Deduzione acquisto immobili da locare, l’affitto deve durare almeno 8 anni

Chi ha scelto di stipulare un contratto a canone concordato senza modificarne la durata, dai consueti 3 anni più 2 (5 anni totali), complessivamente inferiore agli 8 anni richiesti, non può beneficiare della deduzione del 20% per l’acquisto o la costruzione di abitazioni da affittare per 8 anni a canoni bassi. Stessa durata contrattuale e conferma della deduzione anche per i contratti a canone libero.

Lo ha confermato l’Agenzia delle Entrate con la circolare 3/E del 2 marzo 2016. Secondo quanto previsto dalla norma, infatti, l’unità immobiliare acquistata, ristrutturata o costruita, dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, deve essere destinata alla locazione per almeno 8 anni entro “sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione”.

Le Entrate considerano rispettato questo requisito nel caso di un contratto a canone concordato con una durata iniziale di 6 anni, considerando che il rinnovo tacito è di 2 anni. Di conseguenza, dovrebbero essere esclusi i contratti a canone concordato con la classica durata minima iniziale di 3 anni, con proroga di 2 anni.

Nelle risposte del 20 aprile 2016 al Sole 24 Ore, l’Agenzia delle Entrate ha confermato anche che il requisito della destinazione alla locazione per almeno 8 anni può essere rispettato con qualsiasi tipo di contratto di locazione, “ricomprendendo anche le ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per effetto di proroghe, previste per legge o concordate tra le parti”.

Non vi sono dunque vincoli alla tipologia del contratto di locazione da utilizzare, quest’ultimo può essere ad esempio a canone concordato o a canone libero, a patto che venga rispettato il requisito della durata minima di 8 anni. Condizione che si considera rispettata sia se il contratto ha “tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti”, sia se è “la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a 8 anni”. L’Agenzia delle Entrate ha confermato che rispetta il vincolo della destinazione alla locazione per 8 anni anche un contratto a canone libero, con la durata minima iniziale di 4 anni, rinnovabile, come previsto dalla norma sulle locazioni, per altri 4 anni.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre specificato che la deduzione è riconosciuta “a prescindere dal soggetto cedente l’unità immobiliare”. Indirettamente, sono state così corrette le errate indicazioni contenute nelle istruzioni di Unico Pf e del 730 relative al 2014 e della prima versione definitiva dei modelli relativi al 2015. In queste istruzioni si imponeva che l’acquisto dell’abitazione dovesse essere effettuato solo presso imprese di costruzione o cooperative edilizie o che la ristrutturazione dovesse essere effettuata solo da “imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie”.

Ma la legge di conversione della norma che aveva introdotto questo bonus aveva eliminato questi due vincoli legati al soggetto cedente o a quello che ha effettuato i lavori di ristrutturazione. Così, con i provvedimenti del 9 marzo 2016 e del 31 marzo 2016, sono state corrette le istruzioni dei modelli 730 2016 e Unico Pf 2016, relativi al 2015, eliminando queste due condizioni.