Tecnocasa, si avvicina l'alba di un nuovo mercato immobiliare

18 Settembre 2013, 8:55

Nonostante i prezzi nel primo semestre del 2013 abbiano registrato un segno negativo, sembra che ormai si avvicini l'alba di un nuovo mercato immobiliare, fondato su dinamiche diverse da quelle viste finora. A dirlo è il centro studi di tecnocasa che ha elaborato un'analisi del settore nell'anno in corso

I segnali positivi

Lo scenario economico non certo dei migliori influisce negativamente sulle dinamiche del mercato della casa, facendo aumentare le incertezze dei possibili acquirenti. Senza contare che l'aggravio fiscale ha penalizzato fortemente gli investimenti. Nonostante ciò si notano già dei segnali di un'inversione di tendenza che lascia ben sperare per il futuro

Rispetto al 2012, le agenzie che appartengono al gruppo hanno infatti riscontrato una maggior numero di appuntamenti di visita e più decisione in coloro che vogliono acquistare e che fino al momento non si erano mossi in attesa dell'evoluzione del mercato immobiliare

Alla base di questa inversione di rotta vi sono molteplici ragioni in primis, la diminuizione dei prezzi degli immobili con proprietari sempre più disposti a vederli al ribasso in fase di contrattazione. A ciò si aggiunge una grande offerta immobiliare che aumenta le possibilità di incontrare immobili che rispondano alle caratteristiche desiderate

Il principale freno all'acquisto ancora una volta è costituito dalla difficoltà di accesso al credito, per cui più propenso a comprare casa è chi dispone di un capitale o chi contrae un finanziamento ridotto

Prezzi e tempi di vendita

Nel primo semestre del 2013 l'analisi dei prezzi elaborato da Tecnocasa ha registrato un calo del 4,7% nelle grandi città, del 4,8% nell'hinterland e del 5% nei capoluoghi di provincia. Tra le grandi città, la diminuizione maggiore si è verificata a Verona (-7,9%), mentre quella meno significativa a Napoli (-35), seguita da Milano (-3,6%) e Genova (-3,95). L'analisi delle aree geografiche vede il centro Italia chiudere il semestre con una diminuizione dei prezzi del 6%, a seguire il nord (-4,8%) e il sud (-4,6%)

Per quanto riguarda i tempi di vendita, a luglio 2013 si sono portati a 178 giorni nelle grandi città, 207 nell'hinterland e 198 nei capoluoghi di provincia. Il tempo di vendita è stabile rispetto al semestre precende e in diminuizione rispetto a un anno fa

Compravendite

Il 77,1% degli acquirenti che si sono rivolti a Tecnocasa hanno acquistato una prima abitazione, il 17,1% un immobile per investimento, il 5,8% per una casa vacanza. Per quanto riguarda queste due tipologie la diminuizione è stata minima rispetto al semestre scorso, segno che l'effetto imu non ha scoraggiato del tutto questo tipo di acquisti

Tra le tipologie di immobili più richieste, al primo posto tra le preferenze delle grandi città c'è il trilocale (35,9%), a seguire il bilocale (20,1%), il quattro locali (21,85) e il cinque locali (8,4%). Anche nei capoluoghi di regione la concentrazione della domanda di trilocali è elevata (50,2%), seguita da bilocali (29,2%) e quattro locali (16,9%)

Locazioni

Il mercato delle locazioni è caratterizzato da una diminuizione dei canoni. Nelle grandi città il ribasso è del 2,1% per i bilocali e dell'1,9% per i trilocali. A cercare casa sono soprattutto le persone che non possono acquistare, ma anche i lavoratori fuori sede e gli studenti. Sia gli inquilini che i proprietari si sono fatti più esigenti. I primi cercano appartamenti in buoni stato e arredati bene e dichiarano allo stesso tempo una minore disponibilità di spesa. Mentre i proprietari adesso sono più attenti a valutare la disponibilità finanziaria dei possibili inquilini e sono disposti anche ad abbassare i canoni per garantirsi un inquilino solvente

Previsioni

Anche nel prossimo semestre, tecnocasa prevede un ribasso dei valori immobiliari, con una diminuizione compresa tra -8 e -6%. Le compravendite potrebbero oscillare tra 420mila e 450mila transazioni

I segnali positivi sul risveglio del mercato potrebbero essere confermati o meno nel secondo semestre dell'anno. Tutto dipenderà in gran parte dalla congiuntura economica. Un miglioramento delle condizioni finanziarie potrebbe spingere gli acquirenti a fare "il passo" ed acquistare un immobile

82 Commenti:

Purtroppo dietro gli immobili c'è molta speculazione e tanti soldi, e cascare in persone che ne vedono in busness è facile, consiglio di rivolgerti al mercato tradizionale che ora è diventato abbordabile, non hai i tempi di conclusione mutuo che ti impone il tribunale, la paghi qualcosina in più ma ne godi subito senza avere dubbi di forma e metetrti in mano a sentenze che non sai mai come finiscono. Mediamente in tutte le provincie le aste sono al 50% del valore di emrcato di quel bene sul libero mercato, ma se ci sommi rischi, provvigioni varie, parcelle, e tempi recuperi tanti sbattimenti in capo a te e poco vantaggio economico

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Se abita lì un'invalido può diventare un super rogna, dipende anche da che invalidità senz'altro non ti prepara il caffè quando vai a trovarlo, non dire che hai già comprato???? se è così mi auguro che sapevi ste cose prima

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Le agenzie purtroppo saranno le prossime ad avere perdite, anche i franciasing lasceranno aree poco strategiche, se prima c'erano 30 agenzie in un quartiere diventeranno 5, ma le altre 15 non è chiudono, si consorzieranno perchè ogn'una di loro avrà un suo pacchetto clienti, e come se ci sono 5 titolari sotto lo stesso tetto, che per sopravvivere riduranno i costi di struttura e magari risuciranno attraverso il confronto ad essere sempre più specializzati ed a inseguire i cambiamenti del mondo, l'agenzia deve diventare uno show room, questa è la mia visione, anche perchè il cliente non vuole più il venditore aggressivo, ma un tutor, mentre ancora tanti giovani purtroppo vedono solo i soldi facili e rovinano il nome di chi ha creato davvero valore in questa professione. Io non sono un agente e non amo la categoria ma come in tutte le professioni ne ho conosciuti di bravi e di non.

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@ Anonimo delle 12.11

Non riesco a capire, da quanto scrive, come possa essere oggi una casa acquistata con un mutuo, un investimento.
Allora...facciamo un esempio: immobile nella città di Roma, quartiere prenestino, mq. 90, valore commerciale 300mila euro, anticipo di 100mila, e mutuo, a tasso fisso, per i restanti 200mila

Abbiamo da mutuionline.com la seguente situazione:

1) bnl mutuo spensierato tasso 5,3% rata € 1204

2) chebanca tasso 5,71 rata € 1270

3) deutsche bank mutuo pratico tasso 5,7% rata €1253

4) banca popolare di Milano tasso 5,87 rata € 1282

Ad ogni mutuo va aggiunta un'apertura pratica che va da un minimo di 700€ ad un massimo di 1500.
Vanno inoltre considerate le spese di agenzia (tecnocasa?) e gli ingenti costi del notaio, strana e arcaica figura che ciuccia solo soldi quando potrebbe essere eliminata creando un sistema dove pagare gli ex-atti notarili dal tabacchino (come per le multe!), logicamente con costi 100 volte inferiori. Vabbè...

Tornando a noi, i 200mila euro di mutuo dopo 25 anni corrispondono, prendendo ad esempio il mutuo con il tasso % più basso (bnl), alla cifra di € 361.200

361mila euro sommati ai 100 mila di anticipo diventano 461mila. Ciò significa che noi stiamo pagando quasi mezzo milione di euro per una casa degli anni 50/60, in un quartiere periferico, e in un contesto a dir poco mediocre.

La teoria vorrebbe che, se fosse un investimento, io potrei, fra 25 anni, monetizzare l'immobile vendendole almeno a 550-600mila. Ma non è e non sarà mai così, perchè il valore reale è meno della metà.

Il termine investimento, secondo wikipedia, è "l'attività finanziaria di un soggetto economico detto investitore atta all'incremento di beni capitali....".

In questo caso non c'è nessun incremento. Se si considera anche l'imu e le future tasse che verranno costantemente applicate in questo paese allo sbando, acquistare casa oggi con un mutuo è una follia, un suicidio, perchè è un vuoto a perdere, un bene illiquido, tenuto in piedi da una sub-cultura palazzinara che ha permeato ogni strato sociale, facendo diventare un mantra l'acquisto casa e che fare un mutuo è cosa normale, di tutti i giorni.

C'è da aggiungere che è fallace anche l'accorpamento al concetto di "fondo pensionistico". I veri fondi pensionistici sono quelli delle banche in svizzera (terzo pilastro) che integrano la pensione in maniera corposa. Qui in Italia la casa è solo un costo e i mattoni non si mangiano. C'è bisogno di aspettare le misere pensioncine dell'inps, ormai fallita, per accorgersi che i soldi andavano investiti in tutto fuorchè nel mattone?

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La stessa casa in affitto quanto produce? la stessa è importante... poi moltiplichi quella cifra per 25 anni.
Quanto fà?

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Poi parli degli immobili come se ne parla al bar, non credo tu abbia mai acquistato, ma non è un male è una scelta di vita, come rimanere single, avere la macchina cabrio, avere lo scoterone invece della macchina, è una scelta, ma convincere che è merda perchè tu non la capisci e limitato, se la facevano i nonni, ed il sogno di tante persone, e in Italia circa il 60% sono prorpietari della casa dove vivono, mika saranno tutti co....i, purtroppo comprare non è mai stato accessibile per tutti, e dal 2003-2008 la finanza aveva creato false speranze, ora si è ritornati a una realtà e normale che quando si viaggiava doppati era tutta un'altra musica. Comuqnue è una scelta, e giudicare o convincere che la tua sia meglio è sbagliato e non democratico, la tua è tua e basta, la prima casa non (ripeto non) deve mai essere un'investimento, mai, ma con ogni probabalità lo diventerà nel lungo termine.

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In Italia ci sono 60.274 località, agenzie 43.000 circa, nel 2012 sono state fatte 436.000 e rotte compravendite. Come fanno 20/25 agenzie in un piccolo paese della Lombardia a sopravvivere???? se ne fanno 1 ogni 6 mesi a testa?????
Teniamo presente che ci sono anche circa 37.000 agenti freelance .... quindi ditemi voi agenti cosa vendete?????