Cambia il proprietario, ecco cosa succede al contratto di locazione

Il contratto di affitto rimane valido fino alla sua scadenza anche quando l’immobile è stato venduto. Da un punto di vista strettamente legale, nella locazione il cambio del proprietario non ha un impatto immediato sull’inquilino: il nuovo acquirente rientra in modo automatico in tutti i diritti e doveri del vecchio locatore. 

Devono essere rispettate le condizioni pattuite originariamente - il canone e la scadenza - ma è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate il subentro tramite il modulo RLI. L'operazione deve essere effettuata entro 30 giorni e deve essere pagata un’imposta di registro fissa di 67 euro o pari al 2% del corrispettivo, se pattuito.

Come si cambia il locatore in un contratto di locazione

Cambiare il locatore in un contratto di affitto - ufficialmente la procedura è nota come subentro - non richiede la stipula di un nuovo contratto, ma deve essere formalizzato attraverso alcuni adempimenti fiscali e comunicativi.

Comunicazione all’inquilino

L’avvenuto subentro deve essere comunicato al conduttore attraverso una raccomandata A/R o una Pec: di genere questo passaggio avviene a seguito di una compravendita, un’eredità o una donazione. Il passaggio deve essere effettuato obbligatoriamente, in modo che l’inquilino sappia a chi deve versare il canone di affitto.

Gli adempimenti con l’Agenzia delle Entrate

Entro 30 giorni dal passaggio di proprietà il subentro deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate. L’operazione deve essere effettuata utilizzando il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), dove è necessario selezionare l’opzione Subentro (codice 6 nell’apposita casella degli adempimenti successivi).

La comunicazione deve essere effettuata dal nuovo proprietario in modalità telematica, utilizzando il servizio RLI Web sul portale dell’Agenzia delle Entrate o recandosi presso un qualsiasi ufficio territoriale. Il nuovo locatore, sempre attraverso il Modello RLI, deve comunicare se ha intenzione di mantenere o cambiare il regime di tassazione (optando per la cedolare secca o il regime ordinario). 

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Scrittura privata (non obbligatoria, ma consigliata)

In caso di subentro automatico non è obbligatorio redigere una scrittura privata tra il vecchio ed il nuovo proprietario per certificare in modo legale la variazione. Ma è consigliato formalizzare il passaggio con un documento ufficiale.

In caso di vendita di un immobile affittato cosa succede?

A definire in modo preciso come debbano comportarsi le parti, in caso di vendita di un immobile, ci ha pensato l'articolo 1599 del Codice Civile: questa norma tutela la stabilità del contratto di locazione, il quale non viene interrotto automaticamente nel momento in cui viene cambiata la proprietà.

Opponibilità del contratto

Ai fini pratici il contratto di locazione rimane valido ed opponibile al nuovo acquirente, ma solo se è stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate prima della vendita. Il nuovo proprietario subentra a tutti gli effetti nei diritti e negli obblighi del vecchio.

Rimangono, quindi, invariate le condizioni sottoscritte in precedenza: la scadenza e il canone di affitto concordato, che non possono essere modificati unilateralmente dal nuovo proprietario.

Il diritto di prelazione dell'inquilino

Quando il proprietario ha intenzione di alienare l’immobile, a parità di condizioni e prezzo, l’inquilino ha diritto di precedenza su altri potenziali acquirenti. Ma solo in casi specifici:

• alla prima scadenza: quando il proprietario decide di non rinnovare il contratto di locazione perché ha intenzione di vendere e non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello che utilizza per viverci;
• locazioni commerciali: generalmente la prelazione è prevista dalla legge.

Recesso e disdetta

L’inquilino non può essere mandato via prima della scadenza naturale del contratto dal venditore, solo perché il proprietario ha intenzione di vendere l’immobile libero. Sempre che le parti non arrivino ad un accordo consensuale per la risoluzione anticipata. È previsto, comunque, che

• sia possibile dare disdetta alla scadenza: il vecchio e il nuovo proprietario hanno la possibilità di impedire il rinnovo automatico del contratto, inviando una disdetta formale sei mesi prima della scadenza;
• recesso anticipato: è possibile solo se è stato espressamente previsto da una clausola nel contratto o se sono intervenuti dei gravi motivi.

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Quanto costa cambiare intestatario contratto affitto

A condizionare i costi per cambiare l’intestatario di un contratto di locazione sono la tipologia di modifica che si sta effettuando - può essere il subentro o la cessione - e il regime fiscale adottato dal nuovo proprietario.

Costi da sostenere presso l'Agenzia delle Entrate

Il cambio di intestatario del contratto di locazione deve essere formalizzato presso l’Agenzia delle Entrate: per farlo è necessario versare un’imposta di registro entro 30 giorni dall’evento. I costi da pagare per il subentro in un contratto di locazione sono i seguenti:

• senza corrispettivo (è il subentro standard): si versa un’imposta di registro fissa pari a 67 euro;
• con corrispettivo: quando il subentro prevede il pagamento di una somma tra le parti si deve versare un’imposta pari al 2% del corrispettivo pattuito (non deve mai essere inferiore a 67 euro);
• cedolare secca: in questo caso l’imposta di registro non è dovuta, ma la comunicazione all’Agenzia delle Entrate è comunque obbligatoria.

Costi accessori da sostenere

Nel caso in cui si dovesse redigere una scrittura privata cartacea per formalizzare il subentro tra le parti - ricordiamo che è consigliata, ma non obbligatoria - deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro ogni quattro facciate o cento righe per ogni copia.

Chi avesse deciso di rivolgersi ad un intermediario o ad un Caf per gestire la pratica, deve tenere conto dei costi di segreteria che vengono applicati, che variano tra i 30 ed i 100 euro.

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Lettera di subentro nel contratto di locazione

Il/La sottoscritto/a  [inserire i dati completi del subentrante, compreso il codice fiscale]

Destinatario (conduttore):

Spett.le Sig./Sig.ra: [inserire i dati completi dell’inquilino]

Oggetto: Comunicazione di subentro nel contratto di locazione relativo all’immobile sito in: [inserire i dati dell'immobile].

Con la presente ho il piacere di informarla che sono diventato il nuovo proprietario dell'immobile indicato in oggetto. A partire dal [inserire la data] il sottoscritto  subentra nella qualità di nuovo locatore nel contratto di locazione relativo al suddetto immobile, stipulato in data [inserire la data].

Le condizioni contrattuali e l’importo del canone di locazione resteranno invariati sino alla scadenza del contratto stesso.

A partire dal [inserire la data]  si prega di voler effettuare i pagamenti del canone secondo le seguenti modalità:

• Intestatario: [inserire la nome dell’intestatario];
• Coordinate bancarie (IBAN): [inserire le coordinate bancarie];
• Causale del pagamento: [inserire la causale]

Rimango a disposizione per qualsiasi chiarimento e per eventuali necessità relative alla gestione dell’immobile.

La ringrazio per l’attenzione e porgo cordiali saluti.

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