In questi mesi di incertezze economiche, con la crisi europea che rischia di farsi sempre più cupa, in molti si chiedono cosa fare con i propri risparmi e se il mercato immobiliare può rappresentare un porto sicuro in cui mettere i propri risparmi. Ne abbiamo parlato con ezio bruna, docente di economia e finanze al politecnico di Torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb)
Domanda. Di fronte alla crisi economica chi ha dei risparmi in banca si sente insicuro: è una buona idea investire nell'immobiliare?
Risposta. Prendiamo il caso limite, sottolineando però che si tratta di un'ipotesi possibile ma non certa: la rottura dell'euro e il ritorno alla lira. Le conseguenze sarebbero disastrose e la moneta si svaluterebbe, trascinando con sè la svalutazione delle abitazioni. Quindi è una pessima idea investire in Italia per proteggersi da questa eventualità. Inoltre le conseguenze sull'occupazione, sul welfare, sulle pensioni sarebbero tali che ci si troverebbe in mano un pugno di mattoni e le case non si mangiano. Meglio avere dei risparmi svalutati che un immobile svalutato. Pensiamo all'argentina del crollo: la classe media fu costretta a svendere dalla sera alla mattina per avere una liquidità minima e tirare a campare
D. I piccoli risparmiatori, soprattutto i pensionati con una buona liquidazione, cosa dovrebbero fare?
R. Sicuramente non cedere all'idea che il mattone italiano li preserverà da un eventuale crollo. Basta vedere cosa hanno fatto i greci in questi due anni: hanno comprato immobili a londra o in germania, gli unici due paesi che uscirebbero meno peggio dallo scenario peggiore. L'immobile come bene rifugio vale solo in alcuni paesi
D. L'imu avrà un'influenza diretta sul mercato come in molti sostengono?
R. Assolutamente sì, ma la vera batosta arriverà dalla riforma del catasto. L'unione di tutti i fattori, oltre all'aumetno dei costi di manutenzione per l'invecchiamento degli immobili, renderà la proprietà immobiliare troppo costosa
D. Un anno e mezzo fa, mentre molti operatori annunciavano la ripresa del mercato, lei dichiarava che fino al 2014 i prezzi delle case sarebbero scesi. Conferma quella previsione o la rivede?
R. La rivedo in peggio. Nel 2010, quando molti operatori vedevano segnali di ripresa, la situazione macroeconomica non era grave come adesso. Con le nuove proiezioni è ragionevole aspettarsi una discesa dei prezzi accentuata fino al 2017
D. Quanto influiscono i mutui nella sua analisi?
R. Il calo della domanda di mutui è così accentuata da non trovare riscontro negli ultimi 20 anni. Inoltre i giovani hanno di fronte uno scenario di cui sono sempre più consapevoli: il mercato del lavoro li spingerà a cercare opportunità ovunque e il mutuo diventerà un fardello
D. Quali altri fattori incideranno negativamente sul mercato immobiliare?
R. Due su tutti: la curva demografica e la riforma delle pensioni. In Italia l'82% della popolazione vive già in una casa di proprietà e le nuove famiglie, alle prese con un mercato del lavoro difficile e l'erogazione di mutui bloccata, non potranno comprare casa. Sul lato delle pensioni, poi, sempre più persone tra i 60 e i 67 anni si troveranno con dei redditi più bassi, per la perdita del posto di lavoro, un nuovo regime part time o forme di esodo volontario senza stipendio. In pochi anni in molti dovranno vendere la nuda proprietà o le seconde case. È evidente che l'offerta superarà la domanda
D. Con quali conseguenze?
R. Fermo restando che una parte del mercato, ovviamente, continuerà a funzionare, in Italia avremo un fenomeno che in america si chiama "house rich, cash poor": ricchi di case, poveri di redditi. Pensiamo a quanti immobili, magari in pessime condizioni, saranno ereditati nei prossimi anni, da chi non avrà dei redditi sufficienti a mantenerli. Se tutti li mettessero in vendita l'offerta aumenterebbe ancora, quindi l'unica possibilità verranno dal mercato dell'affitto. Sempre che nel frattempo l'economia si riprenda e i giovani non se ne vadano tutti all'estero
D. Cosa succederà in definitiva al mercato immobiliare?
R. Ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale: la casa diventerà un bene d'uso e non un bene rifugio da lasciare ai figli. È probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che la casa nel lungo periodo non perde mai valore, non funzionerà più
Investire in immobili commerciali: rendimenti, rischi e vantaggi
Nel mercato immobiliare la scelta tra investimenti residenziali e commerciali dipende da posizione, tipologia e domanda. Gli immobili commerciali offrono in media rendimenti più elevati (fino al 12,4% lordo in Italia nel 2025) rispetto a quelli residenziali, ma con maggior rischio e gestione più complessa. I negozi, protagonisti del retail, risultano i più redditizi, seguiti dagli uffici. Gli appartamenti garantiscono stabilità e maggiore liquidità, ma rendimenti inferiori. In sintesi: più
Differenza ROI e ROE: significato, calcolo e valori ideali
Il ROI e il ROE sono due indicatori fondamentali per valutare la redditività di un’azienda o di un investimento. Il ROI misura il rendimento rispetto al capitale totale investito, il ROE valuta la redditività del solo capitale proprio. Il primo offre una visione complessiva dell’efficienza dell’investimento, il secondo mostra quanto rende il patrimonio netto. Un ROI è considerato buono tra l’8% e il 9%, mentre un ROE tra il 10% e il 14% indica solidità. La leva finanziaria collega i
Mercato immobiliare italiano, buona la crescita sostenuta dall’hospitality
Il mercato immobiliare istituzionale italiano prosegue il suo percorso di consolidamento e crescita. Secondo i dati elaborati dall’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate, nei primi nove mesi del 2025 gli investimenti hanno raggiunto circa 7,5 miliardi di euro, in aumento del 13% rispetto allo stesso periodo del 2024. Si tratta di un risultato particolarmente significativo, che conferma il trend positivo già registrato lo scorso anno e che, su base annuale (12 mesi rolling), evidenzia una cr
Leva finanziaria immobiliare: come funziona, vantaggi e rischi
In un mercato immobiliare sempre più complesso, massimizzare il proprio capitale è fondamentale per chi decide di investire. A questo scopo, è utile valutare la leva finanziaria immobiliare: uno strumento che può potenzialmente massimizzare i guadagni, pur considerandone i rischi. Questa tecnica consiste all'abbinare fondi propri e un finanziamento, come ad esempio un mutuo, per l'acquisto di un immobile di maggior valore. Se il rendimento dell'immobile - ad esempio con una locazione a terzi
Non solo Dubai, il nuovo gioiello immobiliare è Umm Al Quwain
Il mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti sta vivendo una fase di espansione che va oltre la celebre Dubai. Sempre più investitori europei, e in particolare italiani, stanno rivolgendo la loro attenzione a Umm Al Quwain, un emirato costiero in rapida crescita, e alla vicina isola di Siniya, considerata la nuova frontiera del lusso accessibile
Investimenti immobiliari, retail sotto i riflettori
Il mercato immobiliare italiano conferma la sua vitalità. Nei primi nove mesi del 2025 gli investimenti hanno raggiunto quota 8,2 miliardi di euro, con un incremento del 17% rispetto al 2024, secondo i dati diffusi da JLL Italia, società internazionale specializzata nei servizi e nella gestione di investimenti immobiliari. Solo nel terzo trimestre i volumi hanno toccato i 2,5 miliardi di euro, includendo operazioni dirette, acquisizioni di terreni e compravendite di quote
Milano-Cortina 2026: Olimpiadi d’oro per gli affitti brevi
Con l’avvicinarsi delle Olimpiadi invernali di Milano-Cortina 2026, l’Italia si prepara a una nuova ondata di opportunità per il settore degli affitti brevi. Dal 6 al 22 febbraio 2026, l’evento sportivo attirerà migliaia di visitatori da tutto il mondo, trasformandosi in un potente motore economico per l’intero comparto dell’ospitalità. Secondo uno studio di Deloitte per Airbnb, l’indotto complessivo potrebbe superare i 154 milioni di euro
136 Commenti:
Si ritorna sempre al solito discorso: anche il tugurio nella periferia più sperduta ha la pretesa di essere venduto ad un prezzo che non sta né in cielo né in terra.
Meglio il mercato finanziario: i soldi arrivano puntuali, già decurtati delle bassissime tasse, è tutto in regola, non ho alcun tipo di problema e ho comunque un capitale finanziario da muovere come voglio
Il tugurio in periferia oggi si acquista per pochi spiccioli
Ma fa guadagnare bei soldoni (in proporzione alla cifra
Necessaria all'acquisto)
Naturalmene gli investimenti vanno diversificati: ben venga
Anche il mercato finanziario
Calcolate che quando affitto un immobile chiedo 6 mesi di canone anticipato come cauzione e una lettera firmata dove l'inquilino dichiara che dalla data xxxxx non ha più bisogno della mia casa. Il mattone, per quanto possa essere tassato, porta sempre indietro bei soldoni oh povero mattonaro allo sbando, cerchi di convincere te stesso o gli altri? L'immobiliare a questi prezzi è morto e defunto, non ha piu' senso. I dimezzamenti dei valori arriveranno certamente, comprare adesso vuole solo dire regalare una montagna di soldi a avidi mattonari. Si compra solo al -50% deridere ogni altra pretesa.....
Ma forse tu sei un mio inquilino.... si sei quello che ogni mese mi paga l'affitto di 800 euro.... sei il primo dei 7 inquilini che mi danno in media 800 euro .... ma tu sei l'unico che rimarrai sempre in affitto, perche' gli altri prima o poi decidono di comprare una casa.... no arrogante mattonaro, io sono quello che non ti paga la pigione da 2 anni che ti sta distruggendo il tugurio. Sono quello che ti ha già sbattuto fuori da casa sua (o tua? ormai mi confondo) letteralmente a calci in culo per ben 3 volte. Sono quello che ti ride in faccia quando pretendi che me ne vado. Possiamo comunque metterci daccordo, se mi paghi 3 anni di affitto ti lascio libero il tuo ormai vomitevole capanno. Insomma mattonaro 30k in contanti e il cascinale ritorna tuo.
Fra inquilini insolventi e proprietari avidi ed evasori fiscali, direi che il quadretto dell'immobiliare italiano è davvero perfetto... questo dimostra quanto gretto e provinciale sia sempre stato il mercato della casa, quante ignobili speculazioni ha generato e quanto poco si è fatto (in termini giuridici ma anche di investimenti pubblici) per evitare che il mercato delle case, soprattutto nelle grandi città, diventasse la prateria dove scorrazzano gli approfittatori e i disonesti. "La casa è un diritto", si dice: ma che genere di diritto? di indebitarsi per 40 anni e vivere strangolati dalle banche? di evadere il fisco? di accumulare ricchezze affittando stamberghe al nero agli extracomunitari - bello schifo, ma non vi vergognate a scriverlo pure? vi auguro che arrivi la finanza a guardarvi pure nel cesso! nei paesi civili questo non succede, ci sono affitti regolari a prezzi ragionevoli, investimenti nell'edilizia pubblica, ci sono agevolazioni vere all'acquisto. Ma qui tutti si sentono furbi, dai politici agli imprenditori edili, perfino la chiesa ha fatto e fa affari col mattone - a Roma è il primo proprietario di immobili, e si lamenta che non vuole pagare l'imu! ma non sarà il caso di dare un calcio a tutti quelli che si sono arricchiti e vederli affogare nei mattoni invenduti che si ritrovano sul groppone?!!
Fra inquilini insolventi e proprietari avidi ed evasori fiscali, direi che il quadretto dell'immobiliare italiano è davvero perfetto... questo dimostra quanto gretto e provinciale sia sempre stato il mercato della casa, quante ignobili speculazioni ha generato e quanto poco si è fatto (in termini giuridici ma anche di investimenti pubblici) per evitare che il mercato delle case, soprattutto nelle grandi città, diventasse la prateria dove scorrazzano gli approfittatori e i disonesti. "La casa è un diritto", si dice: ma che genere di diritto? di indebitarsi per 40 anni e vivere strangolati dalle banche? di evadere il fisco? di accumulare ricchezze affittando stamberghe al nero agli extracomunitari - bello schifo, ma non vi vergognate a scriverlo pure? vi auguro che arrivi la finanza a guardarvi pure nel cesso! nei paesi civili questo non succede, ci sono affitti regolari a prezzi ragionevoli, investimenti nell'edilizia pubblica, ci sono agevolazioni vere all'acquisto. Ma qui tutti si sentono furbi, dai politici agli imprenditori edili, perfino la chiesa ha fatto e fa affari col mattone - a Roma è il primo proprietario di immobili, e si lamenta che non vuole pagare l'imu! ma non sarà il caso di dare un calcio a tutti quelli che si sono arricchiti e vederli affogare nei mattoni invenduti che si ritrovano sul groppone?!!
Io credo solo che in questo momento il mercato immobiliare si stia solo normalizzando,sino a tre quattro cinque anni fa il mercato era impazzito,prezzi in aumento mese per mese.
Tutto questo perchè la banca ti pagava la casa il notaio l'agenzia l'arredamento e anche il matrimonio.oggi invece tutto è cambiato,i prezzi si stanno ridimensionando anche perchè chi oggi compra casa rischia anche il suo capitale,non rischia solo la banca,e quindi la ricerca è più accurata,selettiva e precisa.
Se siamo in questo stato è anche grazie alle care banche che regalavano mutui a chiunque.
Oggi chi vende una proprietà immobiliare, vende a meno di quanto ha investito qlke anno fa, ma ricompra sempre a meno rispetto a quanto avrebbe cmq acquistato qlk anno prima.Chi avrà l'esigenza di trasferirsi realmente l'immobile lo venderà e ricomprerà una nuova casa.E' vero che ci saranno tanti immobili sul mercato,ma è anche vero che al giusto prezzo tutti gli immobili si potranno vendere.L'immobile produce delle ottime rendite mensili,che le banche non possono garantire,quindi cari investitori,investite................!!!!!!sapete in Italia quante abitazioni vuote inutilizzate esistono??????un infinità..........!!!se quel denaro realizzato dalle vendite immobiliari venisse reimmesso nell'economia del paese , forse si potrebbe crescere......concludo dicendo che piano piano risaliremo la china...
ITALIANI METTETEVI A LAVORARE SIATE FIDUCIOSI E CONVINTI.
L'onda lunga della crisi sta velocemente spazzando via le folli e irritanti pretese dei piu' vili mattonari. Lo tsunami presto li inghiottirà, a quel punto per non affogare il -50% sarà visto da costoro come l'unica ancora di salvezza. Ormai ci siamo, il -50% è finalmente vicino.
Sono sicuro che l'anonimo catastrofista non ha sicuramente una casa e quanto dice è dettato da molta invidia,comunque e meglio averle le case che non averle
Senti anonimo io credo che tu abbia problemi seri ti consiglio di farti vedere sei fuori di testa e non poco
Poverino
per commentare devi effettuare il login con il tuo account