Reddito fondiario da locazione, come va gestito dal proprietario

Così come succede con lo stipendio o con i proventi di un’attività professionale, anche sul canone d’affitto è necessario pagare le tasse: il reddito fondiario da locazione, infatti, deve essere inserito nella dichiarazione dei redditi. I contribuenti hanno a loro disposizione diverse opzioni fiscali per gestire questi guadagni: la tassazione ordinaria Irpef o la cedolare secca, che può essere applicata anche sugli affitti brevi. Anche quando immobili e terreni non sono stati locati devono essere gestiti correttamente da un punto di vista strettamente fiscale.

Cosa rientra nel reddito fondiario

Nel nostro sistema fiscale quando si parla di reddito fondiario ci si riferisce ai redditi che provengono dal possesso di terreni e fabbricati che sono situati in Italia. Il legislatore ha introdotto tre diverse categorie:

• reddito dominicale dei terreni: spetta direttamente al proprietario del terreno o al soggetto che ne ha l’usufrutto o un qualsiasi altro diritto reale solo perché ne è titolare, indipendentemente dal fatto che svolga o meno una regolare attività agricola. In questa categoria rientrano i terreni che sono stati destinati a degli usi agricoli e quelli non coltivati;
• reddito agrario: spetta al contribuente che gestisce in modo diretto il terreno agricolo e deriva dall’esercizio delle attività agricole, come possono essere le coltivazioni o l’allevamento. Viene calcolato forfettariamente sulla base di una serie di tariffe d’estimo;
• reddito dei fabbricati: si genera dalla proprietà degli immobili che hanno una destinazione ordinaria e viene determinato sulla base della rendita catastale. Al suo interno rientrano gli immobili locati, quelli vuoti che rimangono a disposizione e quelli esenti, come l’abitazione principale.

Come si calcola il reddito fondiario di un immobile

Elemento base sul quale si calcola il reddito fondiario di un immobile è la sua rendita catastale, attraverso il quale viene rappresentato il reddito medio stimato per quella determinata unità immobiliare urbana. Su questo valore vengono determinate le imposte che i contribuenti devono versare, tra le quali rientrano l’Imu e l’Irpef.

Il reddito fondiario imponibile viene calcolato utilizzando una formula generale, che si basa sulla rivalutazione della rendita catastale. L'operazione è molto semplice e si concretizza come segue:

• deve essere individuata la rendita catastale, che si può consultare sulla visura catastale dell’immobile;
• si applica la rivalutazione ordinaria. L'operazione è molto semplice: la rendita catastale deve essere rivalutata del 5%. La formula da utilizzare è la seguente: rendita catastale * 1,05.

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Rivalutazione e tassazione, alcuni casi specifici

Il legislatore ha previsto alcune regole aggiuntive da applicare, che sono condizionate dal modo in cui l’immobile viene utilizzato:

• immobili non locati, con l’esclusione dell'abitazione principale: le seconde case a disposizione del proprietario deve essere assoggettata a tassazione Irpef il 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di un terzo;
• immobili locati: in questo caso il reddito imponibile è pari al reddito di locazione ridotto forfettariamente del 5% per le spese di manutenzione e riparazione, sempre che il proprietario non abbia optato per la cedolare secca;
• abitazione principale: il reddito di questo immobile e delle sue pertinenze non è soggetto a tassazione Irpef;
• terreni non edificabili: in questo caso è necessario distinguere il reddito dominicale da quello agrario. Il primo deve essere rivalutato dell’80% ed il secondo del 70% e sono soggetti a moltiplicatori diversi per calcolare la base imponibile.

Quali imposte si pagano sull'affitto

Nel momento in cui un immobile viene dato in locazione, il locatore deve inserire il canone percepito nella categoria dei redditi fondiari. Ai fini fiscali è possibile optare per due soluzioni differenti.

Tassazione ordinaria Irpef

Quando il locatore opta per sottoporre alla tassazione ordinaria Irpef il canone di locazione, ha diritto ad una deduzione forfettaria, che generalmente è fissata al 5% (serve per coprire le spese di manutenzione).

L’affitto incassato nel corso dell’anno concorre alla formazione del reddito complessivo e viene tassato secondo le aliquote Irpef in vigore. Pragmaticamente parlando le imposte devono essere calcolate come segue:

• il canone di locazione incassato nel corso dell’anno viene scontato del 5%;
• la cifra ottenuta si somma agli altri redditi che il contribuente percepisce nel corso dell’anno. L’Irpef che si dovrà versare si calcola sulla base degli scaglioni nei quali il singolo soggetto rientra;
• i dati dell’immobile e gli estremi del contratto di locazione devono essere indicati all’interno del Quadro B del Modello 730 o nel Quadro RB del Modello Redditi PF.

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Cedolare secca

Regime di tassazione opzionale e sostitutivo all’Irpef, la cedolare secca permette di evitare di versare l’imposta di bollo e di registro che sono dovute sul contratto di locazione. L’imposta sostitutiva ha un'aliquota fissa, che varia a seconda del contratto di affitto sottoscritto:

• per quelli a canone libero (4+4): 21%;
• per quelli a canone concordato nei Comuni con carenze abitative o ad alta tensione abitativa: 10%;
• a partire dal secondo immobile per i contratti di durata inferiore a 30 giorni (le cosiddette locazioni brevi): 26%.

Nel caso in cui si dovesse optare per la cedolare secca, i redditi da locazione non si vanno a sommare con gli altri redditi ai fini Irpef, ma vengono tassati separatamente.

Reddito locazione fondo rustico

Il reddito che scaturisce da un contratto di locazione di un fondo rustico va ad impattare sul reddito dominicale del terreno, il quale, a sua volta, concorre a formare il reddito complessivo Irpef. Vediamo come funziona nel dettaglio:

• il canone di locazione concorre a formare il reddito complessivo Irpef attraverso il reddito dominicale del terreno, il quale costituisce la base imponibile di riferimento;
• il reddito dominicale deve essere rivalutato dell’80%;
• nel caso in cui il contratto di affitto è stato registrato, il proprietario ha la possibilità di dichiarare il canone di locazione effettivo al posto del reddito dominicale, solo se questo risulta essere inferiore al’80% del reddito dominicale rivalutato. In caso contrario deve essere applicato quest'ultimo.

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Reddito fondiario non imponibile calcolo

Il calcolo del reddito fondiario non imponibile è condizionato dalla tipologia di immobile - terreno o fabbricato - e da alcune condizioni, come è, per esempio, l’impiego del manufatto. Non c’è un calcolo standard per l’esenzione, ma delle condizioni di esclusione.

Terreni

La normativa prevede, per i redditi dominicali e agrari, delle soglie di esenzione:

• per i redditi complessivi (dominicale e agrario sommati) che vanno fino a 10.000 euro c’è l’esenzione totale;
• per i redditi che vanno da 10.000 a 15.000 euro c’è l’esenzione parziale (al 50%).

Fabbricati

L'abitazione principale e le relative pertinenze non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef, purché l’immobile non sia locato.

Gli immobili non locati soggetti a Imu ubicati nello stesso Comune dell'abitazione principale non sono soggetti ad Irpef. In generale, per gli immobili non locati l'Imu sostituisce l'Irpef.