Furto in condominio: chi paga per le parti comuni e le unità private

Anche nei contesti condominiali, le abitazioni private e i beni comuni sono sempre più bersaglio dei malintenzionati: un problema che genera una più che comprensibile apprensione fra i residenti. Ma in caso di furto in condominio, chi paga? In base alla normativa vigente, le responsabilità possono ricadere su soggetti diversi: l’amministratore, il condominio, il proprietario della singola unità immobiliare o terzi, come ad esempio imprese appaltatrici che hanno predisposto ponteggi. Molto dipende dalle circostanze che hanno reso possibile l’accesso indebito al ladri e, ancora, al grado di negligenza nell’applicare le dovute precauzioni di sicurezza.

Cosa si intende per furto in condominio

Non si può dire che i furti in condominio non siano un fenomeno comune, sia nelle aree urbane che in quelle rurali del Paese. Tuttavia, prima di poterne comprendere le responsabilità, è necessario specificarne le due principali tipologie:

• le sottrazioni che avvengono nelle parti comuni dello stabile - androni, scale, cortili, garage o cantine condivise - che possono portare alla sottrazione sia di beni condivisi che privati, si pensi ad esempio al furto di una bici nel cortile condominiale;
• i furti che si verificano nelle abitazioni private, spesso agevolati da negligenze nella gestione delle parti comuni dello stabile.

Questa distinzione è cruciale, poiché influisce sull’individuazione del responsabile, cioè il soggetto che potrebbe essere chiamato a pagare eventuali risarcimenti. In ogni caso, la prevenzione gioca un ruolo chiave per ridurre le possibilità si verifichino simili reati, pertanto è necessario comprendere a chi spetti la gestione della sicurezza in condominio.

Chi è il responsabile della sicurezza in condominio

In linea generale, all’interno degli stabili condominiali è l’amministratore a doversi occupare della sicurezza del condominio dai furti. In qualità di gestore e custode delle parti comuni, così come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore ha infatti l’obbligo di compiere tutti quegli atti conservativi che possono prevenire danni o reati. In altre parole, si dovrà occupare:

• dell’effettiva esecuzione della manutenzione ordinaria, perché spesso indispensabile per prevenire accessi indebiti. Si pensi, ad esempio, alla riparazione della serratura del portone, del sistema di illuminazione o delle recinzioni per il giardino condominiale;
• dell’esecuzione delle delibere dell’assemblea sugli interventi di sicurezza, come ad esempio l’installazione di sistemi di videosorveglianza.

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È però necessario sottolineare che l’effettiva responsabilità dell’amministratore è relativa alle sole parti comuni e si basa sulla diligenza nell’adempimento dei suoi doveri. Per questo motivo, in presenza di sottrazioni indebite, potrebbero essere chiamate altre figure - come i singoli condomini, il condominio nel suo complesso oppure soggetti terzi - a doverne materialmente rispondere.

La responsabilità nei furti in condominio

Per comprendere le effettive responsabilità di un furto in condominio, è necessario rifarsi ai principi di causalità e negligenza. Come già accennato, non è sempre l’amministratore a rispondervi, in qualità di custode delle parti comuni: serve infatti dimostrare che il reato sia stato agevolato da omissioni o mancanze, non dal caso fortuito o da azioni imprevedibili.

Quando risponde l’amministratore

In linea generale, l’amministratore risponde quando la sua negligenza nella gestione delle parti comuni ha facilitato il furto, violando così i doveri previsti dal già citato articolo 1130 del Codice Civile. 

Ad esempio, se a seguito di una delibera assembleare l’amministratore non provvede alla sostituzione della serratura malfunzionante del cancello d’ingresso, può dover rispondere dei conseguenti danni. In questo caso, la responsabilità può essere valida:

• sia per le aree comuni, si pensi alla sottrazione del veicolo di un residente, regolarmente posteggiato nel parcheggio condominiale di superficie;
• sia per le unità private, come nel caso di ladri che si intrufolano in un appartamento, accedendo al condominio proprio grazie al cancello non funzionante.

Per contro, l’amministratore non risponde dei danni se il furto è avvenuto da cause indipendenti al suo operato - è il caso di effrazioni sofisticate, contro le quali le comuni misure di prevenzione non avrebbero comunque potuto impedire il reato - o se derivate da comportamenti dei singoli condomini. 

Ad esempio, se l’accesso indebito è stato facilitato dalla pessima abitudine dei residenti di lasciare il portone condominiale sempre aperto, nonostante le numerose raccomandazioni dell’amministratore, non può essere ovviamente addebitato a quest’ultimo alcun risarcimento.

Quando paga l’intero condominio

Bisogna però ricordare che vi sono anche alcune situazioni dove è l’intero condominio a dover pagare, per le conseguenze dei furti negli spazi comuni o privati dello stabile. Di solito, il condominio è responsabile in caso di:

• mancata deliberazione degli interventi di manutenzione, ovvero quando l’assemblea condominiale, pur consapevole dei rischi, non approva lavori in realtà necessari. A titolo esemplificativo, è il caso del condominio che non approva la sostituzione delle recinzioni perimetrali del giardino, sebbene gravemente usurate;
• rifiuti nell’adozione di misure di sicurezza straordinarie o aggiuntive, quali l’installazione di un sistema di videosorveglianza, nonostante un inequivocabile aumento del rischio;
• difetti nelle parti comuni non segnalati, che possono aver agevolato il furto o altri reati, come ad esempio gli atti vandalici in condominio. Si pensi a muretti perimetrali troppo bassi, e facilmente oltrepassabili, sui quali l’assemblea non si è mai espressa: ne risponde l’intero condominio, per mancata custodia.

Come facile intuire, in tutti questi casi deve essere dimostrato il nesso tra il reato subito e le effettive mancanze dell’assemblea. I costi di eventuali risarcimenti sono divisi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, secondo i principi di ripartizione previsti dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Le responsabilità del singolo condomino

Naturalmente, si possono individuare anche delle specifiche situazioni in cui la responsabilità è a carico del singolo condomino. In particolare:

• se il proprietario di un’unità immobiliare subisce un furto in appartamento, e il reato è stato incentivato dal suo comportamento negligente - ad esempio, lasciare le finestre aperte in sua assenza - non può pretendere risarcimenti dal condominio;
• se il singolo compie atti che possono favorire il danneggiamento delle parti comuni o l’altrui proprietà - si pensi al condomino che si rifiuta di chiudere il cancello d’ingresso, dopo averlo attraversato - può essere chiamato a farsi carico del risarcimento, in base all’articolo 2043 del Codice Civile.

Gli altri soggetti responsabili

Infine, bisogna ricordare che spesso le responsabilità possono essere attribuite a soggetti esterni al condominio, quali aziende che agiscono per negligenza nella fornitura di beni e servizi necessari per lo stabile.

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Una delle situazioni più comuni è quella del furto in appartamento agevolato da un ponteggio, installato in modo inadeguato da parte dell’impresa incaricata alla ristrutturazione dell’edificio, ad esempio senza reti o altri dispositivi antintrusione. In un simile contesto, possono essere chiamati al risarcimento del danno:

• l’azienda che ha predisposto i ponteggi;
• sia l’impresa che il condominio in solido, se quest’ultimo non si è accertato della corretta installazione dei sistemi di sicurezza. È quanto ha confermato la Cassazione, con l’ordinanza 25122/2025.

Come richiedere il risarcimento danni al condominio

Accertate le possibili responsabilità, come si procede alla richiesta di risarcimento del danno al condominio? Innanzitutto, è indispensabile procedere a denuncia: dopo aver raccolto le prove del furto - testimonianze, fotografie o registrazioni video - e aver stilato un elenco dei beni rubati, ci si può rivolgere ai Carabinieri o alla Polizia per segnalare il fatto.

Dopodiché, se si ritiene che la responsabilità sia del condominio, è necessario inoltrare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’amministratore - oppure una PEC - descrivendo i fatti, elencando i danni subiti e quantificando il risarcimento.

Se l’amministratore non dovesse rispondere, si può procedere con una mediazione obbligatoria tra il richiedente e il condominio - nei casi previsti dal D.Lgs. 28/2010 - e, se anche in questo caso non viene trovato un accordo, è possibile avviare una causa civile presso il tribunale competente. Come già specificato, se il condominio viene riconosciuto responsabile, il risarcimento è a carico di tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

È infine utile considerare che l’assicurazione condominiale può farsi carico del pagamento dei danni conseguenti a un furto, purché sia condizione prevista dalla polizza sottoscritta.