
I calcoli sono molto approssimativi, ma l'idea di fondo vale..
Se gli italiani tornassero ad avere le condizioni favorevoli, lavoro e mutui in testa, tornerebbero probabilmente a comprare casa come prima e *se* mio nonno avesse le ruote, sarebbe una carriola!
Calcoli a pene di bassotto.
E perché mai chi va affitto dovrebbe tenere la differenza affitto-mutuo in un conto corrente con rendita a 0,35% e non comprare anche con quelli titoli di stato?
Ahah, grande!
Se gli italiani tornassero ad avere condizioni favorevoli ossia :
1 - aumento degli stipendi del 25% e mantenimento dei prezzi nominali attuali delle case (la vedo molto dura)
O
2 - riduzione reale del 25% del costo delle case (cosa più credibile nel medio termine)
O
3- mutui a tasso zero e al 100% del valore della casa (ipotesi fantascientifica)
Io propendo per la seconda ipotesi , a meno di miracoli (punto 1 e/o 3)
In altri termini, il mercato immobiliare è morto.
E comprateli allora.....buon acquisto!!
Oste, il vino è buono? Questi di tecnocasa sono ridicoli ed il prospetto economico fatto è una buffonata... ma poi non li capisco, coi loro amici palazzinari in questi anni avranno grattato talmente tanto da poter vivere di rendita sgommando con i loro Suv davvanti alle case dei babbei da 1.300€ al mese con mutui 30 ennali... perchè non si levano semplicemente dalle palle e si godono i loro bei soldini?
"......ma oggi è il giorno dell’arrivo del Galaxy S4, la nuova corazzata coreana che sembra già sulla buona strada per battere i record del precedente S3. Record che intanto Samsung sfodera sul piano finanziario, facendo segnare utili netti per 7.150 miliardi di won (6,44 miliardi di dollari) a gennaio-marzo, in rialzo del 42% sui 5.050 miliardi di 12 mesi fa. I ricavi salgono a 52.870 miliardi (+16,8%) e gli utili operativi a 8.780 miliardi (+54,35%)."
E qui in Italia ancora a parlare di calce e mattoni da sostenere.....questo paese ha il declino assicurato.
In vita mia ho visto pochi calcoli fatti in maniera così stupida COME QUELLO DI TECNOCASA! MI PIACE Perché aLLA FINE DICE:
- Non è detto che l'aumento istat corrisponda alla realtà, anche se nel lungo periodo spesso è così;
AHHAAHH della serie metto le mani avanti perché magari mi sbaglio! Io che sono un umilissimo ragioniere e non sono certo uno di quei dottoroni che Tecnocasa paga profumantamente per fare certi calcoli dico: la rivalutazione pari all'istat non ci sarà (Sara molto meno e nei primi anni sarà adirittura una perdita di valore) per cui il calcolo è totalemnte sbagliato
In Italia gli errori nelle analisi economiche spesso non sono tali, sono sempre fatti a uso e consumo di qualcuno. Tecnocasa li fa pro domo sua ovviamente, loro vivono sulla vendita delle case. Quale oste direbbe che il suo vino è sopravvalutato?
per commentare devi effettuare il login con il tuo account