Condominio

Il tetto di un condominio può essere condominiale o di proprietà esclusiva dell'ultimo piano. Tuttavia, su molte coperture, si ergono strutture non molto conosciute. Si tratta dei torrini condominiali, ovvero di strutture sovraesposte, spesso situate sopra il vano scala o i locali dell’ascensore. Ecco, quindi, quali sono le funzioni di questi vani e come devono essere ripartite le spese tra i condòmini sui torrini condominiali

Gli impianti sportivi rappresentano di certo un valore aggiunto per gli stabili condominiali, ma richiedono attenzione sia per la realizzazione che per la loro gestione. Ad esempio, un campo da tennis condominiale rientra all'interno delle parti comuni del condominio e, di conseguenza, segue i criteri del pari utilizzo stabiliti dall'articolo 1102 del Codice Civile. Per la realizzazione dell'impianto servirà però l'approvazione dell'assemblea di condominio, mentre la ripartizione delle spese è generalmente fra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà

Quello della sicurezza è un tema fondamentale in condominio, sia per la tutela dei residenti che dello stesso edificio. In particolare, è necessario prestare attenzione alla normativa antincendio per i box condominiali, delle aree dal rischio di fiamme maggiori, per via dei veicoli ospitati e dell'eventuale deposito di oggetti da parte dei condomini. Le norme in vigore, definite soprattutto dal D.M. del 15 maggio 2020 e dal D.P.R. 151/2011, prevedono requisiti differenziati a seconda della grandezza dell'autorimessa. La vigilanza sul rispetto delle regole spetta all'amministratore

Per coloro che desiderano avvalersi di un secondo ingresso o di un accesso indipendente, l'apertura di una porta sul muro condominiale può rappresentare un'opportunità da vagliare. In linea generale, questo intervento può rientrare all'interno dell'uso più intenso della cosa comune, in base all'articolo 1102 del Codice Civile. Tuttavia, se rilevante o gravoso per la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio, si rende necessaria anche l'approvazione dell'assemblea. In ogni caso, bisognerà rispettare le normative edilizie e urbanistiche vigenti e ottenere gli opportuni permessi

Chi possiede una villetta a schiera, o una casa plurifamiliare, si trova di frequente a dover gestire porzioni comuni dello stabile. Si tratti del giardino in condivisione, oppure delle pareti perimetrali, come si amministrano le parti comuni di un edificio condominiale? In linea generale, si seguono i principi di comunioni stabiliti dagli articoli 1100 e successivi del Codice Civile: le decisioni vengono prese di comune accordi fra i proprietari e le spese suddivise in base alle quote di proprietà. Una differenza sostanziale con i condomini, dove prevale la ripartizione per millesimi.

Con la moltiplicazione di sistemi di raffrescamento anche in ambito condominiale, aumentano le controversie tra i condomini. Ad esempio, come comportarsi se nel proprio appartamento giunge aria calda dal condizionatore del vicino? Di norma, il regolamento condominiale e le normative locali possono definire delle distanze minime tra porte e finestre, affinché i compressori degli apparecchi non causino disagio. In ogni caso, il calore eccessivo può rientrare all'interno dell'articolo 844 del Codice Civile, che vieta le immissioni nella proprietà altrui oltre la normale tollerabilità.

Anche nel 2025 si può fruire del bonus per la tinteggiatura delle scale condominiali. L’agevolazione spetta ai proprietari e ai titolari di un diritto reale di godimento delle unità di un condominio anche se gli interventi rientrino nella manutenzione ordinaria, ovvero siano collegati alla tinteggiatura della facciata. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito anche quale percentuale applicare a seconda che si tratti di prima o seconda casa.

Per quanto i contesti condominiali impongano una certa pazienza fra i residenti, vi sono dei comportamenti molesti non ammessi, soprattutto se a detrimento della quiete e del diritto al riposo. Ad esempio, si può fare la doccia di notte in condominio? In linea generale, si può procedere solo nel pieno rispetto dei vicini, dei limiti del regolamento condominiale e della legge. Il regolamento può infatti prevedere delle specifiche fasce di silenzio, per garantire la quiete delle stabile, mentre l'articolo 844 del Codice Civile vieta le immissioni che superano la normale tollerabilità

Gli interventi di manutenzione sono fondamentali per preservare la funzionalità e il decoro delle parti comuni di uno stabile. Ma come si procede alla ripartizione delle spese per la tinteggiatura delle scale condominiali? Di norma, si seguono i criteri stabiliti dall'articolo 1124 del Codice Civile: i costi sono divisi per la metà in base ai millesimi di proprietà, per l'altra metà in virtù dell'altezza del piano ordinario. L'intervento è solitamente in manutenzione ordinaria, ma può essere straordinario in presenza di trattamenti speciali più rilevanti

La gestione dei rifiuti condominiali richiede grande attenzione, sia per assicurare l'igiene dello stabile che per non creare disturbo ai condomini. Ma cosa fare se in condominio vengono posizionati cassonetti sotto la finestra? L'articolo 844 del Codice Civile disciplina le immissioni nella proprietà altrui oltre la normale tollerabilità, di conseguenza è possibile chiedere la rimozione - e l'eventuale risarcimento - di un bidone che genera odori molesti. Ancora, i regolamenti comunali possono imporre specifiche norme sulle distanze dei cassonetti dalle abitazioni

La vita in stabili condivisi richiede sempre una certa adattabilità, eppure alcuni comportamenti dei condomini possono creare disagio. Ad esempio, si può fumare in condominio? In linea generale, il divieto al fumo in condominio è definito a livello di regolamento condominiale, limitatamente alle aree comuni dello stabile. Negli appartamenti è consentito, purché il fumo non penetri nelle proprietà altrui: l'articolo 844 del Codice Civile vieta infatti le immissioni oltre alla normale tollerabilità.

La vita negli stabili condivisi presuppone un certo equilibrio tra i diritti del singolo e le esigenze degli altri condomini, ma come gestire i bambini rumorosi in condominio? Sebbene non si possa vietare il gioco ai più piccoli, poiché essenziale per il loro benessere psicofisico, è possibile prevedere delle limitazioni d'orario all'interno del regolamento condominiale. Ancora, il chiasso eccessivamente molesto può violare sia le disposizioni dell'articolo 844 del Codice Civile che avere conseguenze penali per i genitori

Il problema dei cattivi odori nelle parti comuni è molto diffuso nei contesti condominiali, dove possono accumularsi olezzi sia per il comportamento dei residenti che per il malfunzionamento degli impianti. Il singolo può procedere a soluzioni momentanee, come il ricorso a spray manuali, mentre per interventi più strutturati e fissi serve valutare il parere dell'assemblea. È il caso dei profumatori automatici per scale, che devono essere preventivamente approvati in sede assembleare, in base alle maggioranze previste per legge

Per aumentare il valore dell'immobile, o aumentare lo spazio abitativo a propria disposizione, si può pensare di costruire sulla terrazza o sul lastrico solare. Tuttavia, prima di procedere è necessaria una valutazione strutturale dello stabile, affinché possa reggere il peso delle opere che si intende realizzare, così come la verifica dei vincoli edilizi e urbanistici definiti dalle normative nazionali e locali. Inoltre, se l'intervento avviene in condominio, può essere necessaria l'approvazione da parte dell'assemblea

La sicurezza degli impianti negli stabili condominiali è di importanza fondamentale, soprattutto per evitare rischi alla salute. È il caso della proliferazioni di batteri pericolosi, che potrebbero contagiare tutti i condomini. Ma cosa fare in caso di legionella in condominio? Innanzitutto, vi sono delle raccomandazioni di prevenzione, per evitare temperature e impianti che potrebbero favorire lo sviluppo del batterio. Dopodiché, in caso la legionella fosse presente, è necessario seguire le indicazioni di bonifica - termica oppure chimica - fornite dall'ASL

Anche nei contesti condominiali è utile valutare la predisposizione di installazioni utili per la salute, ma esiste un obbligo per il defibrillatore in condominio? La normativa vigente prevede che il dispositivo sia presente nelle società sportive, nei luoghi pubblici o ad alta affluenza, quindi i contesti condominiali residenziali ne sono esenti. Tuttavia, l'installazione può essere utile anche in condominio: in questo caso, servirà l'approvazione dell'assemblea condominiale e una ripartizione dei relativi costi in base ai millesimi di proprietà

La vita nei contesti condominiali impone una certa tolleranza ai rumori prodotti dagli altri, data la condivisione di spazi limitrofi. Eppure, mentre alcuni suoni possono essere facilmente disciplinati - come nel caso della musica alta - altri rimangono di difficile gestione: è il caso del rumore dello sciacquone. In linea generale, l'utilizzo dello scarico non prevede limitazioni, nemmeno imposte dal regolamento condominiale. Tuttavia, se supera la normale tollerabilità prevista dall'articolo 844 del Codice Civile, un uso troppo frequente può dar luogo a richieste di risarcimento

Gli interventi che possono portare al superamento delle barriere architettoniche, oppure al miglioramento dell'accessibilità dello stabile, possono spesso essere realizzati anche senza autorizzazione dell'assemblea. È il caso dell'installazione di un ascensore da parte di un solo condomino, possibile se non si pregiudicano l'uso delle parti comuni, la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio. La Legge 13/1989 rafforza il principio di solidarietà fra condomini in presenza di residenti disabili e, inoltre, sono previste specifiche detrazioni di legge

Il rispetto della quiete dei residenti è uno degli elementi fondanti della vita condominiale, tuttavia alcune attività presenti nello stabile condominiale potrebbero essere fonte di rumori molesti. È il caso di una scuola di musica che, senza le dovute mitigazioni, potrebbe recare disturbo ai condomini. Ma è possibile vietare simili attività? Il regolamento contrattuale può contenere divieti specifici sulle scuole di musica, è necessario che le limitazioni siano esplicite e che il regolamento stesso sia stato correttamente trascritto nei registri immobiliari

Le attività commerciali in condominio generano sempre apprensione fra i condomini, per timore possa essere alterato il decoro dello stabile o prodotti rumori molesti, tali da impedire il riposo. Il caso più comune è quello del bar in condominio, che può essere aperto se non vietato dal regolamento contrattuale. Come facile intuire, il bar dovrà rispettare norme nazionali e locali, in particolare evitando la produzione di rumori molesti che potrebbero andare a detrimento della quiete altrui, usando in modo corretto le parti comuni e attenendosi agli orari di chiusura

Per coloro che desiderano usufruire di un secondo ingresso, l'apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale è possibile, rispettando alcuni vincoli. Innanzitutto, l'intervento può essere considerato come un uso più intenso delle parti comuni e, pertanto, solitamente non necessita di un'approvazione assembleare. Tuttavia, se si rischia di limitare le capacità di utilizzo del pianerottolo da parte degli altri condomini, o di compromettere la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio, l'autorizzazione diventa indispensabile

L'installazione di zanzariere in condominio è solitamente libera: trattandosi di strutture solitamente mobili e rimovibili, all'interno di unità private, non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea. Bisogna tuttavia prestare attenzione alle zanzariere che possono violare il decoro architettonico, ad esempio con strutture di chiusura dei balconi, così anche alle disposizioni previste da regolamento. Ancora, l'assemblea può deliberare la predisposizione di zanzariere sulle parti comuni dello stabile, se approvate con le maggioranze previste per legge

Il decoro architettonico del condominio è un tema fondamentale nella gestione delle proprietà condivise. È l'insieme dei principi e delle regole che regolano l'estetica armoniosa dello stabile, affinché l'edificio possa preservare la sua identità visiva. Il decoro architettonico è tutelato dal Codice Civile, in particolare dall'articolo 1120, che disciplina le innovazioni condominiali che possono compromettere la stabilità, la sicurezza e l'estetica dello stabile. Le violazioni possono comportare la rimozione degli interventi e anche il risarcimento dei danni causati

A seconda delle caratteristiche dello stabile, l'estintore può risultare obbligatorio anche in condominio. La normativa vigente, in particolare il D.M. 246/1987 e la successiva integrazione del D.M. del 25 gennaio 2019 , ne impongono infatti il ricorso quando il rischio d'incendio è elevato, ad esempio nelle autorimesse, nelle centrali termiche o nelle aree di deposito di infiammabili. Inoltre, i dispositivi antincendio sono obbligatori anche quando il condominio ospita lavoratori, come il portiere o il giardiniere, in base al D.Lgs. 81/2008

Bisogna sempre prestare attenzione all'acqua che cade dal balcone in condominio, poiché si rischiano controversie con i vicini, che possono anche sfociare in richieste di risarcimento. L'articolo 844 del Codice Penale vieta infatti le immissioni nella proprietà altrui oltre la normale tollerabilità, mentre l'articolo 674 del Codice Penale disciplina il reato di getto di cose pericolose. Anche la Cassazione si è espressa più volte sull'acqua indebitamente versata dal balcone, riconoscendo sia le conseguenze civili che legali di un simile comportamento.