Odori molesti in condominio: cosa fare per gestire i vicini

La condivisione degli spazi in un contesto condominiale comporta sempre una certa pazienza, ma vi possono essere dei comportamenti che, nel tempo, possono diventare intollerabili. Ad esempio, cosa fare con gli odori molesti in condominio, prodotti dai vicini? Il primo passo è tentare di raggiungere una soluzione informale con il responsabile. Se il dialogo non porta ai risultati sperati, si può coinvolgere l’amministratore di condominio per una mediazione e, in caso di esito nuovamente negativo, valutare un’azione legale per ottenere la cessazione del comportamento molesto e il risarcimento del danno.

Il problema degli odori molesti in condominio

Quello degli odori molesti in condominio è un problema che può arrecare estremo disagio, soprattutto quando il singolo è costretto a modificare le proprie abitudini di vita, per far fronte al comportamento irrispettoso altrui. Ad esempio, l’impossibilità di aprire le finestre per arieggiare casa, per evitare gli olezzi sgradevoli provenienti dall’esterno, riduce sensibilmente la qualità della vita.

Spesso può accadere che penetrino in casa cattivi odori del piano di sotto, come nel caso di accumuli di rifiuti abbandonati sulle terrazze o, ancora, derivanti da attività come cucinare sul balcone. Ancora, si possono percepire forti odori nelle scale condominiali o negli altri spazi comuni dello stabile, sia dovuti al comportamento dei singoli che al malfunzionamento di impianti, quali gli scarichi fognari.

Sebbene le fonti degli odori molesti possano essere molteplici - l’uso improprio di prodotti chimici per la pulizia della casa, animali domestici non correttamente accuditi, fumo di sigaretta e molto altro ancora - come può agire il condomino per preservare il proprio diritto di vivere in piena tranquillità?

La normativa sui cattivi odori condominiali

Per gestire il disagio provocato dagli odori molesti dei vicini, è innanzitutto necessario verificare cosa dice la legge. Il primo riferimento è all’articolo 844 del Codice Civile, che specifica che le immissioni all’interno della proprietà altrui non devono mai superare la normale tollerabilità. La norma riguarda principalmente:

• odori fastidiosi;
• rumori molesti;
• fumi o altre sostanze.

È però necessario specificare che il concetto di normale tollerabilità non è universale, poiché dipende sia dal contesto in cui si verificano le immissioni, che dalla frequenza del comportamento molesto. Pertanto, è sempre necessaria una valutazione da parte del giudice, il quale può anche richiedere perizie tecniche sul campo.

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Ancora, è bene sapere che anche il Codice Penale tratta gli odori molesti, così come anche confermato dalla Cassazione con la sentenza 14467/2017, che ha riconosciuto le molestie olfattive da cucina in condominio come reato di getto pericoloso di cose. Disciplinato dall’articolo 674 del Codice Penale, può prevedere l’arresto fino a un mese e un’ammenda fino a 206 euro.

Il ruolo del regolamento condominiale

A volte, anche il regolamento condominiale può contenere specifiche prescrizioni sulla produzione di odori sgradevoli, ad esempio definendo come devono essere smaltiti i rifiuti o, ancora, le modalità di gestione della ventilazione negli spazi condivisi.

Il rispetto delle norme è un obbligo per i condomini e, in caso di violazioni, è l’amministratore di condominio a dover intervenire. In ogni caso, anche se il regolamento condominiale non dovesse prevedere alcuna indicazione specifica, il riferimento all’articolo 844 del Codice Civile rimane sempre valido.

Come si denuncia un odore molesto

Compresi i riferimenti di legge sugli olezzi sgraditi in condominio, come si denunciano? Affinché la questione possa essere risolta, è necessario procedere per gradi.

Il tentativo di mediazione

Il primo passo consiste nel cercare una soluzione informale con il responsabile degli odori molesti, spiegando il disagio vissuto e richiedendo l’interruzione del comportamento fastidioso. 

In caso il vicino decidesse di non collaborare, si può interpellare l’amministratore di condominio, il quale si dovrà occupare di:

• gestire un tentativo di mediazione fra le parti;
• inviare una diffida scritta, se necessario.

È utile sapere che l’amministratore può anche convocare un’assemblea condominiale, se gli odori disturbano più condomini o, ancora, se il fastidio è causato da impianti o altre strutture presenti nelle parti comuni.

La richiesta al giudice

Quando nemmeno l’intervento dell’amministratore di condominio si rivela efficace, il condomino che subisce gli odori molesti può adire le vie legali, per richiedere al giudice:

• un’ordinanza per far cessare la produzione di odori molesti, in base all’articolo 844 del Codice Civile;
• l’eventuale risarcimento dei danni, se viene dimostrato un pregiudizio concreto.

Come specificato in precedenza, poiché il concetto di normale tollerabilità stabilito dall’articolo 844 non è univoco, il giudice potrebbe valutare il contesto e la frequenza del comportamento fastidioso, anche richiedendo perizie sul posto, se necessario.

Chi devo chiamare per segnalare odori molesti in casa

Specificato il procedimento per agire nei confronti di un condomino che produce odori molesti, è utile rispondere ad alcuni dubbi comuni in merito a chi contattare, qualora si percepissero olezzi sgradevoli provenienti dall’esterno. Non sempre, infatti, l’origine del disturbo deriva dal comportamento anomalo di un vicino di casa.

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Quando coinvolgere l’amministratore e l’avvocato

In linea generale, quando il cattivo odore proviene dallo stesso condominio, il punto di riferimento è l’amministratore di condominio. Quest’ultimo potrà infatti verificare:

• l’origine dell’odore, che potrebbe essere dovuto sia al comportamento di uno o più vicini che da malfunzionamenti strutturali dello stabile;
• gestire la mediazione fra condomini in caso di controversie o, ancora, richiedere il parere dell’assemblea se si rendono necessari interventi di manutenzione straordinaria, come nel caso di impianti fognari guasti.

Il proprio avvocato di fiducia deve essere invece contattato, oltre che per una consulenza sul disagio subito, qualora si volesse adire le vie legali nei confronti di un condomino irrispettoso, dopo il fallimento della segnalazione informale e del tentativo di mediazione da parte dell’amministratore.

Quando chiamare le autorità sanitarie

In alcuni casi, potrebbe essere necessario allertare le autorità sanitarie, come nel caso di olezzi che possono rappresentare un rischio per la salute. Ad esempio, se penetrano in casa i vapori maleodoranti di una tubatura fognaria di strada guasta, o se un vicino di casa sta accumulando grandi quantità di rifiuti, si può procedere con una denuncia all’ASL per i cattivi odori. La segnalazione permette alle autorità di intervenire sul posto per tutelare la salute di tutti i residenti, nonché di coinvolgere appositi enti, se necessario, come ad esempio l’ARPA.

Quando la situazione è estrema, è possibile anche interpellare le Forze dell’Ordine, come i Carabinieri o la Polizia Locale. Questo tipo di segnalazione è giustificato se gli odori possono derivare da attività illecite o configurano un reato ai sensi dell’articolo 674 del Codice Penale, come molestie idonee a disturbare un numero indeterminato di persone. In ogni caso, è comunque consigliato coordinarsi preventivamente con il proprio legale.