I dati del “Market Report Milano-Roma 2025” di Engel & Völkers, tra mercato in crescita e offerta limitata

Il mercato immobiliare di pregio di Milano e Roma continua a mostrare un andamento dinamico e una forte attrattività, soprattutto per gli acquirenti nazionali. A sottolinearlo Muhannad Al Salhi, ceo di Engel & Völkers Italia, presentando l’edizione 2025 del “Market Report Milano - Roma”, realizzato in collaborazione con Nomisma. Nel complesso, il documento ha fotografato nel primo semestre 2025 un mercato residenziale italiano in ripresa, con un incremento delle compravendite del 9,5% annuo, supportato dall’allentamento delle condizioni del credito e dalla diminuzione del livello dei tassi di interesse. Per quanto riguarda nello specifico l’andamento del capoluogo lombardo e della Capitale, Enrico Bronchi, Head of Finance Market & Real Estate Business Development di Nomisma, ha spiegato: “Milano e Roma confermano la solidità del segmento di pregio, con prospettive positive e valori previsti in sostanziale stabilità per la seconda metà del 2025”.

A Milano il mercato è in crescita

Per quanto riguarda nello specifico il mercato residenziale milanese, il “Market Report Milano - Roma” di Engel & Völkers Italia realizzato in collaborazione con Nomisma ha evidenziato che il comparto nel complesso ha mostrato segnali di ripresa nel primo semestre 2025, con una crescita moderata, ma costante nel numero di compravendite (+6,8% delle compravendite residenziali rispetto al primo semestre 2024), accompagnata da una sostanziale stabilità dei prezzi nel segmento del pregio, che si attestano in una forbice tra 7.000-12.300 €/mq per immobili nuovi o ristrutturati a nuovo. La clientela rimane prevalentemente italiana, con un incremento significativo degli acquisti da parte di italiani di ritorno, soprattutto da Regno Unito e Stati Uniti (+13% su base annua).

L’outlook Engel & Völkers per il secondo semestre 2025 vede una generale stazionarietà del numero dei contratti in tutte le zone della città, ad eccezione della Zona Est, dove si rileva un’intonazione al ribasso in alcuni quartieri sia nei volumi transati, sia nei prezzi. In vista delle Olimpiadi invernali Milano-Cortina, si attende un’intensificazione delle attività nel segmento delle locazioni brevi e a medio termine, con effetti più visibili nel periodo successivo all’evento.

Roberto Magaglio, Licence Partner di di Engel & Völkers Milano, ha così commentato i dati: “Nonostante le incertezze geopolitiche, Milano si conferma un mercato resiliente e in crescita. La riduzione dei tassi e i forti incentivi fiscali stanno catalizzando l’interesse, sia locale che internazionale. Prevediamo una chiusura d’anno positiva, con un aumento delle transazioni e un modesto rialzo dei prezzi, guidato dalla costante ricerca di qualità e di efficienza energetica. L’attesa per le Olimpiadi 2026, inoltre, rafforza ulteriormente l’attrattività e l’esposizione mediatica della città sul palcoscenico internazionale”.

Le zone più richieste e l’andamento dei prezzi

Il report ha sottolineato che nel mercato del pregio le zone che hanno beneficiato maggiormente dell’aumento della domanda su Milano sono quelle interessate dalla nuova linea metropolitana blu (MM4), come Santa Sofia e l’area Solari. Un ulteriore impulso è derivato dai progetti di riqualificazione urbana connessi alle Olimpiadi invernali, che hanno inciso positivamente sulle aspettative del mercato.

L’area del Centro Storico è caratterizzata da un incremento generalizzato della domanda e dei prezzi, che toccano picchi di 27.000 €/mq nel Quadrilatero e a Brera e 22.000 €/mq nella zona Castello-Foro Buonaparte.

Nella Zona Ovest i prezzi si confermano sui livelli del semestre precedente, con picchi di 10.000 €/mq nelle zone di Sempione-Arco della Pace-Chinatown e Vercelli-Washington e compresi in una forbice tra 8.000-15.000 €/mq nella zona di City Life.

I prezzi medi della Zona Est presentano quotazioni in crescita nelle aree di Porta Venezia, Repubblica e Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo con valori compresi nel range 4.500-9.700 €/mq.

La Zona Nord comprende aree caratterizzate da range di prezzi significativamente differenti, con prezzi medi premium che raggiungono quota 19.900 €/mq e 13.400 €/mq a Centrale-Loreto e Isola Gioia-Maggiolina.

Per la Zona Sud le quotazioni variano dai 6.250 €/mq di Medaglie d’Oro-Lodi, agli 11.350 €/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.

Il primo semestre 2025 ha visto il mercato delle locazioni residenziali a Milano confermare la propria dinamicità, con una domanda alimentata principalmente da studenti, giovani professionisti e famiglie, che interessa principalmente i bilocali (+2,2% del canone medio), con canoni medi che si attestano in una forbice media tra 310 e 470 €/mq/anno.

A Roma domanda in aumento, ma offerta limitata

A Roma, il primo semestre 2025 ha confermato una buona vivacità, con un aumento del 7% nel volume delle transazioni residenziali, in un contesto in cui l’offerta rimane invece limitata. Secondo il “Market Report Milano - Roma” di Engel & Völkers Italia, nel segmento di pregio, i prezzi delle proprietà di fascia medio/alta nuove o ristrutturate al nuovo variano nel range 3.500-5.000 €/mq con prezzi premium che superano i 10.000 €/mq nella zona del Centro Storico.

Gli acquirenti sono soprattutto famiglie italiane in cerca della prima abitazione, con maggiore concentrazione sul taglio medio piccolo dal monolocale (40-50 mq) al trilocale (100-120 mq). Il report rileva tuttavia un incremento della componente estera propensa all’acquisto, con un rinnovato interesse da parte di investitori internazionali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Riguardo alla locazione, invece, la domanda estera è calata anche a causa delle tensioni geopolitiche che hanno bloccato trasferimenti di personale diplomatico e di organizzazioni internazionali.

Le prospettive per il secondo semestre delineano la prosecuzione di un contesto dinamico sul fronte delle compravendite, con una generale stazionarietà dei prezzi. Ci si attende un continuo interesse per nuove aree come Garbatella o San Giovanni, con l’evento del Giubileo che sta favorendo la crescita di aree emergenti con infrastrutture in fase di sviluppo.

Francesco Deiana, Sales Manager di di Engel & Völkers Roma, ha sottolineato: “Il primo semestre 2025 ha segnato un’importante riattivazione della domanda di acquisto a Roma, alimentata dal graduale calo dei tassi e dal conseguente ritorno di fiducia degli acquirenti. Per la seconda parte dell’anno, il trend dovrebbe rimanere solido, con una modesta crescita dei prezzi e un mercato sempre più orientato alla qualità dell’offerta. Questa dinamica rafforza la percezione di Roma come un mercato maturo e di grande attrattività sia per investitori che per famiglie”.

Le zone più richieste e l’andamento dei prezzi

Considerando il mercato del pregio, A Roma i maggiori incrementi nella domanda, rispetto al 2024, sono stati registrati nel Centro Storico, dove per le abitazioni ristrutturate le quotazioni vanno da 3.750 €/mq a 10.000 €/mq per i quartieri più esclusivi. 

Nella Zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi si conferma compreso tra 4.200 e 7.400 €//mq.

Nella Zona Nord e Ovest i prezzi si confermano stazionari, con range compresi rispettivamente tra 3.400 a 7.300 €/mq e 2.700-4.100 €/mq.

Quartieri come Testaccio, San Lorenzo e Prenestino evidenziano segnali di rafforzamento, favoriti da interventi di rigenerazione urbana e da livelli di prezzo ancora accessibili rispetto al centro.

Nella Zona Sud, Garbatella ed Eur, si riscontra un incremento di interesse grazie allo spostamento di alcune sedi aziendali e ministeriali. I valori medi vanno dai 2.500 €/mq della zona Laurentino ai 5.000-5.100 €/mq di San Giovanni-Appio Latino ed Eur.

Nella Zona Est le quotazioni si confermano stazionarie in Tiburtina (2.500 €/mq), crescono a Centocelle/Pigneto e presentano un calo nella zona Tuscolana (4.700 €/mq).

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, in alcune zone centrali della città si è verificata una leggera contrazione della domanda rispetto al semestre precedente, a fronte di un incremento dell’offerta derivante da immobili precedentemente destinati alla locazione turistica. I canoni medi su Roma si attestano su un range compreso tra 190 e 320 €/mq/anno.