Edilizia libera, quali opere possono essere realizzate senza permessi

In Italia è possibile realizzare una serie di interventi in casa senza richiedere alcun permesso o Cila. Ci sono dei lavori che possono essere effettuati in edilizia libera: la normativa prevede che non siano necessarie delle autorizzazioni quando si effettuano dei lavori di manutenzione ordinaria, come la pavimentazione o la sostituzione dei serramenti, nel caso in cui non vadano a modificare la sagoma o il prospetto. A regolamentare come si devono muovere i proprietari immobiliari è l'articolo 6 del Dpr n. 380/2011, anche noto come Testo Unico dell’Edilizia, il quale prevede che i lavori in edilizia libera non debbano modificare la struttura, la volumetria o la destinazione d’uso dell’immobile.

Edilizia libera, cosa prevede la normativa in vigore

Il Dpr 380/2011 prevede che una serie di interventi possano essere effettuati in edilizia libera - quindi senza presentare titoli abilitativi o autorizzazioni edilizie - purché vengano rispettate le norme:

• di sicurezza;
• di igiene;
• di efficienza energetica;
• antisismiche e paesaggistiche.

Questa semplificazione è stata introdotta per snellire lo svolgimento dei lavori più piccoli e, soprattutto, per ridurre al massimo la burocrazia in edilizia, quando si devono effettuare dei lavori di manutenzione degli immobili.

Il legislatore ha voluto mettere a disposizione degli utenti uno strumento per rendere più agevole la cura del patrimonio edilizio e, soprattutto, per contribuire a rigenerare in modo sostenibile il parco immobiliare italiano.

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Che interventi si possono fare in edilizia libera

Gli interventi che rientrano a tutti gli effetti nell’edilizia libera - e per i quali non sono richiesti dei titoli abilitativi come Cila, Scia o Permesso di Costruire - devono rispettare due condizioni essenziali: non devono modificare la sagoma dell’edificio e, soprattutto, devono rispettare in tutto e per tutto le normative locali, antisismiche, antincendio e igienico-sanitarie.

A delineare con precisione quali lavori di ristrutturazione rientrano all'interno dell'edilizia libera è l’articolo 6 del Dpr n. 380 del 6 giugno 2001, che elenca le categorie di lavori che possono essere effettuati senza alcun titolo abilitativo:

• interventi che rientrano in tutto e per tutto nel novero della manutenzione ordinaria;
• i lavori di installazione, riparazione o sostituzione degli impianti tecnologici;
• le opere di pavimentazione e finitura degli spazi esterni;
• la realizzazione di arredi urbani o di pertinenze leggere;
• l'installazione dei pannelli solari e fotovoltaici che sono posti a servizio di un edificio;
• eventuali opere temporanee che servono a soddisfare delle esigenze del momento.

Cosa è possibile costruire senza permesso

Volendo sintetizzare al massimo possono essere realizzati in edilizia libera i lavori di manutenzione ordinaria: ma in questa voce cosa ci rientra? E quali possono essere considerate le opere temporanee o leggere?

Questa è la regola di massima: per non richiedere dei permessi, gli interventi non devono andare a modificare la volumetria o la destinazione d’uso dell’edificio. Cercando di entrare un po’ nel dettaglio, ecco cosa è possibile fare in edilizia libera, perché vi rientrano anche interventi leggermente più importanti, come la rimozione delle barriere architettoniche.

La manutenzione ordinaria

In edilizia libera vi rientrano i lavori che vengono effettuati all’interno di un immobile, come la tinteggiatura, la sostituzione del pavimento e del massetto, la riparazione degli intonaci, la ristrutturazione del bagno e il rifacimento dei rivestimenti interni. Ma ci entrano anche i seguenti i lavori:

• che si effettuano all’esterno, come la sostituzione delle grondaie e dei pluviali. O la sostituzione del manto di copertura;
• che coinvolgono gli infissi: l’installazione di nuove finestre, delle porte interne ed esterne.

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Le strutture temporanee e gli arredi da giardino

In edilizia libera possono essere realizzati i pergolati ed i gazebo, quando sono delle strutture leggere che non sono fissate in modo stabile al suolo e possono essere chiuse o rimosse. Non è necessario chiedere dei particolari permessi anche quando:

• vengono realizzate delle coperture, come tende da sole, pergotende e coperture per auto - i cosiddetti carport -, purché siano leggere e non abbiano delle fondamenta fisse;
• piccole strutture che possono essere utilizzate come depositi per attrezzi o box mobili. Ma anche delle strutture temporanee per delle serre agricole o domestiche. E gli elementi di arredo da giardino, come possono essere le fioriere o le fontane.

Gli impianti ed altre opere

La riparazione, l’integrazione, la modifica o la messa a norma degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento o idraulici sono in edilizia libera, purché non vengano sostituiti o installati da zero. È possibile, per esempio, installare delle pompe di calore con una potenza inferiore a 12 kw. In edilizia libera possono essere effettuati i seguenti lavori:

• l’installazione dei pannelli solari o fotovoltaici su edifici esistenti quando sono ubicati fuori dal centro storico o dalle aree vincolate;
• i lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche, come l’installazione di maniglioni o rampe amovibili.

L'installazione delle vetrate amovibili 

A partire dal 2022 le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) sono considerate in edilizia libera: per installarle non è necessario richiedere dei permessi comunali, purché rispettino alcune condizioni.

Le Vepa devono essere trasparenti e facilmente rimovibili. È importante che non creino nuova volumetria e non devono alterare la destinazione d’uso dell’immobile. Possono essere installate sui balconi aggettanti.

La verifica del regolamento edilizio comunale

Prima di svolgere qualsiasi tipo di intervento è sempre importante controllare il regolamento edilizio del proprio Comune: potrebbero essere previste delle normative specifiche a livello locale, soprattutto per gli edifici vincolati.

In alcuni casi, anche quando gli interventi rientrano nell’edilizia libera, potrebbe essere necessario ottenere il parere della Soprintendenza.

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Cosa succede se faccio lavori senza la Cila

Essere in regola con la documentazione necessaria per eseguire qualsiasi lavoro è importante, perché si evitano delle sanzioni pecuniarie e, soprattutto, non si corre il rischio di realizzare degli interventi abusivi. Effettuare dei lavori per i quali è richiesta la Cila (ossia la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) senza averla comporta:

• una sanzione amministrativa standard di 1.000 euro;

• una sanzione ridotta se la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre i lavori sono in corso di esecuzione. In questo caso si dovrà versare 333,33 euro;

• eventuali lavori eseguiti senza Cila rendono l’immobile non conforme alla normativa edilizia. Questa situazione rende difficile la compravendita dell’immobile se prima non viene regolarizzato e, soprattutto, non potranno essere richiesti ulteriori permessi;

• in casi estremi potrebbe essere chiesta la demolizione dell’immobile.