Imposta ipotecaria e catastale: cosa sono e quando serve versarle

Chi ha avuto l’opportunità di affacciarsi sul mercato immobiliare, ad esempio per l’acquisto della prima casa o dopo aver ricevuto un immobile in eredità, avrà avuto sicuramente a che fare con l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Si tratta infatti di due tributi che coprono una lunga serie di operazioni, inerenti alle formalità di registro degli immobili e alle volture catastali. Ma quando vengono applicate queste imposte, a quanto ammontano ed è possibile usufruire di agevolazioni?

L’imposta ipotecaria riguarda tutte le operazioni all’interno dei registri immobiliari, come l’iscrizione, la trascrizione, l’annotazione o la cancellazione di un immobile. L’imposta catastale, invece, è necessaria in concomitanza con un passaggio di proprietà dell’immobile, ad esempio in presenza di ipoteche, successioni e cessioni. Per tutte le operazioni esenti da IVA, come ad esempio la compravendita tra privati, entrambe le tasse hanno un costo fisso di 50 euro, negli altri casi si applicano delle percentuali stabilite dalla legge. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Cosa sono l’imposta ipotecaria e catastale

Come accennato in apertura, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono due oneri che vengono applicati per specifiche operazioni sugli immobili. Per quanto nella maggior parte dei casi vengono versate congiuntamente, in realtà si tratta di due tasse distinte.

Regolata dal Decreto Legislativo 347 del 31 ottobre 1990, l’imposta ipotecaria è un tributo indiretto che viene applicato alle operazioni di registro relative agli immobili, dette più propriamente formalità. Fra queste, vi rientrano:

• iscrizione a registro dell’immobile;
• cancellazione dell’immobile;
• annotazioni sui pubblici registri immobiliari;
• trascrizioni a registro dell’immobile.

L’imposta catastale è anch’essa regolata dal Decreto Legislativo 347 del 1990 ma, a differenza della precedente, viene applicata ogni volta che si rende necessaria una voltura catastale. In altre parole, il tributo è dovuto per:

• cessioni dell’immobile;
• successione dell’immobile;
• ipoteche.

Quando è necessaria e quanto costa l’imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria è probabilmente uno dei tributi più diffusi e conosciuti all’interno del mercato immobiliare, poiché coinvolge delle operazioni davvero comuni. Prima fra tutte, l’iscrizione sul registro ipotecario di un’immobile dopo la sottoscrizione di un mutuo: un passaggio fondamentale affinché il vincolo ipotecario con l’istituto di credito abbia effetto a livello giuridico. Seguono poi, così come già anticipato, altre formalità sempre a livello di registro, come la cancellazione dell’immobile, annotazioni sui registri immobiliari e trascrizioni.

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A partire dal 2014, per effetto del Decreto Legge 104 dello stesso anno, sono stati stabiliti delle cifre fisse per il pagamento di questo tributo:

• 50 euro, per tutte le operazioni di registro tra privati o da imprese esenti da IVA;
• 200 euro per tutte le operazioni che, al contrario, prevedono l’applicazione dell’IVA.

In linea generale, come anche spiegato dall’Agenzia delle Entrate, non sono solitamente soggette a IVA le più comuni operazioni immobiliari, come ad esempio l’acquisto di un immobile da privati. Al contrario, rientrano nel campo IVA:

• cessioni da imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dal termine della costruzione e dell'intervento;
• cessioni da imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati dopo 5 anni dal termine della costruzione, se il venditore decide di assoggettare l’operazione a IVA, specificandolo nell’atto di vendita o nel contratto preliminare;
• cessioni di fabbricati abitativi come alloggi sociali, se il venditore sottopone l’operazione a IVA, sempre specificandolo nell’atto di vendita o nel contratto preliminare.

È inoltre utile aggiungere che, per capire come calcolare le imposte sugli immobili, se si deve iscrivere a registro un’ipoteca relativa a un mutuo, l’imposta ipotecaria è del 2% sul valore dell’immobile. Se il mutuo è stato concesso da una banca e dura almeno 18 mesi, si può approfittare dell’imposta agevolata allo 0.25%.

Quando non va pagata l’imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria non deve essere corrisposta per quelle formalità che coinvolgono gli Enti Territoriali e lo Stato e, ancora, in tutte le casistiche di esenzione previste dalla legge. Queste possono essere molto variabili nel tempo, a seconda delle condizioni macroeconomiche e sociali in cui versa il Paese.

Ad esempio, attualmente l’imposta ipotecaria è stata esclusa da:

• l’acquisto di una prima casa tramite il Mutuo Giovani Under 36, per effetto del Decreto Sostegni Bis;
• per i trasferimenti di immobili a titolo gratuito a favore degli Enti Territoriali e degli Enti Pubblici;
• per i trasferimenti di immobili che riguardano onlus o fondazioni bancarie.

Quando è necessaria e quanto costa l’imposta catastale

Come visto nei precedenti paragrafi, l’imposta catastale è obbligatoria ogni volta che si rende necessaria una voltura, quindi in presenza di atti di compravendita, successione o donazione di immobili. L’imposta è dovuta sia per i trasferimenti dove sussiste un pagamento che per le operazioni a titolo gratuito ed è necessaria anche in presenza di un’ipotetica o di qualsiasi diritto di usufrutto sull’immobile. A questo scopo, prima di procedere al pagamento, è utile richiedere una visura catastale dell’immobile stesso.

Anche per l’imposta catastale dal 2014 è stata introdotta una semplificazione, con una quota fissa in presenza di alcune specifiche condizioni:

• 50 euro per i trasferimenti che godono dell’imposta di registro proporzionale.

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Va da sé, di conseguenza, che questo tributo è direttamente correlato all’imposta di registro. Disciplinata dal D.p.R. 131 del 1986, questo tributo è dovuto per la registrazione di atti e contratti che hanno valenza giuridica. Nel caso delle principali operazioni immobiliari, l’imposta di registro vede una proporzione dal 2 al 9%.

È interessante sottolineare come l’imposta catastale possa essere corrisposta direttamente al notaio nel momento di finalizzare l’atto di vendita o di mutuo.

Quando non va pagata l’imposta catastale

Non è necessario corrispondere l’imposta catastale negli stessi casi previsti anche per l’imposta ipotecaria. Riassumendo, non deve essere pagata per:

• trasferimenti a titolo gratuito a favore di Enti Territoriali e Pubblici;
• trasferimenti per onlus e fondazioni bancarie;
• per l’acquisto della prima casa tramite il Mutuo Giovani Under 36.

In tutti gli altri casi - comprese le donazioni o tutte le operazioni a carico degli eredi - l’imposta catastale rimane obbligatoria.

Quanto si paga se l’operazione è soggetta a IVA

Così come specificato dall’Agenzia delle Entrate in un recente approfondimento, quando l’operazione immobiliare è soggetta a IVA - ad esempio la vendita di un nuovo immobile da parte di un’impresa, nei casi di applicazione del campo IVA - non si può approfittare della cifra fissa di 50 euro per l’imposta ipotecaria e quella catastale.

La tariffa sarà invece di 200 euro per ciascuno dei due tributi, a cui si aggiungeranno altri 200 euro per l’imposta di registro.

Come si pagano l’imposta ipotecaria e catastale

Stabiliti i casi in cui è necessario pagare l’imposta ipotecaria e catastale, così come la quota da corrispondere, come si effettua il versamento?

• Tramite il modello F23 o un bonifico a favore dell’Agenzia delle Entrate;
• Direttamente dal notaio al momento della registrazione degli atti, come ad esempio l’atto di vendita.

È infine utile sottolineare che, quando vi sono più soggetti coinvolti da operazioni di registro o di voltura, la quota deve essere ripartita in modo eguale fra tutti. È il caso, ad esempio, di eredi multipli in concomitanza di una successione immobiliare.