In Italia muoversi tra le cifre ufficiali del mercato immobiliare non è sempre facile. Ma in mancanza di dati univoci e certi, numerosi indicatori sono sufficienti per tirare delle conclusioni. Prendiamo per esempio le cifre sulle erogazioni di mutui nel primo trimestre 2011: l'importo medio è diminuito, ma la percentuale del credito rispetto al valore dell'immobile è aumentato. Cosa significa? che le case costano meno e le banche si fidano di più. Ma solo di certi clienti
Secondo il primo rapporto dell'ufficio studi ubh (vedi i dettagli), il mercato del credito alla casa nel primo trimestre 2011, che si basa su operazioni "chiuse" di mutui, l'importo medio è sceso dai 135.000 euro del 2010, a 126.630 euro
Questa diminuzione conferma una discesa dei prezzi delle case nell'ultimo anno tra il 6 e il 7% in media. Ma, allo stesso tempo, un restringimento delle operazioni di credito da parte delle banche, che chiedono sempre più garanzie
Se da un lato abbiamo infatti una diminuzione dei prezzi, ciò non significa che sia automaticamente più facile comprare: è più facile comprare per qualcuno, non per tutti. Per fare un esempio, anche se una casa è scesa da 100 a 90, chi potrà avere il finanziamento per i 90? non tutti e, con maggiore probabibilità, che ne chiede alla banca 55 in prestito e offre buone garanzie. L'effetto è che spesso il cliente è disorientato per la quantità di documenti che gli viene chiesto di fornire, come per esempio la documentazione e la perizia immobiliare fin dalla fase iniziale dell'istruttoria
Secondo gli analisti di the mortgage factory, "il primo trimestre 2011 evidenzia una ripresa dell’erogazione da parte delle banche, soprattutto verso clienti prime, anche con massicce iniziative promozionali. Nel trimestre si distinguono i lanci di tassi agevolati da parte di chebanca! e barclays. In questo modo aumenta sempre di più il differenziale tra la rata pagata dai migliori clienti e le condizioni riservate agli altri
Quanto sopra consolida il trend in atto da almeno un anno di una situazione di ripresa, seppur
Ancora non consolidata verso l’erogazione di mutui a clienti altamente solvibili. Dal punto di vista degli istituti di credito viene posta particolare attenzione alla congruità e alla
Completezza della documentazione presentata
Da gennaio 2011 l’ufficio studi ubh, già attivo nell’osservazione delle tendenze del mercato
Immobiliare residenziale italiano, accresce il suo know how integrando e riorganizzando la raccolta e l’analisi delle informazioni sui mutui accordati alle famiglie per l’acquisto della casa. I dati sono generati attraverso una rete “multicanale” composta dalle società attive nella mediazione creditizia appartenenti a tree finance agency, i consulenti del credito tree finance e the mortgage factory (tmf),
Le informazioni riportate nelle tabelle allegate si riferiscono tutte a pratiche di accensione del mutuo “chiuse”, vale a dire approvate e poste in essere dagli istituti bancari, non si tratta quindi di “richieste” o pratiche in via di approvazione che potrebbero distorcere il dato finale
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73 Commenti:
."...caro pollastro chissa' quante te ne dicono dietro coloro che stanno per spennarti.."
Ecco un'altro esempio di degrado moral-intellettuale tipico di questo forum. L'equazione è: se compri sei un "pollo". E questo, ovviamente, senza avere in mano nessun che lo possa far almeno ipotizzare.
Naturalmente è una colossale sciocchezza, di cui anche il mittente è consapevole. Però lo si continua a fare per gratificarsi con cose che attengono più alla psichiatria che all'immobiliare.
In tantissime zone la bolla ha inciso di molto, molto meno. Io sto parlando invece delle zone dove ha inciso molto ma molto di piu'.
"...io sto parlando invece delle zone dove ha inciso molto ma molto di piu'.." e allora lo specifichi. Se poi si vuole risultare credibili, meglio sarebbe esplicitarle queste isole di fantastica convenienza..
Si legge continuamente di questi sconti del -20% (e più) che sembrano essere all'ordine del giorno. Da tecnico posso solo dirvi che una cosa è "lo sconto" un'altra cosa è il ribasso rispetto ai valori medi, io preferisco comprare una casa che mi viene venduta al 10% in meno rispetto alla media delle case effettivamente vendute facendo una reale e approfondita analisi sui prezzi, piuttosto che avere uno sconto del 30% su una casa che era palesemente fuori mercato.
Sarebbe utile che alcuni utenti ci offrissero dei dati su questi sconti che gli sono pervenuti indicando la zona, la tipologia dell'immobile, lo stato in cui si trova e il prezzo, in modo che anche noi possiamo effettivamente valutarne la reale convenienza e fare alcune considerazione su dei dati oggettivi.
Tornando all'argomento della discussione. Penso che ormai tutti sappiamo che fino a qualche anno fà chiunque poteva avere accesso ad un mutuo, che spesso corrispondeva al 120% del valore dell'immobile, io stesso sono stato testimone della pressione esercitata da alcuni direttori di banca sui tecnici per avere delle stime sopravalutate anche del 30 o 40% per poter giustificare le somme erogate (le banche non hanno mai erogato il 120% dei valori immobiliare...questo è stato reso possibile dai tecnici accondiscendenti che ne falsavano le stime).
Inoltre venivano concessi muti a giovani che lavoravano anche da pochi mesi, grazie alla semplice firma di garanzia di un genitore.
Questo si è verificato proprio tra il 2004 e il 2006...guarda caso proprio negli anni del boom delle transazioni.
Ora queste situazioni non esistono più.. è chiaro quindi che molti giovani negli anni passati potevano accedere all'acquisto di un immobile appena entravano nel mondo del lavoro ora invece è necessario che gli stessi giovani riescano prima ad accantonare una determinata cifra offrendo poi alle banche delle reali garanzie.
Ne risulta abbastanza scontato che i tempi necessari ai giovani acquirenti (che sono una fetta considerevole del mercato) per acquistare la loro prima casa si sono allungati e non di poco, questo ha creato un inevitabile calo della richiesta di immobili dovuta appunto al fatto che fino a ieri compravi dopo pochi mesi oggi invece compri dopo alcuni anni...si è creato quindi in questa categoria di acquirenti un vuoto di alcuni anni necessario per l'acquisto della prima casa...ma attenzione questo vuoto si verifica solo nella fase di transizione ed è poi destinato a stabilizzarsi negli anni tornando ad una situazione di normale richiesta e questo è indipendente dai prezzi degli immobili o dalla crisi.
Attenzione con questo non voglio negare che esiste la crisi e che in alcune zone (e mi trovo a ribadirlo spesso) la bolla immobiliare è esistita e permane tuttora ma a mio avviso per ora non ha influito quasi minimamente sulla richiesta e quidni anche sui prezzi delle case, attualmente la "crisi" di settore è data proprio dal comportamento delle banche.
Buona analisi la tua, tuttavia non la condivido in pieno.
A differenza del passato non ci saranno più le condizioni salariali e di certezza del posto di lavoro che sono ingredienti indispensabili della ricetta "acquisto casa".
Sono d'accordo con te che la coppietta di giovani, che prima aveva accesso facile credito, ora dovrà aspettare ed accumulare una parte del valore della casa prima di poterla comprare; ma le attuali condizioni macroeconomiche, la perdita del potere salariale e la precarietà del posto di lavoro allungheranno i tempi di accumulo di detto risparmio.
Si demetrio, infatti ho specificato che per ora quella che viene spacciata come discesa dei prezzi a causa della bolla in realtà non lo è...per ora è semplicemente un leggero calo causato dal cambiamento di rotta delle banche, la bolla potrebbe scoppiare a breve (ovviamente dove c'è ralmente stata).
Infatti lo dimostra il fatto che la crisi si percepisce molto più dove i prezzi erano già "diciamo" in linea con il mercato, dove insomma dal 2000 al 2010 si sono visti aumenti nell'ordine del 40%.... poco più dell'inflazione, stranamente invece dove gli aumenti sono stati del 120% i prezzi tengono.
Dove le case costano minimo 400k la vedo dura che ci siano dei giovani neodiplomati con 900 euro mensili di stipendio a fare mercato, nelle grandi città ci sono sempre stati i veri inestitori, persone che credono nell'esclusività del posto e che dispongono di grosse cifre (dimostrabili al fisco..politici e vip a parte) e molte persone benestanti continuano per ora a credere in questa forma di investimento (vedremo per quanto..)
Ci si potrebbe chiedere invece come mai in zone dove il lavoro non manca e gli stipendi sono alti la bolla non c'è stata ma allo stesso tempo ci sia stato un aumento di offerta a dir poco incredibile....come mai a fronte di una forte domanda non c'è stato un aumento di prezzo ma bensì un forte aumento dell'offerta...io una mia idea me la sono fatta:
In queste zone si costruiva per ripulire il denaro dal nero...e questo calmierava i prezzi escludendoli dalla bolla che invece si espandeva senza controllo nelle aree più visibili e quindi più soggette a controlli.
Mi spiego meglio.... molti imprenditori compravano già su carta l'80% degli appartamenti di nuova costruzione...solitamente strappavano dei prezzi particolarmente favorevoli ...diciamo 60/70% regolari e 30/40% nero....mentre i poveri giovani compravano inspiegabilmente a prezzo pieno con i loro muti spesso gonfiati, dopo 4 o 5 anni gli imprenditori si rivendevano gli appartamenti accontentandosi di prendere quello che in realtà avevano speso, in questo modo ripulivano i soldi (nero) con guadagni netti però molto elevati, dati dal fatto che quei soldi dovevano andare in tasse.... e così invece li trasfomavano in soldi regolari, questo comportava una crescita dei prezzi molto contenuta per chi invece acquistava regolarmente pagando con il mutuo.
E chi comprava cn il mutuo con soldi regolari cos aha guadagnato in questi anni? si sono rivalutati i loro immobili?.......in realtà poco molto poco, questa è la realtà.
Ora questo trucchetto non viene più permesso (e dico permesso proprio perchè non posso credere che nessuno non si rendesse conto di una cosa così platealmente evidente) e ora tutti questi immobili destinati al semplice riciclaggio ora non servono più.....ci siamo trovati con una macchina (le imprese costruttrici) che lavoravano al 150% del reale fabisogno, 100 dato dalle reali esigenze abitative e 50 dato da esigenze meno nobili....ora quel 50% è in più e le imprese ormai erano in moto, i progetti erano già approvati il personale assunto, nessuno si era mai chiesto se e quanto sarebbe perdutrata questa situazione, tutti pensavano potesse durare in eterno...e ora femare la macchina non è così semplice, le imprese stanno ora terminando gli ultimi cantieri, sono ora in fase di "decellerazioe" si sono persi 4500 posti di lavoro nel settore edile, le richieste di nuove lottizzazioni sono diminuite del 80% a breve l'offerta calerà sopratutto nel nuovo e i prezzi probabilmente torneranno a stabilizzarsi ma una ripresa del mercato è distante almeno 20 anni da ora e direi che già sono ottimista, non ci sono più i presupposti di qualche anno fà...nulla sarà più come prima.
Da tecnico posso solo dire che adesso è cmq per chì ha bisogno di una casa un buon momento in alcune zone per comprare (almeno dove i prezzi del nuovo sono inferiori ai 2400 euro a mq) per due buoni motivi:
-C'è una grande offerta e non si è più costrerti a comprare ciò che si trova, inoltre non c'è fretta si può scegliere con tutta calma ciò di cui abbiamo bisogno
- La qualità: oggi si costruisce 10 volte meglio di quanto di faceva 4 anni fà, migliori materili, ottimi rendimenti termici a prezzi veramente buoni, un pò come quando c'è stato il problema della mucca pazza nella carne, in quel periodo la carne costava meno ed era controllatissima era in quel periodo potevi mangiare la miglio carne al miglior prezzi di sempre, oggi la mucca pazza esiste ancora ma nessuno ne parla i prezzi sono tornati a crecere la domanda è la più alta di sempre e la qualità è tornata a scendere...speriamo non capii lo stesso con le case.
Magari poi mi sbaglio, le mie sono semplici supposizioni. ^^
"...ma una ripresa del mercato è distante almeno 20 anni da ora e direi che già sono ottimista,..." mah...non so...viviamo alla velocità della luce...credo che fare previsioni sia in realtà impossibile anche nel corto termine, figuriamoci sul lungo....detto questo, non penso che ci sarà una ripresa, in verità nonpenso proprio se non quanto appena sopra indicato.. "..C'è una grande offerta e non si è più costrerti a comprare ciò che si trova, inoltre non c'è fretta si può scegliere con tutta calma ciò di cui abbiamo bisogno.." ralativamente vero! nella mia esperienza, fatte le debite scremature, tutta sta gran scelta non c'è (o forse è solo un fatto di aspettative). Fretta: indubbiamente si puà fare con più calma, senza però esagerare in quanto le cose migliori, presto o tardi, se ne vanno. E non è detto che vengono prontamente rimpiazzate.
"...fretta: indubbiamente si puà fare con più calma, senza però esagerare in quanto le cose migliori, presto o tardi, se ne vanno. E non è detto che vengono prontamente rimpiazzate..." io ho venduto per ricomprare a creta, purtroppo, per motivi vari, mi sono visto costretto a rimandare la cosa. Mi limito perciò a monitorare il mercato via web, e tramite un ai locale che è soprattutto un vero amico, oltre ad essere un collaudato professionista. Bene..credo che chiunque sia portato a pensare che comprare in grecia in questo momento dovrebbe essere una vera pacchia. Sbagliato! nei limiti del mio budget, c'erano 3-4 cose che mi interessavano..vendute tutte! e al momento non c'è nulla di paritetico. Per trovarle dovrei prendere in esame case da ristrutturare, ma è un'opzione che tenderei a scartare. I prezzi sono scesi poco malgrado il semi-default nazionale. Fino a qualche mese fa si poteva trattare bene, adesso, mi dicono, che anche questa festa è finita.
Vero! l'analisi di luk è buona. Buona, garbata, equilibrata e oggettiva.
La "crisi" di settore è data proprio dal comportamento delle banche. La bolla nel settore immobiliare è stata causata dal comportamento delle banche, confondete sempre causa e effetto, tante belle parole buttate al vento con la solita frase da mattonaro indefesso.
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