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Guerra in Ucraina e mercato immobiliare: le previsioni su residenziale nuovo e usato
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Le conseguenze della guerra in Ucraina sull’economia italiana si fanno sentire anche sul comparto residenziale; meno sulle case usate, di più sulle nuove costruzioni. Lo scenario post pandemia, caratterizzato da nuove tendenze abitative, è sfociato nell’attuale clima di incertezza aprendo molteplici scenari possibili difficili da prevedere. La sola speranza sono i dati del secondo semestre 2021 che sono stati particolarmente positivi, soprattutto per Milano, che da sempre rappresenta un mercato anticipatore di tutte le tendenze nazionali. Il punto sul residenziale del rapporto Fimaa Milano, Lodi, Monza e Brianza.

Guerra in Ucraina e mercato immobiliare

Sono diversi gli effetti sul mercato immobiliare, non solo milanese ma nazionale, che stanno emergendo con la guerra in Ucraina.

 “Da inizio anno, rispetto al quadro di fine 2021, stiamo verificando un rallentamento del numero delle trattative insieme ad una emergente incertezza, conseguenza della difficile situazione internazionale e alla lievitazione di costi. Inoltre, la guerra in atto ha già impattato con la perdita di clienti, russi ed ucraini, - spiega Beatrice Zanolini, segretario FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza.

Inflazione e prezzi in aumento per le case nuove

L’allarme riguarda in modi diversi il mercato delle case nuove e delle case usate. Se infatti in quest’ultimo caso non si registrano aumenti di prezzo, ma casomai di tempi di vendita, dovuti all’attendismo delle famiglie nell’incertezza di intraprendere una spesa importante come l’acquisto di casa, il problema dei nuovi cantieri è proprio quello dell’aumento dei prezzi delle materie prime, esacerbato dal conflitto russo-ucraino.

“Assimpredil ha convocato una assemblea straordinaria per la filiera edilizia in quanto siamo davanti a un momento straordinario, - spiega Gabriele Bisio, vicepresidente Assimpredil Ance. – L’allarme è fortissimo rispetto ai prezzi dell’edilizia che sono cambiati rispetto al momento in cui si sono  stretti i contratti, tra inflazione già in corso e guerra. Per fare un esempio, la fornitura di argilla per la fabbricazione delle piastrelle, che arriva dall’Ucraina, è ora in affanno; l’ultima nave da Mariupol è partita il 22 febbraio. Si registrano problemi di approvvigionamento anche di metalli e materiale per i serramenti, quindi anche chi si occupa del mercato privato è in difficoltà. A ciò si aggiunge il caro energia”.

La conseguenza sono ritardi nei cantieri delle nuove costruzioni e aumento dei prezzi, situazione, questa che va arginata per non incorrere alla necessità di rivedere i prezzi pattuiti in corso d’opera. “La proposta di Assedil è quella di aumentare il numero di rate di rimborso dei finanziamenti e di allungare i termini dei titoli e dei contratti di mutuo fondiario”, spiega Bisio.

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Fimaa Milano, Lodi, Monza e Brianza

Le sanzioni alla Russia e le conseguenze sul mercato immobiliare

D’altro canto l’impatto delle sanzioni alla Russia è ancora da valutare sul mercato residenziale italiano, e milanese in particolare. “I soggetti internazionali, russi, ma anche ucraini, nel 2021 sono stati diversi, - spiega Vincenzo Albanese, presidente FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza. - Oggi purtroppo non è più così, ma va detto che si tratta di una parte non significativa del mercato. Non è quindi questo l’elemento che può creare problemi al settore al momento. La preoccupazione è però legata alle conseguenze delle sanzioni”.

Per il 2022 non ci si può quindi aspettare una riconferma dell’andamento delle compravendite registrato nel 2021, né per l’Italia né per Milano.

Guerra in Ucraina e mercato immobiliare: le previsioni su residenziale nuovo e usato
Fimaa Milano, Lodi, Monza e Brianza

“Anche se la guerra non dovesse durare troppo, le conseguenze economiche persisteranno, - è il parere di Albanese, - a causa del calo della fiducia delle imprese, che hanno difficoltà a reperire i materiali non solo per i nuovi cantieri ma anche per le ristrutturazioni, spinte dai superbonus. La fiducia oggi blocca anche gli acquisti da parte delle famiglie, che preferiscono aspettare se non hanno fiducia nel futuro. Anche i tassi di interesse sui mutui, che si dovrebbero mantenere più o meno bassi nel 2022, stanno comunque aumentando presso alcuni istituti i credito: ad oggi si viaggia a quota  2-2.20 per cento per i mutui a tasso fisso, e la tendenza è al rialzo”.

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Fimaa Milano, Lodi, Monza e Brianza

Mercato immobiliare residenziale, offerta in aumento

Il freno al mercato immobiliare si vede anche dall’aumento dell’offerta di immobiliare residenziale sui portali di annunci.

“Se nel 2021 l’offerta immobiliare è andata calando, a causa del boom della domanda, - spiega Albanese, - ora a Milano e provincia sta risalendo, a testimonianza di un freno nell’interesse all’acquisto e di un aumento nei tempi di vendita sia del nuovo che dell’usato. Il momento è incerto, occorre monitorare tutti i segnali a disposizione e puntare sui trend di sviluppo”.

Previsioni sul mercato immobiliare residenziale 2022

Al netto delle difficoltà attuali, le previsioni sul mercato immobiliare residenziale milanese e italiano per il 2022 poggiano sul buon andamento del 2021 e sulle nuove tendenze abitative. Nel secondo semestre 2021 sia Milano che la provincia hanno visto aumenti di prezzi e di compravendite; in quest’ultimo caso l’aumento più significativo, e più vicino alla tendenza nazionale, si è visto nella provincia, proprio a causa della ricerca di nuove soluzioni abitative lontane dal centro e più spaziose a parità di prezzo, che ha caratterizzato il periodo post pandemico.

Tra le tendenze immobiliari che si sono delineate nel post pandemia, il rapporto di Fimaa ha evidenziato le seguenti:

Impatto dello smart working: non solo nuovi modi di vivere la propria abitazione ma anche un modo diverso di fruire di spazi esterni, servizi, trasporti, attività commerciali. Determina nuove abitudini e nuove esigenze, condiziona tutti i settori in modo trasversale. Con la fine auspicata dell’emergenza sanitaria ci saranno aziende che riporteranno i lavoratori in presenza ma anche altre che opteranno per l’attività mista, o totalmente in smart working: lo scenario è aperto ed offre molti motivi di riflessione che necessitano di risposte.

Multifamily e Microliving: l’affermazione del comparto in affitto "per scelta" interessa gli investitori internazionali che guardano sempre più al nostro Paese, specialmente verso operazioni con focus residenziale buy-to-rent e sulla Logistica Last Mile.

Dal centro alla periferia: l'attenzione è rivolta anche alle location secondarie, oltre alle tradizionali piazze di Milano e Roma. Mentre in città l'ubicazione è un fattore determinante nella scelta degli acquirenti, nell’hinterland sono apprezzati lo stato dell'immobile e il suo efficientamento energetico.

Il mattone usato vola: a Milano oltre l’80% delle transazioni risultano oggi per immobili usati, siano essi in buono stato o da ristrutturare e i vari bonus previsti dalle disposizioni di legge incentivano ancora di più all’acquisto. Il mercato immobiliare per la vendita , rispetto al periodo precedente, ha avuto un aumento circa del 4% dei valori, con una prevalente richiesta di bilocali e trilocali, molto apprezzata è la presenza di terrazzi o aree esterne, proporzionalmente lo stesso aumento si è avuto nel mercato della locazione.

Eventi internazionali: se il periodo di incertezza internazionale potrebbe determinare un rallentamento dell'intensità della crescita del settore rispetto ai trend in essere, certamente Milano, ad esempio, presenta un mercato più stabile e vivace rispetto altre realtà, grazie ai numerosi progetti in essere, quali la rigenerazione degli ex scali e gli interventi legati alle Olimpiadi 2026.

Guerra in Ucraina e mercato immobiliare: le previsioni su residenziale nuovo e usato
Fimaa Milano, Lodi, Monza e Brianza

I prezzi delle case a Milano zona per zona

Spostandosi col focus prettamente sul prezzo delle case a Milano, Fimaa rileva che in media valgano 5.898 euro al mq gli immobili nuovi nel capoluogo lombardo al secondo semestre 2021 e crescono di 1,1% rispetto a 5.836 euro al mq, valore del primo semestre. Era di 5.210 il dato pre Covid a fine 2019, con una crescita del 13,2% del prezzo medio degli immobili nuovi milanesi in due anni. In particolare, a fine 2021, in centro i prezzi medi sono di 10.367 euro al mq, nel settore nord di 4.548 euro al mq, nel settore est di 4.932 euro al mq, nel settore sud di 4.283 euro al mq, nel settore ovest di 5.361 euro al mq.

Tra le zone con i prezzi più elevati: Spiga - Montenapoleone,€/m² 12.950; Vittorio Emanuele - S.Babila con 12.450; Diaz - Duomo – Scala con 11.950.

Stabili Brera con 10.725, Cairoli – Cordusio con 10.550 , Venezia – Monforte con 9.450 rispetto a 9.425.

In calo Nirone - S.Ambrogio con 9.425, Repubblica - Porta Nuova con 9.350, Solferino - Corso Garibaldi con 8.150 rispetto a 8.500, -4,1%.

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