Imposta catastale seconda casa: come funziona e quanto si paga

Acquistare una seconda casa comporta una serie di imposte che è importante conoscere in anticipo, in modo da avere un panorama esatto della spesa complessiva che si andrà ad affrontare. In particolare, è fondamentale comprendere come si calcola l’imposta di registro, quale ruolo ha l’imposta catastale sulla seconda casa e come si determina il valore catastale dell’immobile.

Nel caso di acquisto da un soggetto privato oppure da un’impresa che vende in regime di esenzione IVA, occorre corrispondere l’imposta di registro nella misura del 9% sul valore catastale dell’immobile, oltre all’imposta ipotecaria e all’imposta catastale, entrambe pari a 50 euro.

Quanto si paga di tasse per una seconda casa?

Diversamente da quanto accade per l’abitazione principale, per la quale sono riconosciute delle agevolazioni, l’acquisto di una seconda casa prevede una tassazione più elevata, non solo con riferimento alla compravendita, ma anche per i costi legati al mantenimento dell’immobile.

Le tasse da pagare per l’acquisto di una seconda casa dipendono principalmente da due fattori: chi vende l’immobile (privato o impresa costruttrice) e il regime fiscale applicabile, con o senza l’IVA, fermo restando che in ogni caso le tasse sono più alte rispetto a quelle della prima casa. In caso di acquisto da un privato o da un’impresa che vende in regime di esenzione IVA, dovrai pagare:

• imposta di registro: pari al 9% del valore catastale, invece del 2% applicato per la prima casa;
• imposta ipotecaria: 50 euro (importo fisso);
• imposta catastale: 50 euro (importo fisso). 

Nel caso, invece, di acquisto da impresa soggetta a IVA: 

• IVA: al 10%, ma si sale al 22% per gli immobili di lusso;
• imposta di registro: 200 euro;
• imposta ipotecaria: 200 euro;
• imposta catastale: 200 euro.

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Come si calcola l'imposta di registro sulla seconda casa?

Quando si parla di tasse da pagare sull’abitazione diversa da quella principale, indubbiamente l’imposta di registro è la più corposa, almeno in un determinato caso. Quando si acquista da un’impresa costruttrice soggetta a IVA, l’imposta di registro è pari a 200 euro, lo stesso importo che si paga per l’imposta ipotecaria e catastale sulla seconda casa. 

Quando la compravendita ha come controparte un privato o un’impresa in regime di esenzione IVA, si versa l’imposta di registro proporzionale al 9%, con un minimo di 1.000 euro. Per sapere qual è il calcolo dell’imposta di registro sulla seconda casa, è bene innanzitutto evidenziare che si applica sul valore catastale dell’immobile, non sul prezzo effettivamente pagato, secondo la seguente formula: imposta di registro = valore catastale x 9%. 

Se, ad esempio, il valore catastale è pari a 130.000 euro, l’imposta di registro sulla seconda casa sarà pari a: 120.000 x 9% = 10.800 euro. Il calcolo dell’imposta di registro sulla seconda casa è possibile anche online, utilizzando dei tool su siti immobiliari o fiscali, nei quali inserire rendita catastale e scegliendo la voce “seconda casa”.

Il calcolo dell'imposta catastale

L’imposta catastale è una tassa dovuta per la voltura catastale dell’immobile, cioè per l’aggiornamento degli archivi del catasto a seguito del trasferimento di proprietà. Al pari di quanto accade per la prima casa, anche per un’abitazione diversa da quella principale non è necessario fare alcun calcolo per l’imposta catastale. 

Quest’ultima, infatti, è applicata in misura fissa, nell’ordine di 50 euro se l’acquisto è soggetto a imposta di registro e di 200 euro quando invece è soggetto a IVA. A differenza dell’imposta di registro, l’imposta catastale non è proporzionale, ma fissa e questo significa che non varia in base al valore dell’immobile.

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Come si calcola il valore catastale di una seconda casa?

Una delle voci più rilevanti nella definizione delle imposte sull’acquisto di un immobile, che si tratti di prima o seconda casa, è rappresentata dal valore catastale. Quest’ultimo è la base imponibile utilizzata per calcolare l’imposta di registro quando si acquista un immobile da un privato o da un’impresa esente IVA. 

Conoscere come si calcola il valore catastale di una seconda casa è quindi essenziale per stimare correttamente le tasse. In primis bisogna individuare la rendita catastale, indicata nella visura catastale dell’immobile, rivalutandola del 5%. In seguito si deve applicare il coefficiente moltiplicatore, che per la seconda casa è pari a 126, almeno per gli immobili delle categorie catastali A e C, escluse A/10 e C/1. 

Facendo un esempio: se la rendita catastale è di 1.000 euro, applicando la rivalutazione del 5% si ottiene un dato pari a 1050 euro, da moltiplicare per il coefficiente 126, approdando così a un risultato pari a 132.300 euro, valore catastale della seconda casa su cui calcolare l’imposta di registro. 

Quali sono le tasse sulla seconda casa per un non residente

Possedere una seconda casa in Italia senza essere residenti comporta una serie di obblighi fiscali specifici. La tassa sulla seconda casa per non residenti segue regole diverse rispetto all’abitazione principale, in primis perché non sono previste agevolazioni fiscali di alcun tipo. 

L’IMU è la principale tassa sulla seconda casa e non conta che l’immobile sia vuoto, usato saltuariamente e abitato solo per le vacanze. Un’altra tassa da pagare è la TARI, ossia l’imposta comunale sui rifiuti, cui si aggiunge l’IRPEF nei casi in cui l’immobile è affittato. Il contribuente ha la possibilità di scegliere tra l’IRPEF ordinaria, seguendo gli scaglioni nei quali rientra il suo reddito complessivo, oppure la cedolare secca, al 21% o al 10%, a seconda che si tratti di canone libero o concordato.