Immobili di lusso e IVA: regole, aliquote e casi di esenzione

Nel mercato immobiliare italiano, le categorie catastali giocano un ruolo fondamentale per determinare il valore, le imposte e le agevolazioni fiscali di un immobile. Tre sono in particolare le categorie catastali che identificano le abitazioni di lusso che da sempre suscitano grande interesse, non solo per il loro prestigio, ma anche per la complessità del quadro fiscale che le riguarda. 

Un aspetto rilevante su cui è bene soffermarsi è l’IVA sugli immobili di lusso, per capire bene come funziona, quali sono le categorie coinvolte e in cosa si differenziano le regole rispetto alle abitazioni “ordinarie". Quindi è da sapere quando si paga, in quale percentuale, e se ci sono situazioni in cui questa imposta non è dovuta. 

Quali sono gli immobili A1, A8 e A9?

La compravendita di immobili richiede un’attenta analisi fiscale, visto che si applicano regole differenti a seconda della tipologia e dell’utilizzo del bene immobiliare in questione. Anche al fine di fare chiarezza ed evitare errori, le abitazioni sono classificate in categorie catastali, che determinano non solo la rendita, ma anche il regime IVA e l’accesso o meno ad alcune agevolazioni fiscali. 

Quando si parla di immobili di fascia alta, si fa riferimento in particolare a tre categorie catastali: A1, A8 e A9. Si tratta di categorie che qualificano una casa come “di lusso” ai fini fiscali, influenzando direttamente il trattamento IVA e le imposte di registro. Ecco nel dettaglio le tre categorie: 

• A1 - abitazioni di tipo signorile: vale a dire appartamenti situati in edifici di pregio, generalmente nei centri storici o in zone residenziali esclusive. Hanno finiture di alta qualità, spazi comuni eleganti, quali portineria, giardini e ascensori di design, e un’elevata dotazione di servizi;
• A8 - abitazioni in ville: unifamiliari o plurifamiliari, spesso circondate da un parco o giardino privato, con accesso autonomo, ampie superfici e materiali di pregio. Possono trovarsi sia in città che in contesti extraurbani, purché abbiano caratteristiche di lusso;
• A9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici: in questa categoria rientrano edifici di particolare valore architettonico, storico o monumentale, quali dimore d’epoca, ville patrizie o castelli, anche se adibiti a uso residenziale.

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Quando un immobile diventa A8

Nella categoria catastale A8 rientrano le ville, cioè abitazioni situate all’interno di parchi privati o ampi giardini. Questi immobili si distinguono per dimensioni più ampie rispetto alle case comuni e per finiture di pregio, realizzate con materiali e dettagli di alto livello.

C’è da dire però che tali caratteristiche da sole non bastano per classificare un edificio come A8: un immobile assume questa categoria solo se rispetta specifici requisiti e risponde a dei parametri oggettivi stabiliti dall’Agenzia delle Entrate e dai regolamenti catastali: 

• superficie commerciale di oltre 230 mq;
• minimo 3 servizi igienici;
• spazio aperto, area verde o ampio giardino di uso esclusivo;
• appartamenti o strutture per il personale di servizio;
• costruzioni ausiliarie adibite ad autorimesse o depositi. 

Quanto è l’IVA sulle case di lusso?

Quando si acquista una casa di lusso ci sono diverse tasse da pagare e in particolare l’applicazione dell’IVA dipende da chi vende e dal momento della compravendita. Non cambia molto da ciò che succede per gli immobili definiti ordinari, ma rispetto a questi ultimi è differente l’aliquota. In linea generale possiamo dire che il pagamento dell’IVA sulle case di lusso è dovuto quando si acquista da un’impresa costruttrice o da una che ha effettuato lavori di ristrutturazione, entro cinque anni dalla fine dei lavori.

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Quando l’operazione è soggetta a IVA sugli immobili, l’aliquota che si paga sulle case di lusso è quella ordinaria, pari cioè al 22%, a prescindere dal fatto che si tratti di prima o seconda abitazione. Anche quando un’abitazione di lusso è prima casa, l’IVA è sempre al 22%, visto che le agevolazioni prima casa non sono previste per l’acquisto di un immobile appartenente alle categorie catastali A1, A8 e A9.

In sostanza, non è prevista l’applicazione di IVA agevolata sugli immobili di lusso per la compravendita, quindi l’aliquota è sempre pari al 22% e non è riconosciuta in alcun caso al 4% o al 10%, come previsto per le abitazioni ordinarie, a seconda che si tratti rispettivamente di prima o di seconda casa.

Diverso il discorso per l’IVA sulla ristrutturazione delle case di lusso, visto che in questo caso è pari al 10%, in linea con quanto indicato dalla legge n.488 del 23 dicembre 1999, che prevede appunto l’applicazione di questa aliquota anche per gli immobili di lusso relativamente agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa. Parlando di ristrutturazione, è importante sapere anche come come funziona la detrazione per gli immobili di lusso.

Quando non si paga l’IVA sugli immobili?

A prescindere dal fatto che si tratti di un’abitazione di lusso oppure ordinaria, ci sono delle situazioni in cui la compravendita di un immobile non è soggetta a IVA, ma questo non significa che sia esente da tassazione, visto che ci sono imposte di altro tipo da versare. In ogni caso, l’IVA sugli immobili non si paga nei seguenti casi:

• vendita tra privati: il trasferimento avviene con il pagamento dell’imposta di registro che per un immobile di lusso non prevede agevolazioni;
• vendita da impresa costruttrice: l’esenzione scatta quando la compravendita avviene oltre 5 anni dalla fine dei lavori, salvo che il venditore non scelga volontariamente di applicare l’IVA. Non è prevista l’IVA anche quando a vendere è l’impresa che non ha costruito e che non ha ristrutturato l’immobile;
• donazioni o successioni: queste due operazioni non sono soggette a IVA.