La disdetta di un contratto di affitto non si può dare a voce

Gli accordi per la locazione di un immobile devono essere formalizzati per iscritto: la disdetta del contratto di affitto a voce non può essere data. Perché abbia validità giuridica è necessario inviare una raccomandata con avviso di riscossione o una Pec. Una semplice comunicazione verbale non garantisce prove certe sulla volontà di recesso di una delle parti e sulla data nella quale si vuole chiudere il contratto, rendendola di fatto inefficace nel caso in cui dovessero esserci delle controversie. Uno dei rischi a cui si può andare incontro è la richiesta, da parte del proprietario, del pagamento dei canoni mancanti o dell’indennità di mancato preavviso.

Quando si può disdire un contratto di affitto senza preavviso

La Legge 431/98 prevede l’obbligo di un preavviso per la disdetta del contratto di almeno sei mesi per l’inquilino. È possibile disdire un contratto di locazione senza preavviso - quindi con effetto immediato - solo e soltanto quando si dovessero verificare delle circostanze eccezionali e specifiche. 

Le casistiche, che determinano la rescissione immediata o in tempi brevissimi, possono essere raggruppate in tre categorie.

Inagibilità dell'immobile

Quando l’immobile dovesse presentare dei gravi vizi da rendere impossibile o problematico il suo godimento, l’inquilino può chiedere la risoluzione immediata del contratto di affitto per inadempimento del locatore. I problemi che possono giustificare questa decisione possono essere i seguenti:

• muffa diffusa;
• impianti pericolosi;
• crolli parziali.

Nel momento in cui si dovessero venire a verificare situazioni di questo tipo, non sono necessari dei preavvisi, perché l’immobile non è più idoneo all’uso pattuito.

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Mutuo consenso

Il proprietario e l’inquilino possono decidere di interrompere l'affitto senza preavviso con un accordo scritto.

Le parti devono concordare la chiusura del rapporto: per farlo possono redigere e firmare un documento di risoluzione consensuale, evitando i mesi di preavviso che sono richiesti dal contratto.

Recesso per gravi motivi

Generalmente i gravi motivi permettono di disdire anticipatamente il contratto di locazione, anche se la normativa prevede un preavviso (pari solitamente a 6 mesi), sempre che nell’accordo non sia stato previsto qualcosa di differente.

Quando dovessero sussistere dei casi di estrema urgenza o di forza maggiore, che rendono insostenibile la permanenza nell’immobile anche di un solo giorno, un giudice potrebbe avere facoltà di riconoscere la piena legittimità di un distacco immediato.

A cosa stare attenti

All’inquilino che dovesse lasciare l’immobile senza rispettare i termini quando non sono presenti le motivazioni che abbiamo appena citato, il proprietario ha la facoltà di richiedere il pagamento delle mensilità di preavviso non godute.

Il contratto verbale è valido

La validità di un contratto di affitto verbale è condizionata dalla destinazione d’uso dell’immobile, anche se, nella maggior parte dei casi, viene considerato nullo.

Uso abitativo: sempre nullo

Il contratto di locazione per gli immobili ad uso abitativo verbale è sempre nullo. La Legge 431/98 impone la forma scritta:

• un accordo verbale non ha alcun valore legale, anche quando viene registrato, in un secondo momento, all’Agenzia delle Entrate;
• la conseguenza più pesante di questa situazione è che l’inquilino può essere obbligato ad allontanarsi dall’immobile, perché lo occupa senza titolo, ma ha la possibilità di chiedere la restituzione dei canoni che ha versato in eccesso rispetto a quanto previsto dalla legge per assenza di contratto.

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Uso commerciale: nullo

Per la sottoscrizione dei contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo - per uffici, laboratori e negozi - si deve prediligere la forma scritta per effettuare la registrazione presso l’AdE, uno degli elementi essenziali per renderlo efficace.

Quando non dovesse esistere un contratto scritto e registrato, il locatore non ha la possibilità di attivare le procedure rapide per lo sfratto per morosità.

Affitto agrario: valido anche se verbale

A costituire una vera e propria eccezione a quanto abbiamo visto fino questo momento sono i contratti di affitto agrario, che possono essere stipulati anche in forma verbale, rimanendo validi a tutti gli effetti. In questo caso la durata minima legale è stata fissata a 15 anni.

Anche se verbale, è necessario effettuare la registrazione presso l'Agenzia delle Entrata.

A quali rischi si va incontro

Non sottoscrivere un contratto può avere delle gravi conseguenze da un punto di vista fiscale e legale:

• sono previste delle sanzioni fiscali che oscillano tra il 120% e il 240% dell’imposta che non è stata versata per omessa registrazione;
• l’Agenzia delle Entrate può effettuare dei controlli retroattivi fino a 5 anni;
• mancano le tutele: non è possibile applicare gli adeguamenti Istat e l’inquilino non può essere allontanato dall’alloggio ricorrendo alla procedura di sfratto per morosità.

Come si comunica la disdetta del contratto di locazione

La disdetta di un qualsiasi contratto di locazione deve seguire delle modalità ben precise per avere validità legale.

Modalità di invio

La comunicazione di disdetta deve essere inviata per iscritto utilizzando un mezzo che garantisca la prova della ricezione:

• raccomandata A/R: è il metodo più utilizzato;
• Pec, posta elettronica certificata: è possibile utilizzarla solo se mittente e destinatario ne possiedono una;
• consegna a mano, ma è necessario far firmare una copia della ricevuta dalla controparte.

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Tempi di preavviso

Sempre che all’interno del contratto di locazione non siano stati indicati delle tempistiche diverse, i termini da rispettare sono i seguenti:

• per l’inquilino sono 6 mesi di preavviso, salvo la presenza di gravi motivi o quando l’immobile diventa inagibile: in questi casi il recesso può avvenire in qualsiasi momento;
• per il proprietario: 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto. Alla prima scadenza può recedere solo per motivi specifici previsti dalla legge, come la necessità di utilizzare in proprio l’immobile.

Contenuto della lettera

All’interno della comunicazione di disdetta devono essere contenute le seguenti informazioni:

• i dati anagrafici del locatore e del conduttore;
• gli estremi del contratto, ossia la data di stipula e quella di registrazione;
• i dati che servono per identificare l'immobile: l’indirizzo e i dati catastali;
• la data esatta entro la quale l'immobile verrà rilasciato;
• l’eventuale motivazione.

Adempimenti fiscali

Il proprietario, entro 30 giorni dalla risoluzione, deve comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessazione, utilizzando il Modello RLI.

Nel caso in cui sia prevista è necessario versare l’imposta di registro sulla risoluzione anticipata (generalmente è pari a 67 euro).