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Nomisma: il nocciolo duro del mercato immobiliare ha resistito. E adesso? (grafico)

Autore: Redazione

Il 2011 è stato senz'altro un anno orribile per l'economia italiana, alle prese con un possibile default. Eppure il mercato immobiliare ha dato prova di un'insospettabile resistenza. Il centro studi di nomisma fa il punto della situazione, con un'occhio al futuro: quali mosse faranno le banche e quali sono le prospettive del settore in Italia

Le compravendite di abitazioni, dopo un falso segnale di miglioramento, sono tornate a scendere nel 2011, ma tutto sommato meno del previsto. Il punto debole della catena, si sa, sono i mutui troppo cari, soprattutto rispetto a dei prezzi che non si sono smossi in conseguenza. Ma evidentemente, mutui cari o no, le case si vendono. Meno, ma si vendono

Si vendono ma con difficoltà e il primo trimestre 2012 potrebbe davvero essere un disastro. Ecco le previsioni di nomisma:

- Non ci sarà nel breve periodo un rilancio del settore immobiliare e rimarrermo sui minimi registrati negli ultimi 3 anni

- Il costo dei mutui potrebbe effettivamente scendere nei prossimi mesi, ma ciò non significa che sarà facile ottenerne uno. Il mercato del lavoro è infatti oggi un'incognita maggiore. La riduzione dello spread non sarà sufficiente

- Molti proprietari, di fronte ad una domanda che non è in grado di pagare quanto essi chiedono (in quanto oggettivamente) è diminuita la capacità di spesa, sono di fronte a un bivio: abbassare il prezzo o ritirare l'immobile dal mercato

- Molti degli immobili che rimangono invenduti, di fronte agli aumenti dell'imu, potrebbero finire nel mercato degli affitti e soddisfare così la domanda abitativa che comunque è forte

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Leggi anche: prezzi fermi e sconti in crescita. Così va l'immobiliare nelle città medie

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(idealista.it/news)

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Commenti

Credo che i prezzi del mercato immobiliare siano caratterizzati dallo stesso comportamento dei prezzi carburanti. Non appena avviene un aumento di qualsiasi natura, i prezzi salgono il giorno stesso, se la domanda diminuisce del 10% o le motivazioni di tali aumenti non sono più in essere, i prezzi impiegano mesi per ristabilizzarsi al valore pre-aumento.
In realtà quello a cui abbiamo assitito è una notevole riduzione delle compravendite a fronte di una piccola riduzione dei prezzi e questo comportamento non è altro che il preludio ad una discesa ben più consistente dovuta alla sempre crescente pressione fiscale e alla perdita dei posti di lavoro.
Gli aumenti dell'iva dopo la prossima estate e le nuove regole fiscali determineranno un ulteriore allontanamento tra domanda ed offerta ma, sempre secondo me, si cominceranno a vedere riduzioni degne di essere chiamate tali solamente nel 2013, quando cioè, la classe media verrà, ahimé, ulteriormente schiacciata dagli importanti aumenti che si sommeranno alle tasse sulle case e che metteranno seriamente e realmente alla prova la capacità di possedere più immobili

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Quanto credi che il mercato immobiliare,soprattutto quello nuovo,possa diminuire ancora? i costi di costruzione per un imprenditore ci sono, aggiungi un minimo di utile in relazione ai grossi rischi che deve affrontare. Senza pensare agli interessi passivi che gli istituti di credito reclamano.

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Ciao remo
Bisognerebbe capire la diminuzione rispetto a cosa, o meglio ripetto a quale valore.
Potrei obiettare che fintantoché il prezzo si mantiene al di sopra dei costi, per il costruttore c'è sempre un guadagno (che oggi non può più essere del 300%)
Comunque, facendo riferimento a quanto spesso si dice sul mercato immobiliare come insieme di molteplici realtà a sé stanti, io direi che nel bene e nel male purtroppo è proprio così.
Cercare di dare a tutti i costi un valore ad un immobile è quanto di più sbagliato ci sia, o meglio possiamo dire che gli immobili sicuramente hanno un costo ma il valore è proprio una misura dell'interesse che un investitore è pronto a spendere per avere quell'immobile. Purtroppo esistono casi in cui immobili nuovi e vecchi non si vendono semplicemente perché non interessano e non interesserebbero neanche se il loro prezzo fosse la metà perché è vero che chi acquista un immobile per viverci vuole, a fronte della spesa, una qualità, qualità di vita che può fare vivendo lì, che verosimilmente si misura con certe caratteristiche dell'immobile, ma è anche vero che esistono delle variabili soggettive (per esempio c'è a chi piace stare in mezzo al casino e a chi no) che condizionano molto l'acquisto (prima i diceva che se la casa piaceva si doveva comprare indipendentemente dal prezzo, ora questo ragionamento non vale più e chi spende vuole un bene che si avvicini al massimo a quello che desidera).
Niente di più sbagliato quindi parlare di valore: il valore è quanto una persona è disposta a pagare per un immobile, con tutte le considerazioni sui costi e sulle spese che vuoi, salvo poi "incappare" in persone che ragionano con un distacco estremo come me e che ti dicono che se devi spendere 600.000 euro per comprarti un appartamento, investendoli bene ci tiri fuori 26.000 euro l'anno di interessi, puoi vivere quind in affitto dove vuoi senza spese legate alla proprietà di casa e con i soldi in tasca.
Ma purtroppo (purtroppo per chi deve vendere), visti i tempi e le realtà oggettive, vedo che questi conticini cominciano a farli diverse persone

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Condivido alcune parti del ragionamento, tenuto conto che una valutazione dell'immobile è possibile pronunciarla a livello statistico o per comparazione (cioe compravendite tenute per un bene di simili caratteristice) ma questo chiaramente non va preso come oro colato, in quanto entrano in campo le singole e personali valutazioni dell' aspirante acquirente ( quello che giustamente hai affermato).
Cio nonostante gli immobili comunque hanno un valore, ritengo che ogni proprietario di un bene immobile possa tranquillamente alienarlo magari non al realizzo sperato. Circa la possibilità di vendere per poi andare in locazione francamente il personale parere è sempre meglio preservarsi, nella vita quantomento il proprio focolare domestico

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La classe media deve sopperire.

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Il mercato immobiliare è un mercato "emozionale"... quasi il 70% delle compravendite residenziali è tra privati (questa è la vera anomalia italiana). I venditori che non adeguano i prezzi al vistoso calo della domanda forse si possono permettere la scommessa (o rischio) di un rialzo dei prezzi nel futuro. Non credo che ciò avverrà soprattutto per la scarsa o bassissima qualità degli immobili messi in vendita. Questa crisi immobiliare in Italia, almeno sul fronte dei prezzi, è stata finora di lieve entità e proprio per questo sarà molto più lunga che in altri periodi che in altri paesi. NTN medio italiano 550.000, per avere una crescita dovrebbe attestarsi verso 700.000, livello che ahimè prevedo sarà possibile solo dopo 2016.

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Il trend resta pesentemente negativo e penso che nei tempi medio-lunghi le cose non cambieranno.
A questo punto è giuoco forza per i proprietari di immobili intenzionati a venderli abbassare congruamente il prezzo, in modo da incontrare la domanda dei possibili acquirenti; contrariamente, rischiano di tenersi degli immobili sfitti, assolutamente improduttivi, anzi, produttivi solo di spese: questo perchè anche il mercato degli affitti diventerà difficile, dato l'aumento vertiginoso degli immobili proposti in affitto anzichè in vendita!

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Il trend è in decrescita ma i prezzi non calano mai...
E come si fa a calare i prezzi? un bene che ho pagato 100, come si fa a venderlo a 50? sono le fregature degli anni passati che ingessano il mercato

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E COME SI FA A CALARE I PREZZI? UN BENE CHE HO PAGATO 100, cOME SI FA A VENDERLO A 50? SONO LE FREGATURE DEGLI ANNI PASSATI CHE INGESSANO IL MERCATO ciao enzo a parte tutte le considerazioni che gli altri hanno fatto relativamente alla perdita di valore legata semplicemente agli interessi non percepiti di un capitale bloccato, alla diminuzione di esso e alle spese, ma chi lo dice che gli immobili non possono calare di prezzo? forse il fatto che un immobile ispira una certa tranquillità, tutta da verificare, rispetto ad un numero su un deposito titoli? io credo che questa convinzione sia da sfatare, se non altro perché gli immobili, vista la loro "realtà e tangibilità", è ormai ampiamente dimostrato, possono essere utilizzati dal fisco come mezzo sicuro per prelevare denaro. La convinzione di proprietari che non accettano quindi di poterci perdere illudendosi che prima o poi la situazione ritornerà come cinque o sei anni fa (un "Poi" che più si allontana nel tempo più lascia spazio ad una sicura perdita di soldi), si ritorce contro gli stessi ai quali lo stato continua ad applicare sempre più tasse

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A parte che la stragrande maggioranza delle persone vende per poi ricomprare, quindi le tasse le pagherà sempre e comunque. Per me non ha senso lucrare su un bene essenziale come la casa, ma è limitato anche pensare che qualcuno possa vendere ad un prezzo molto minore di quanto ha pagato. Piuttosto la casa me la tengo, e dove si viveva in due di può vivere anche in tre.

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"UN BENE CHE HO PAGATO 100, cOME SI FA A VENDERLO A 50?"
Qualsiasi bene o investimento può calare di prezzo (azioni-bond-commodities ecc...)la casa è assolutamente uguale a qualsiasi altro bene o investimento ,quindi se si decide di non venderlo bisogna tenerselo sul groppone e pagarci sopra le tasse (che non esistono sugli altri investimenti)sperando che un giorno torni ai prezzi ai quali lo si era acquistato (passeranno minimo 15 anni)

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Appunto. Quindi il mercato è ingessato perchè giustamente la gente preferisce "tenersi la casa sul groppone" (come se poi la maggioranza di chi vende possieda "n" case, e non la usi per viverci).
Le azioni e bond non servono per proteggerci dalle intemperie, per stare comodi, per riporre le nostre cose al sicuro (più o meno), per mettere su famiglia. La casa è un bene emozionale. Meglio tenersi le emozioni sul groppone.

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Ma spiace ma lei è in errore.
La casa non preserva nulla,se lei avesse voluto davvero preservare i suoi beni avrebbe dovuto investire in commodities (oro-argento-petrolio-grano ecc...) 12 anni fa.
Infatti lei ora avrebbe circa 7 volte il capitale investito,mentre con la casa si trova attualmente con un bene invendibile se non svendendolo a forte sconto.
Per fare famiglia e per mettere le proprie cose si può andare in affitto e investire i soldi in maniera più intelligente per poi finalmente potere comprare la casa non con un mutuo ma in contanti .
La casa,questo è meglio che gli italiani se lo mettano in testa,sarà il p-e-g-g-i-o-r-e investimento dei prossimi 10-15 anni

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Ma spiace ma lei è in errore. Errore di che? io ho detto che se devo svendere io non vendo la mia casa. Non vedo dove sia questo fantomatico errore di cui tutti mi accusano. Il mio interesse non è assolutamte guadagnarci, non mi importa, per me la casa è un bene da vivere, ma è ovvio che il mio atteggiamento può essere quello delle tante centinaia di venditori che rendono il mercato totalmente immobile.

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Signori buongiorno,
Purtroppo il discorso è molto semplice, ci diciamo che il mercato è Fermo.
Assolutamente nulla di piu vero, e assolutamente molteplici possono essere i fattori che meteorano attorno a questa sistuazione di stallo
C'e tantissima richiesta e tantissima offerta, indipendentemente dalla qualità espressa e posta sul mercato.
Ma il problema è solo uno; e nasce da un ridimensionamento mentale su cui ognuno di noi dovrebbe soffermarsi a pensare.
Purtroppo la casa non è vista solo come luogo di vita, di rifugio, nido per la crescita della famiglia e dei figli, bensì è vista principalmente come fondo di investimento...
Enzo dice come posso vendere a 50 se ho comprato a 100?
Secondo il suo ragionamento dovrebbe vendere almeno a 101. Ragionamento giusto e logico. Assolutamente non fà una piega.
Però però tu venditore, vuoi vendere o vuoi arricchirti?
Facciamo un esempio il signor X è in possesso di un immobile da 20 anni...un bel trilocale in una bella zona residenziale di Milano, in questi 20 anni il signor x si è sposato, ha fatto famiglia è ha vissuto modestamente bene.
20 anni fà il signor X ha pagato l'immobile 100 milioni.
Oggi vuole vendere la sua casa perche ha deciso di trasferirsi in periferia in un luogo dove vuole vivere diversamente con ritmi differenti.
Oggi mette in vendita il suo immobile a 400 mila euro (quasi vecchi 800 milioni di lire) un rapporto di 8 volte piu alto il suo prezzo d'acquisto.
E come mai? il suo immobile si è rivalutato? assolutamente si e forse oggi vale proprio quella cifra.
Ma in questi vent'anni il signor X ha vissuto e ha goduto e soprattutto sfruttato per le sue esigenze di vita l'immobile? io penso proprio di si
Però oggi oltre ad avere già conquistato tutto questo pensa anche ad arricchirsi?
Allora a conclusione del mio pensiero caro compratore...fai bene i conti......
Forse ti converrebbe restare sempre in affitto, infatti per un appartamento come quello del signor x oggi ci vogliono 1000 euro al mese, pensa che potresti viverci per 400 mesi (quasi piu di 30 anni) e non solo senza neppure avere spese di condominio, spese ici, imu e altro e altro ancora che nel prossimo futuro ci si potrebbe inventare.
Però poi ai figli cosa rimane?
Chiaro. Non rimane nulla, se non forse il rammarico di non poter rivendere tra 30 anni lo stesso immobile ad 1 milione di euro.
Le case dovrebbero essere viste come dimore di vita e crescita dell'uomo e non come fonte di arricchimento, forse solo cosi domanda e offerta potrebbero avvicinarsi.....onestà nel vendere e onestà nel comprare.......
E il mercato sarebbe piu frizzante e sicuramente piu sciolto.
Questo è il mio umile e utile pensiero.......
Riflettiamo....riflettiamo.....

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Aggiungerei che in 15 anni, con una imu al 10 x mille (=1%) e un'inflazione al 2% (ipotesi ottimistica), quell'immobile venduto a 100 avrà perso comunque il 45% del suo valore (1%+2%=3% x 15 anni =45%). Sono calcoli semplificati, che non tengono conto dell'attualizzazione degli importi, ma in sintesi vendere oggi a 55 o fra 15 anni a 100 sono ipotesi perfettamente equivalenti (a parte l'aspetto emozionale, che infatti blocca il mercato)

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Comunque vorrei fare notare a tutti i partecipanti di questo blog che gli immobili sono già scesi parecchio di prezzo,basta che fate un giretto per le immobiliari dicendo che avete contante pronto e che volete pagare molto meno della cifra richiesta e provvederanno loro a trovarvi il venditore disposto a scendere di molto.
Ovvio che c'è anche chi non vuole scontare più del 10% (ridicolo) ma sono problemi suoi in quanto la discesa vera è appena iniziata un anno fa,e il grosso del crollo avverrà nei prossimi tre anni .
Ormai l'immobile è il peggior investimento che possa esistere per tre motivi basilari:
1 è illiquido
2 è l'investimento più gravato da tasse e balzelli
3 è iper costruito (ovvero ci sono molte più case di quelle che servirebbero)

Io ho avuto molti immobili in passato e molti di enorme valore,sono rimasto ora con un solo appartamento ,e sono felicissimo di essermi disfatto di tutto quel cemento che se lo avessi avuto ancora oggi per mantenerlo dovrei rinunciare a mille altre cose più piacevoli che le tasse da pagare.
Non nego che sono,comunque,pronto ad investire una forte somma in un'altra casa,devo solo decidere se acquistare una bella villa in andalusia a prezzo di saldo (vedi link) o aspettare di acquistare ,sempre a prezzo di saldo,tra un paio di anni una villa o un loft a Milano.
Solo con queste premesse bisogna avvicinarsi d'ora in poi all'acquisto (non scrivo apposta investimento) immobiliare,ovvero: prezzi da saldo e con finalità di goderselo non certo per speculare,per quello ci sono mille altri più proficui,e intelligenti,investimenti
http://www.marbella-resales.com/marbella-property/3029130000/4-bed-Villa-Calahonda.html#
http://www.marbella-resales.com/marbella-property/1316520000/3-bed-Villa-Torremuelle.html

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Con la situazione che si delinea nel breve futuro in Italia è difficile accordarsi su come anrà un qualsiasi mercato... senza crescita e quindi lavoro vero ci ritroveremo tutti a dover risparmiare per se e per i propri figli se non addirittura a doverli mantenere. Investire sarà un privilegio per pochi, anche negli immobili... l'anno peggiore sarà il 2014.

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Sono sempre più chiari i segnali di un imminente "futuro greco" italiano
E le compravendite immobiliari saranno l'ultimo dei nostri problemi

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Scusate, vi chiedo un parere: sono in trattativa per acquistare un appartamento affittato in una bifamilire con giardino condominiale a Gradara di Pesaro ; l'attuale inquilino ha un contratto di affitto registrato per 700 euro mensili per ancora 10 anni, quale prezzo ritenete corretto? Vi ringrazio

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Faccia il seguente conto
Se lei investe il suo capitale al 4% netto, e mi tengo stretto, il guadagno cumulativo in 10 anni di tale investimento è il 48%, quindi lei investendo 100 oggi tra 10 anni, ossia quando avrà a disposizione la sua casa, avrà 148.
L'investimento immobiliare (casa in affitto) è invece molto meno redditizio, possiamo ipotizzare, quando va bene, 1.5% annuo al netto di tutte le spese ed il risultato è un 16% del prezzo che lei ha pagato.
Resta ora da capire, o meglio valutare quale possa essere il valore tra 10 anni dell'immobile che lei vorrebbe acquistare.
Se suppone che l'immobile tra 10 anni varrà come oggi (ossia tolti i guadagni troverà qualcuno che le ridarà quanto pagato, come negli investimenti obbligazionari in cui è previsto il rimborso del valore nominale iniziale) lei perderà rispetto alla prima soluzione 148 - 116 = 32. In tale caso l'offerta che avrebbe senso fare è (116-148)/116 = -27,6%
Ovviamente il ragionamento diventa più complesso se si ipotizza l'acquisto di un titolo con prezzo diverso dalla parità, ossia compro oggi 100 ma pago una cifra diversa da 100, gli interessi li ho su 100 e mi viene restituito 100 alla scadenza del titolo oppure se si ipotizza un valore, tra 10 anni, dell'immobile che intende acquistare diverso da quello pagato

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Cara Rossana, Fermo restando che non si incappi in tango bond, parmalat etc e allora il conto che ne derivera è capitale 100 reddito netto 0% perdita comulativa 100%

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Cara rossana
Lascia pure stare il tango, quello lo ballano in argentina
Titoli buoni ce ne sono eccome, ne ho acquistato giusto uno 10 giorni fa.
Se vuoi degli esempi te ne faccio quanti ne vuoi visto che investo i miei soldi e ci dedico anche molto tempo.
Le provocazioni viceversa lasciamole a chi è orgoglioso di dimostrare la sua grande conoscenza dei mercati, e non solo quella, in poche parole che avrebbe fatto bene a tenersi strette per sé

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Scusa, sono una persona semplice, ma mi potresti dire un possibile valore per quell'appartamento affittato a 700 euro al mese per 10 anni? grazie

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Non saprei proprio cosa dire.
Questa è una stima che dovrebbe fare lei in base ai prezzi di immobili simili, nella stessa zona, e sulla base dei valori della zona al metro quadrato

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Se possibile gradirei instaurare una conversazione privata con Mauro
Il mio indirizzo di posta è dsoapa@tin.it
Grazie
Alessandro

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Scusate signori, mettiamo pure che sia giusta la corrente di pensiero per la quale si privilegierà l'affitto all'acquisto dell'abitazione: ma se tutti, per assurdo, optassero per l'affitto.... chi è che darebbe loro l'immobile in locazione, se nessuno acquisterà più per investimento ??? A me sempre il classico cane che si morde la coda ! diciamo, piuttosto, che non è affatto vero che non vi sia l'interesse ad acquistare la casa, anche in questo particolare periodo economico. Vi è, invece, una reale diffocoltà per l'accesso al credito proprio per quell'80% dei possibili acquirenti della casa, cioè giovani coppie, single, famiglie monoreddito, che magari già sono in affitto, ma vorrebbero smetterla di buttare soldi dalla finestra e cercare di costruirsi un bene durevole per il futuro: la casa, appunto. Va detto che il nostro stato ha, si, pensato a tassare la casa, introdurre i licenziamenti più facili, aiutare le banche dando loro immensa liquidità che poi non hanno minimamente ridistribuito sul territorio.... ma non ha minimamente pensato ad introdurre forme di garanzia anche per quelle coppie o quei single che hanno un lavoro precario, o a progetto, magari istituendo un fondo di garanzia, oppure facendo si che sia proprio il datore di lavoro ad offrire una sorta di garanzia al lavoratore che voglia accedere al credito per la casa; un pò come avviene per l'accantonamento del tfr....

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No guarda che il tango lo hanno ballato anche in Italia vedi cirio-parmalat etc

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Sono contento di trovare un altro forum di persone che ragionano, si scambiano opinioni e non litigano....così si fa anche cultura ed informazione (se mauro ci mandasse l'elenco dei titoli scelti tra i titoli di stato o corporate ci farebbe cosa gradita)
Da parte mia aggiungerei alcune note.....
In primis: attenti all'aspetto psicologico.
In america ci sono studi ampissimi sulla psicologia dei mercati finanziari e dell'investimento in generale e, a parte i trading sistem fatti sugli algoritmi e totalmente affidati al pc, ci sono teorie di investimento e trading sistem basati sulla psicologia.
Quindi mai dimenticare certi dati umani.
In secondo luogo: la storia non si ripete sempre....! nelle case (a meno di non far ripetere la guerra mondiale) non si potrà ripetere nè l'urbanesimo, nè la rivoluzione industriale, nè la ricostruzione (o costruzione) delle città......il cemento è ovunque e ce ne lamentiamo di continuo. Perciò gli anni '60 o '70 sono da dimenticare... (ho delle storie da raccontare che paion favole....e invece hanno fatto la fortuna di chi ora ha magari 40-80 appartamenti e non sono poche le persone così)
Giò nel 1992 il mercato immobiliare dette il segnale di non essere quello di sempre...quello che solo saliva...già allora dopo 4 anni di corsa è sceso tantissimo (fino al 50%) e si è ripreso solo a partire dall'autunno del 1997.
Già allora persone che comprarono per speculazione al top dei prezzi hanno rimesso tutto....avevano venduto una casa per comprarne due col mutuo da ristrutturare sicuri di raddoppiare il capitale in 3 anni....e hanno lasciato alla banca la loro unica casa.
Una casa a cortina in piazzetta nel 1992 arrivò a valere 24 milioni di lire la mq.....quanto dovrebbe costare ora al mq. Per non rimetterci...? (vi ricordo che i btp all'epoca rendevano interessi a due cifre ancora altissimi specialmente se ventennali o trentennali)....
Quindi direi che l'epoca in cui bastava metter su mattoni per salvaguardare il potere di acquisto della casa (l'inflazione da noi è stata del 30% anche...quindi andrebbero fatti calcoli sul valore reale e non sul nominale) è finita da molto.
Però accade per psicologia che le persone, come in borsa, partano speculatori e divengano cassettisti...per errore....e che errore!
Comprare un titolo, perdere, non venderlo e tenerselo per decenni in rimessa (cosa accaduta a tanti) è frutto della psicologia errata....ora questo concetto purtroppo è passato anche al mattone...comprare ai massimi per speculazione è rischioso anche negli immobili...ne sanno molto i costruttori improvvisati che ora stanno fallendo uno ad uno.
Pertanto direi che la casa vada vista come dice l'utente che la vede come focolare...
Per gli invenstimenti occorre valutarla come gli altri...ha momenti si e momenti no...
Pagherei ad aver venduto immobili e comprato oro nel 2007......
Anni fa un mio conoscente vendette una tenuta agricola che gli costava un pozzo e comprò 2 miliardi di lire di stet facendo la fortuna sua e della fam

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Ciao Alessandro ecco il mio ultimo acquisto: obbligazione enel finance international: codice isin XS0452188054 quotata sul mercato di Milano e delle tlx ecco cosa è scritto nel prospetto informativo che puoi scarcare da qualsiasi sito internet che tratti questi argomenti: caratteristiche principali dello strumento Il Titolo ENEL FINANCE INTERNATIONAL 5.625% 14.08.2024 GBP ("Issue of £850,000,000 5.6250 per cent Notes due 14 August 2024") è un'obbligazione corporate emessa da Enel Finance International S.A. In sterline inglesi garantita irrevocabilmente da Enel S.p.A. Il titolo corrisponde cedole fisse, pagate con frequenza annuale, pari a 5.625% del valore nominale su base annua e prevede il rimborso del 100% del valore nominale alla scadenza, il 14.08.2024. Il titolo sono riuscito ad acquistarlo a 91,92% del valore nominale (cioè ho acquistatto 100 pagando 91,92) e le tasse applicate in base alle nuove disposizioni in materia sono del 20% con un guadagno netto effettivo del 4.5% annuo. Ovviamente il titolo è quotato su entrambi i mercati giornalmente dal lunedì al venerdì tutte le settimane e può essere acquistato o venduto liberamente o tramite delega alla banca o aprendo un deposito conto titoli che permette di risparmiare molto sulle commissioni (0.2%, e nel caso in cui il titolo sia in valuta bisogna aggiungere un ulteriore 0.15% di commissioni valutarie). Se hai bisogno di altre informazioni o curiosità non esitare a chiedermi, sarò felice di spiegarti quello che posso. Un saluto

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Ciao Mauro..scusa..leggo solo adesso...grazie
Se puoi scrivimi su dsoapa@tin.it
A buon rendere!

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Complimenti per #8 !sono pienamente d'accordo con lei .in vece #19 non so dove vivi ?

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Buongiorno......
Mi allineo a moltissime considerazioni che sono state proposte.....
Forse molti lo pensano e molto pochi ammettono di poterlo esporre...
Purtroppo non esiste un valore certo per un immobile.....
Come del resto non esiste nessuna certezza nella vita umana su qualsiasi fronte....
Il valore è solo ed esclusivamente espresso da quanto può costarci nel nostro intimo vendere l'immobile che ha segnato parte della nostra vita....e il valore a cui siamo disposti a pagare per emozionare la nostra vita con quell'acquisto....
Incontro tra domanda e offerta...
Però il mercato cambia, le mode cambiano, le città e i comuni cambiano, le zone cambiano.... e la nostra cultura è sottoposta a continui cambianti....
Anche contro e soprattutto la nostra volontà....
Quartieri e contesti dove fino a qualche anno fà erano fiore all'occhiello delle nostre città.....
E ora????? e ora tutto cambia...e per noi ... il cambiamento è una condizione che porta cmq paura e ansia.....vorremmo stare sempre nel nostro brodino e nelle nostre certezze di vita.....in contesto sociale di vita sicura, pulita, ordinata e sempre vigilata e controllata, che rientra nei canoni e nei ricordi di qualche decenno fà......
Magari quando eravamo bambini e guardavamo quella via o quella piazza con tanta e tanta ammirazione.......
Ora è diverso, e i fattori sono molteplici tra cui da l'integrazione in alcuni contesti di altre popolazioni e culture, giuste o sbagliate che siano.....belle o brutte che siano.....che però ci spaventano......
E se spaventa noi che ci viviamo o che cmq ci abbiamo vissuto......
Come può non spaventare quel qualcuno che parte on i presupposti di poterci vivere di potersi creare e realizzare?
Aime' quel contesto in cui si trova l'immobile oggi è piu importante di quanti metri e nelle condizioni in cui si trova l'immobile stesso......
Però tutto cambia.....oggi è azzurro....e ieri era rosso....domani sarà azzurro....e poi tornera rosso
Sono scommesse.....scommesse sul tempo......contro se stessi.......d'altronde noi possiamo solo decidere e preservare sulle nostre certezze e sulle nostre idee....
Ma zone private non possiamo e non potremo crearcele.......
Anche questo determina un valore.......incerto.....ma cmq lo determina

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Complimenti per il pezzo, apprezzo soprattutto IL TAGLIO bucolicO, ma sembra piu una risposta da accademia filosofica. Rimango comunque dell'idea che nella vita nella certezza dell'incertezza, si debba in ogni caso disporre di un comodo e proprio ritiro
Tiziano

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Ritirarsi assolutamente si...se si può ......meglio farlo......come in partita di calcio
Ma se mi ritiro io da questa partita.......
Sono sicuro che possa esserci qualcun altro a continuarla a giocare?.......
Sicuramente si.....perche la palla deve sempre continuare a girare......e correre....
Però devo stimolare chi entrerà al mio posto.....
E sicuramente dovrò cedergli la mia maglia......ad un prezzo accettabile......
Visto che l'ho gia usata e sudata....e il risultato potrebbe essere incerto.......
Prezzi e valori adattiamoli ai tempi che corrono......e alla partita di vita che si sta giocando.....
Altrimenti il venditore sarà stanco di giocare fino a quando non avrà piu la forza di correre e crollerà solo per non essere stato capace di scegliere il momento di una sostituzione adeguata.......per mancanza di orgoglio e presunzione.....
E il compratore resterà sempre a bordo campo....pronto per entrare......in fase di riscaldamento e magari in qualsiasi momento mentre farà stretching.....avrà un infortunio che lo porrà totalmente fuori dai giochi e da quella partita......

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Bravo, salti da metafora a metafora, in questo meglio di pindaro, credo che la tua visione sia piuttosto pessimistica (il giocatore che si infortuna facendo stretching) in questo c'è qualcosa delle massime di murphy. Penso che dovremmo rimanere in tema e credo che l'immobile ha sempre mercato e che esistono sempre compratori anche infortunati
Tiziano

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L'immobile ha sempre mercato in assoluto è falso.

Vi sono fior di comuni al sud in cui ora non hanno più mercato.

Fino a qualche anno fa le case le pagavi ora invece te le regalano:

http://assfuturasambuca.blogspot.it/2011/01/gangi-in-provincia-di-palermo-il-comune_05.html

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Rispondo ad anonimo 39
Si ho sentito parlare di persone che ti fermano in strada perche ti vogliono regalare la loro casa ?? cerchiamo di restare in tema se è possibile, è vero che certi alloggi si sono deprezzati, ma vogliamo fare un confronto con il mercato mobiliare, se non sbaglio l'indice borsistico è quasi dimezzato rispetto all'anno precedente. Infine credo che ci siano mercati (immobiliari) che stiano maggiormente soffrendo la congiuntura.
Tiziano

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Perchè fare facile ironia?

Contestavo il fatto che l'immobile ha sempre un valore: in alcuni casi lo perde di poco, in altri di molto e in altri del tutto.

Ho portato l'esempio limite che in alcuni comuni le case vengono regalate: è questa la situazione nel sud d'Italia.

Ho inoltre portato la fonte. La metto in chiaro:

Nel comune di Gangi si regalano case. Si tratta di una trovata dell’amministrazione comunale, che cede a titolo gratuito le abitazioni del centro storico a chi si impegna ad effettuarne un restauro fedele alla costruzione originale. L’utilizzo può essere abitativo o turistico ricettivo. Lo scopo è salvare da possibili crolli delle strutture che hanno assolutamente bisogno di interventi di restauro e per cui il comune non ha le finanze disponibili.

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Si ho sentito parlare di persone che ti fermano in strada perche ti vogliono regalare la loro casa ??
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Ecco pure io.. Ad esempio sono gli amministratori del comune di gangi.

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Ma credo che nei nostri pensieri precedenti, abbiamo ambedue estremizzato i concetti. In realta l'episodio da te stigmatizzato dice una cosa diversa, e cioe, che il prezzo dell'immobile è insito nel vincolo del recupero dello stesso.
Tiziano

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Ma credo che nei nostri pensieri precedenti, abbiamo ambedue estremizzato i concetti.

In realta l'episodio da te stigmatizzato dice una cosa diversa, e cioe, che il prezzo dell'immobile è insito nel vincolo del recupero dello stesso.
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Non ho stigmatizzato niente: semmai l'ho evidenziato.

Spesso quando si compra casa bisogna ristrutturarla anche complementamente.
In questo caso la regalano, bomdardata o meno che sia la regalano.

Ci sono altri comuni che invece la regalano, perchè non ci vive più nessuno e vogliono recuperare i centri storici.

Infine ci sono le banche:
L'istituto di credito Bank of America ha deciso di donare alcune unità immobiliari in portafoglio. Di fronte a un eccesso di case pignorate e abbandonate che pesano sulle casse della banca, il più grande gestore statunitense di mutui intende liberarsi della parte più degradata di questo patrimonio. La banca, in particolare, donerà 100 case pignorate nella zona di Cleveland, e in alcuni casi contribuirà alla loro demolizione, in collaborazione con una agenzia locale.

Quindi si, le case possono perdere del tutto il loro valore nel tempo: altro che favole.

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Mi dispiace ma non è assolutamente vero, questa è solamente un'opinione personale tra l'altro sbagliata.
Un immobile ha mercato, cioè è nel mercato, quando si vende al prezzo che viene proposto e questo varia in funzione di molte variabili.
Hai mai sentito parlare di valore di terreni che decuplicano perché da agricoli sono diventati edificabili oppure di case il cui valore è triplicato perché vicino ad esse è stata arrivata la metropolitana?
Se certi cambiamenti non fossero avvenuti il prezzo avrebbe subìto la stessa variazione?
Oggi non si tratta più di fare un buon acquisto comprando un immobile perché i prezzi di tutti gli immobili sono troppo alti rispetto alle realtà che permettono di pagarlo.
Viceversa un immobile normalmente viene valutato come un buon investimento da colui che dovendo scegliere tra l'affitto e il mutuo, preferisce la seconda soluzione che lo porterebbe comunque alla proprietà dell'immobile.
Ai prezzi di oggi invece, chi potrebbe comunque acquistarlo in contanti, non lo valuta un buon investimento per i seguenti motivi:
1) sa cosa sono costati quei risparmi che non sono raddoppiati nel giro di 3 anni come il prezzo delle case
2) sa di essere uno dei pochi a poterlo fare (sicuramente meno rispetto a 6 anni fa)
3) un capitale investito dà una rendita e non tasse e questo oggi non è un dettaglio.
Queste considerazioni sono alla base della situazione in cui versa il mercato immobiliare dopo che le banche hanno chiuso i rubinetti dei mutui

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Gentile mauro
Credo che i tuoi dati statistici siano un po originali (mi riferisco ad immobili raddoppiati di prezzo in tre anni) forse questo è successo in poche realta fortunate.
Quanto alLa chimera dell'investimento defiscalizzato, oggi è puro miraggio, anche i titoli di stato sono tassati sebbene con aliquote ridotte.
Diciamo piuttosto che l'immobile non corre il rischio default al contrario di altre possibili realta
Tiziano

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Le realtà fortunate sono, purtroppo, città intere.
Appartamenti per i quali si chiedeano del 2000 400 milioni di lire nel 2004 sono arrivati tranquillamente ad oltre 450.000 euro per non parlare di quelli che vendevano a 600 milioni passati ad oltre 800.000 euro.
Se vuoi te ne indico a pagine
Come si chiamano questi se non raddoppi e più di prezzo?
Per quanto riguarda gli investimenti dai retta me che ci dedico una buona fetta del mio tempo tutti i giorni: gli investimenti le cui aliquote sono passate dal 12.5% al 20% sono quelli "non di stato". Quelli di stato sono rimasti al 12.5% per attrarre gli investitori a seguito dei timori che si sono verificati all'instaurazione del governo tecnico.
Per quanto riguarda il default stai pur sicuro che prima che lo stato e le banche rimangano col cerino degli investimenti italiani in mano ipertasseranno tutto quello che c'è da tassare, in primis le case, che, per un transitorio inspiegabile, hanno costituito un bene la cui tassazione non ha avuto la benché minima coerenza col valore alle quali sono state vendute fino ad ora (in realtà il transitorio è spiegabile eccome: far arricchire i costruttori e chi ha operato in tale mercato fino a poco tempo fa quando poi è stato spremuto tutto quello che c'era da spremere e le banche si sono ritirate da questo gioco perché hanno fatto il pieno di mutui... giù con le tasse a più non posso perché chi ha legato la sua vita ad una casa farà ovviamente di tutto per tenersela... a tutti i costi, ma questo, secondo me è solo l'inizio: ne riparleremo tra un annetto)

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Ma innanzitutto rilevo che sono quattro gli anni e non i tre che avevi detto e se questa la perizia che tu usi con i numeri mi immagino i restanti dati statistici. Il default della lehman brothers non ti suggerisce nulla? io non mi cullerei molto nelle tue presunte sicurezze. In uno supposto scenario catastrofico, comunque gli investitori immobiliari si troveranno un tetto sopra la testa, tu con le tue obbligazioni ci accenderai il camino (ahh dimenticavo nemmeno quello dopo la smaterializzazione dei titoli)
Tiziano

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Allora si, hai ragione, non sono 3 ma 4... in effetti cambia tutto e poi gli aumenti ono più che raddoppi se proprio vogliamo dirla tutta
Gli altri dati, che tu ci creda o meno, a me non fa mlta differenza, sono il risultato di vari anni di osservazione del mercato
Beh, allora visto che sei così sicuro di quello che accadrà apriti una sezione sul il sole24ore, avrai tantissimo successo in mezzo a tutti quegli sfigati economisti che non capiscono niente. Le banche poi neanche a parlarne, quelli hanno proprio la sveglia al collo.
Per ora comunque una cosa è sicura: gli interessi che ho a fine anno sono il 150% del mio stipendio annuale, che non è basso.
Tu continua pure a prevedere il futuro, ci sentiamo alla prossima e vediamo che novità ci sono.

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Io non sono sicuro di quello che accadra, (il lavoro di veggente lo lascio tutto a te, come hai evidenziato nella analisi tua precedente ), mi sono solo soffermato a confutare i tuoi ragionamenti, e valutare i rischi e vantaggi, ma evidentemente a te il punto duole e cio non ti permette di articolare un ragionamento con serenita. In ogni caso ti saluto e ti auguro lauti guadagni
Tiziano

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Sinceramente non credo ci sia molto da commentare.
Prima di tutto io non sono veggente ma uno che cerca di capire come salvaguardare e dare valore ai propri risparmi.
Il fatto che mi sia orientato diversamente da chi ha sempre creduto nell'investimento immobiliare forse evidenzia un ragionamento differente, sbagliato in un certo periodo, ma per me giusto oggi.
Il lavoro di una persona che gestisce i propri risparmi prendendosi anche dei rischi è ben diverso da chi compra un immobile e che, oltre a doverlo pagare, non deve fare (o meglio è convinto lui di non dover fare) nient'altro; diverso perché deve capire quello che succede e cercare di muoversi di conseguenza, la maggior parte delle volte tentare di prevedere, esattamente il contrario di un investitore immobiliare (non dei palazzinari che hanno le idee ben chiare su cosa devono fare) e indovina perché?
Perché le persone convinte dell'investimento immobiliare non sono in grado di vedere altro, hanno le stesse convinzioni di mia nonna che ha 85 anni e che è abbastanza rinc...., convinta che quello che si è verificato dal 1940 al 2000 nel settore immobiliare è un ciclo destinato a ripetersi agli stessi ritmi: gente che parla di inflazione e non sa cosa significa, che non sa quale sia la differenza tra un'azione e un'obbligazione e le relative garanzie di rimborso. Sono persone dalle scarse capacità di analisi: non ragionano, sono persone che tirano fuori dopo 10 anni la storia dei bond argentini, di lehmann brothers o parmalat quando invece conosco diverse persone, le stesse che sostengono in modo ossessivo la validità dell'investimento immobiliare, che sono cadute nella stessa trappola dei bond argentini o prodotti bancari parmalat. Ma tutto questo a te non dice niente? no?
Beh te lo spiego io.
Poiché il lupo perde il pelo ma non il vizio, queste persone, le stesse ad essere orgogliose della loro bravura per aver investito nei soliti 4 mattoni che si rivalutano nel tempo si sono fatte infinocchiare da qualche agente bancario in giacca e cravatta sguinzagliato dalle banche per mollare questi titoli. Loro, grandi furbi, volponi del mattone, si sono sentiti altrettanto furbi quando gli si è presentato qualcuno a proporgli un un investimento all'8% annuo quando tutto il resto rendeva meno della metà. di certo non si sono domandati se l'8% potesse essere un rischio (oggi lo sanno anche i bamini dell'asilo nido che più sono alti rendimenti e maggiore è il rischio, non a caso i bund tedeschi hanno rendimenti bassissimi) oppure che potesse esserci qualcosa di strano nell'essere contattato ossessivamente da qualcuno che spaccia per conveniente agli altri qualche cosa (della serie: babbo natale esiste).
Quindi caro tiziano cominciamo col dire che i ragionamenti devono essere tali, sinceramente continuare a discutere partendo da argomenti degni di un ultracentenario con l'alzheimer mi sembra veramente una perdita di tempo, attualmente le cose cambiano nell'arco di un giorno, a farla da padrone sono le banche, i grandi problemi sono il deficit, il modo per ripianarlo, il finanziamento del debito pubblico e gli investitori: quelli che portano soldi non mattoni. Come vedi i problemi della realtà politica di oggi sono un punto di partenza per un ragionamento che è anni luce avanti rispetto ai bond argentini e agli immobili i cui prezzi sono stati tenuti troppo alti da un'evasione fiscale galoppante.... guarda caso, per concludere, le indagini fiscali sono andati di pari passo con un boom di sequestri di valuta alla frontiera con la svizzera.. Ma chissà questo sarà il frutto di una congiunzione astrale

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Ciao Mauro,
Ti comunico di condividere a tratti la tua riflessione, ma credo che per poterci intendere, dovremmo spogliarci da preconcetti, e commentare asetticamente due modi diversi di investire il denaro, almeno questo dovrebbe essere lo scopo dei nostri scambi di opinione. Non ti nascondo che ci sono stati ottimi affari nel mercato azionario, ricordo gli anni 80 e 90, persone che hanno anche decuplicate le loro fortune, cosi come coloro che hanno acquistato immobili, certamente questi ultimi hanno ottenuto rendimenti inferiori. Credo pure che ci siano state delle cantonate sia nel mercato mobiliare che immobiliare. Aldilà da cio, francamente ho l'impressione (magari errata) che in questa rubbrica, attraverso alcuni scritti, si voglia far passare la forma di investimento immobiliare come roba obsoleta, antiquata, non redditizia, insomma da rottamare, naturalmente su cio, io non sono d'accordo. Ti assicuro che tua nonna nel suo modo di fare è stata parecchio piu saggia di alcuni agenti di cambio (il che è tutto dire). Un po di tradizione negli investimenti a mio parere oggi non guasterebbe, tu sarai ovviamente di tutt'altro avviso. Ti confesso e concludo che l'ultima parte del tuo intervento non sono riuscito a seguirti.
Ti saluto
Tiziano

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Mauro se non ti secca scrivimi all'indirizzo che ti ho scritto....grazie mille
Ale

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