Gli abusi edilizi del conduttore determinano la risoluzione contratto

Cosa rischia un inquilino che effettua degli interventi senza aver ottenuto i necessari titoli abilitativi? Si tratta di una violazione degli obblighi contrattuali e del dovere di diligenza: la conseguenza di un abuso edilizio del conduttore è la risoluzione del contratto. Il proprietario, infatti, può chiederne la disdetta per inadempimento ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile. Il locatore ha pieno diritto ad intimare il ripristino dello stato e dei luoghi, anche perché, nella maggior parte dei casi, viene ritenuto corresponsabile verso il Comune.

Quali sono i tre casi di risoluzione del contratto

I motivi che possono portare alla risoluzione di un contratto di locazione sono tipicamente tre, tutti previsti dal Codice Civile (articoli 1453 e seguenti):

• inadempimento della controparte: è la situazione che si viene a generare più di frequente e si concretizza nel momento in cui una delle due parti non dovesse rispettare gli obblighi contrattuali. Uno degli esempi tipici in questo contesto è la morosità dell’inquilino o quando viene mutata arbitrariamente la destinazione d’uso dell’immobile;
• impossibilità sopravvenuta: si concretizza nel momento in cui la prestazione è diventata oggettivamente impossibile per una serie di cause che non sono imputabili ad una delle parti, come potrebbe essere un evento naturale che rende inagibile l’immobile;
• eccessiva onerosità sopravvenuta: si verifica nel momento in cui, per un evento straordinario e non prevedibile, per una delle parti la prestazione diventa troppo gravosa rispetto a quanto era stato pattuito originariamente.

Le parti, inoltre, hanno pieno diritto a risolvere il contratto di locazione di comune accordo o quando dovessero esserci dei vizi nell’immobile che ne impediscono l’uso pattuito.

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I giustificati motivi per recedere dal contratto di locazione

La giurisprudenza italiana ha previsto una serie di norme specifiche che permettono di recedere dal contratto di affitto. L’inquilino e il proprietario hanno opzioni e diritti diversi per potersi muovere.

Recesso dell'inquilino

Nel caso in cui dovessero sussistere i gravi motivi previsti dall’articolo 27 della Legge 392/78 e dalla Legge 431/98 l’inquilino può recedere in qualsiasi momento. Per essere ritenuti validi, i suddetti motivi devono essere:

• completamente estranei alla volontà del conduttore;
• essere sopraggiunti dopo la stipula del contratto;
• devono essere oggettivamente tali da precludere la prosecuzione dell'affitto, che è diventato troppo gravoso economicamente o materialmente.

Gli esempi più comuni che rientrano in questa casistica sono:

• un trasferimento lavorativo in una città diversa o molto distante;
• il sopraggiungere di problemi di salute che richiedono delle cure in altre strutture o hanno reso l’immobile non adatto per la presenza di barriere architettoniche;
• la perdita del posto di lavoro o una crisi economica documentabile;
• dei problemi strutturali nell’immobile, come muffa eccessiva, umidità o una mancanza di agibilità che il proprietario non risolve.

Recesso del proprietario

Rispetto all'inquilino il locatore ha meno libertà di muoversi. Non può recedere dal contratto di locazione prima della sua scadenza naturale. In casi eccezionali lo può fare alla prima scadenza: dopo quattro anni in caso di un 4+4. I motivi legittimi includono:

• la necessità di usare personalmente l’immobile (in prima persona o, in alternativa, dal coniuge o da un parente entro il secondo grado);
• vendita dell’immobile, nel caso in cui il proprietario non sia in possesso di altri immobili ad uso abitativo oltre quello nel quale risiede;
• per una ristrutturazione profonda, nel caso in cui l’edificio risulti essere gravemente danneggiato o debba essere demolito.

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Risoluzione contratto di locazione e rilascio dell’immobile

Quando le parti hanno risolto il contratto di affitto, l’inquilino deve restituire le chiavi. È importante redigere un verbale di rilascio, nel quale sia documentato lo stato dell’immobile e accertarsi della presenza di eventuali danni, oltre alla normale usura. Sono due le situazione che si possono venire a realizzare in questo caso:

• l'inquilino riconsegna in modo spontaneo i locali;
• il conduttore si ostina a non liberare l’immobile: il locatore deve ottenere un titolo esecutivo - ossia una convalida di sfratto - e procedere appoggiandosi ad un ufficiale giudiziario.

Nel caso in cui il rilascio non dovesse essere spontaneo, la fase esecutiva comprende:

• un atto di precetto, che consiste in un’intimazione a rilasciare l’immobile entro un determinato termine (solitamente 10 giorni);
• un preavviso di rilascio, ossia la notifica della data e dell’ora nelle quali l’ufficiale giudiziario interverrà;
• l’esecuzione, quando viene liberato effettivamente l’immobile (ci possono volere dai 60 ai 90 giorni, sempre che non ci siano delle proroghe giudiziarie).

Lavori eseguiti dal conduttore senza autorizzazione

Nel caso in cui l’inquilino dovesse eseguire nell’immobile dei lavori senza autorizzazione del proprietario, le conseguenze variano a seconda dell’intervento che è stato effettuato.

Miglioramenti e addizioni

Se dovesse mancare un consenso esplicito da parte del locatore, la disciplina prevista dal Codice Civile è molto rigorosa:

• il conduttore non ha diritto ad ottenere alcuna indennità per i miglioramenti che ha effettuato senza il consenso del proprietario;
• il locatore ha diritto a pretendere che l’immobile sia riportato allo stato originale a spese dell’inquilino;
• nel caso in cui il locatore dovesse decidere di tenere le addizioni e i miglioramenti non separabili senza averli autorizzati, non è tenuto a pagare alcun indennizzo all’inquilino, sempre che il valore dell’immobile non sia migliorato.

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Riparazioni urgenti

L’articolo 1577 del Codice Civile prevede che il conduttore possa intervenire senza autorizzazione preventiva nel caso in cui ci siano delle riparazioni urgenti da effettuare, che spettano al conduttore.

Perché scatti il diritto ad ottenere il rimborso, il conduttore deve avvisare immediatamente il proprietario. Il rischio, in questo caso, è che se manca la prova dell’urgenza e del tempestivo avviso, l’inquilino perde il diritto ad ottenere il rimborso.

A quali rischi si va incontro

Nel caso in cui i lavori dovessero alterare pesantemente la struttura o la destinazione dell’immobile, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Se, invece, gli interventi richiedevano dei permessi comunali - come una Cila o la Scia - e non sono stati presentati siamo di fronte ad un abuso edilizio, per il quale il conduttore risponde delle sanzioni amministrative - che possono arrivare a 1.000 euro per mancata Cila - e penali in caso di abusi gravi.