"Il peggio è passato anche senza grandi scossoni". A dirlo in un'intervista a il sole 24 ore è Luca dondi dell'orologio, economista della società di ricerche nomisma che ha stilato il 3º terzo rapporto 2010 sul mercato immobiliare. "Il mercato ha tenuto" spiega dondi e la tendenza per il 2011 è alla stabilità
Vedi anche i prezzi delle case di nomisma in 12 città italiane
"La tendenza delle compravendite, infatti, viene considerata stabile: dalle 609mila del 2009 alle 635mila circa di quest'anno, dopo un'attività consistente anche nel terzo trimestre di quest'anno nei capoluoghi del centro nord" secondo l'economista
Nello studio che verrà presentato domani a Bologna e anticipato a il sole 24 ore, si scopre anche che il mercato immobiiare italiano ha tenuto grazie alla domanda nel 2009 per investimento al fatto che nel 2010 le banche sono tornate ad erogare mutui
I prezzi medi sono ancora in calo mentre è la prima volta che i canoni di locazione fanno registrare una tendenza migliore, pur essendo stabili
Secondo il rapporto, dunque, si sarebbe "avviata una fase di stabilizzazione che proseguirà nel 2011 e non ci sono avvisaglie per un rimbalzo". In tutto questo, però anche la ripresa delle transazioni sarà molto lenta e progressiva dopo il triennio negativo. Il mercato immobiliare sta lentamente stabilizzandosi dopo le flessioni iniziate nel 2008 e acutizzate nel 2009
Questo è l'anno dell'assestamento, la domanda di immobili non è ancora indicata in crescita, ma si stanno progressivamente esaurendo le indicazioni in negativo
Dalle interviste fatte da nomisma a diversi operatori del mercato, poi, si deduce che c'è un sostanziale miglioramento della congiuntura per il mercato abitativo: sconti sui prezzi richiesti dagli stessi venditori e tempi di vendita più rapidi, ad esempio sono segnali al ribasso che riflette un rinnovato interesse nell'investimento in abitazioni
I canoni di locazione nell'ultimo semestre non cedono più dopo essere calati per quattro semestri consecutivi
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Prezzi delle case in inghilterra sono ora saliti dell'11% rispetto ad un anno, aprile 2010 verso aprile 2009 e sono ritornati praticamente ai massimi del 2007. Questo aumento dei prezzi degli immobili ha ovviamente rimesso in sesto le banche inglesi che hanno i bilanci pieni di mutui cartolarizzati e in generale il sistema finanziario pieno di derivati basati sui mutui
Il prezzo medio di una casa in inghilterra è ora di £167,800 contro un reddito medio pro-capite annuale di £25,500 (in sterline). L'inghilterra al momento è l'unico paese europeo che ha riportato su quasi ai massimi i prezzi delle case (e non a caso che ha anche un aumento dei prezzi in generale).
Quindi le case in media costano 167,800/25,500 = 6.6 volte il reddito medio. Prima dell'invenzione dei mutui per la casa per tutti con i quali la stragrande maggioranza le case le compra interamente o quasi a debito il rapporto prezzo della casa/reddito medio annuale era al massimo di 3 a 1 e anche in america per 200 anni quessto è stato sempre il rapporto tra prezzo della casa/reddito medio
Questo rapporto implicherebbe un costo della casa medio ora di circa 80mila sterline invece che del prezzo medio folle e assurdo attuale di 167mila sterline (in media). Cioè l'invenzione dei mutui per la casa ha fatto raddoppiare i prezzi medi delle case (e aumentare l'indebitamento delle famiglie inglesi dal 40% circa al 140% circa del reddito medio)
La matematica del prezzo della casa (media) è:
Una volta si risparmiava circa un 15% del reddito annuale in europa ed america, per cui in una famiglia dove lavoravano in due (al reddito medio), usando l'esempio inglese, risparmiavano diciamo 7-8 mila sterline l'anno e in circa 10-11 anni compravano una casa senza indebitarsi (se lavorava solo uno in famiglia impiegava 20 anni). E infatti nel 1970 o 1980 in media le case costavano la metà di oggi (in sterline correnti), cioè costavano sugli 80mila e non 167mila sterline (aggiustate per l'inflazione) e i lavoratori riuscivano (se lavoravano in due) a comprarsele senza indebitarsi. Cioè 20 o 40 anni fa i valori economici (del risparmio e prezzi delle case) avevano senso
Oggi gli inglesi risparmiano molto meno, circa il 4-5% del reddito (gli americani 3-4%) e solo i canadesi e tedeschi ancora risparmiano ancora dal 10% al 15% medio del reddito annuale (gli italiani sono sul 10%)
Quindi gli inglesi in media (diciamo la famiglia media di lavoratori) oggi impiegherebbero più di 30 anni a comprarsi una casa da 80mila sterline coi soli risparmi (il prezzo medio "giusto" di una casa). In realtà se dovessero comprarsi una casa da 167mila sterline (il prezzo medio attuale) coi risparmi impiegherebbero almeno 50-60 anni
Nonostante i risparmi si siano ridotti dal 15% al 5% (in percentuale del reddito) i prezzi delle case invece di ridursi come sarebbe logico sono raddoppiati.In Italia la situazione è peggiore perchè a fronte di stipendi più bassi, ci sono immobili più costosi al mq.
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