Aumento ISTAT del canone: perché è importante il contratto d'affitto

L'adeguamento del canone di locazione al costo della vita permette di mantenere inalterato, nel corso del tempo, il valore reale dell'importo versato, tutelando il potere d'acquisto del proprietario rispetto agli aumenti che a mano a mano arrivano quando va a fare la spesa. Per il contratto d'affitto l’aumento ISTAT è, generalmente, pari al 100% dell’inflazione per i contratti abitativi e al 75% per quelli commerciali. L’aumento deve essere calcolato annualmente e si applica a partire dal mese successivo rispetto a quello nel quale è scaduto il contratto. L’adeguamento non scatta in modo automatico e non si può applicare se si è optato per la cedolare secca.

Quando si applica l'aumento ISTAT sul canone di locazione

L’adeguamento all'inflazione del canone di affitto non avviene in modo automatico: devono essere applicate delle regole che variano a seconda della tipologia di contratto che è stato sottoscritto dalle parti. L’aggiornamento può essere effettuato solo e soltanto se è stato previsto all’interno del contratto di affitto, che deve contenere una clausola specifica che lo preveda. Generalmente l’adeguamento avviene ogni dodici mesi, alla scadenza annuale dell’accordo.

Salvo diverse pattuizioni specifiche, il proprietario è tenuto ad inviare un richiesta formale - generalmente viene effettuata tramite raccomandata o Pec - attraverso la quale si comunica la volontà di applicare l’aumento, che inizierà a decorrere dal mese successivo alla richiesta. E che, soprattutto, non può avere effetto retroattivo per i canoni che sono stati già pagati.

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L’importanza del regime fiscale scelto

La possibilità o meno di applicare l’aumento ISTAT al contratto di locazione è condizionata dal regime fiscale che è stato scelto. Per quanti hanno optato per il regime ordinario l’aumento al costo della vita del canone di affitto è liberamente applicabile.

Se, invece, il locatore ha optato per la cedolare secca ha rinunciato espressamente a qualsiasi aggiornamento per tutta la durata dell’opzione.

Come comunicare l'aumento dell'ISTAT di affitto

Comunicare ufficialmente l’adeguamento al costo della vita del canone d'affitto non è obbligatoria per legge, ma inviare una raccomandata o una Pec per rendere esigibile il nuovo canone è consigliabile, in modo da evitare possibili contestazioni. Pragmaticamente è consigliabile:

• inviare una raccomandata A/R o una Pec, in modo da avere un’attestazione ufficiale di ricezione. Una mail ordinaria è valida solo se il contratto lo prevede espressamente o se l’inquilino risponde confermando la ricezione;
• all’interno della comunicazione deve essere indicato il mese di riferimento dell’indice Foi - dovrà essere utilizzato, solo per fare un esempio, l’indice del mese di novembre per un aumento che scatta il successivo mese di gennaio - e deve essere riportato chiaramente il calcolo che porta a determinare il nuovo importo: Vecchio Canone + (Variazione ISTAT % x Coefficiente 75% o 100%) = Nuovo Canone;
• la richiesta deve essere inviata almeno 30 giorni prima della scadenza dell’annualità contrattuale: in questo modo l’inquilino ha tempo di aggiornare il bonifico per il mese corretto.

Quali adempimenti fiscali si devono assolvere

Qualsiasi modifica all’importo del canone di locazione versato periodicamente ha un impatto sulle tasse che il locatore deve pagare, anche quando è dettato dalla rivalutazione. Da un profilo strettamente tecnico, le operazioni da effettuare sono le seguenti:

• nel caso in cui l’aumento dovesse essere determinato da una clausola ISTAT contenuta nel contratto di affitto, non è necessario registrare un nuovo atto. Il nuovo importo, però, deve essere comunicato utilizzando il Modello Rli contestualmente al versamento dell’imposta di registro per l’anno successivo;
• l’imposta di registro dovrà essere calcolata sull’importo aggiornato (generalmente è pari al 2% del canone annuo versato);
• il canone annuo rivalutato impatta ai fini Irpef nella dichiarazione dei redditi, dove è necessario indicare il nuovo importo anche se l’inquilino dovesse decidere di non pagarlo.

Divieti e retroattività

Anche quando il locatore si dovesse essere dimenticato di chiedere l'aumento ISTAT non può pretendere gli arretrati, a meno che all’interno del contratto di locazione non sia stata inserita una clausola che preveda l’aggiornamento automatico senza richiesta. In questo caso è possibile calcolare l’aumento cumulativo di più anni e applicarlo esclusivamente ai versamenti futuri.

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Come funziona la clausola di aumento ISTAT

L'aggiornamento ISTAT è uno degli strumenti più importanti nelle mani dei locatori per difendere il loro investimento immobiliare dall’inflazione. Questo elemento, però, è valido solo se, all’interno del contratto, è stato inserito correttamente.

La natura della clausola

A differenza di quanto si possa pensare gli aumenti ISTAT non avvengono in automatico (succede solo in casi rari, quando dovessero essere ancora in vigore dei contratti molto vecchi). Gli adeguamenti al costo della vita devono essere espressamente concordati dalle parti:

• nel caso in cui dovesse mancare la clausola all'interno del contratto, il locatore non può richiedere alcun tipo di variazione del canone, almeno fino alla scadenza dell'accordo sottoscritto;
• se è presente la clausola, ogni anno è possibile aggiornare il canone. L’indice da prendere a riferimento è il FOI, ossia l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

I limiti degli aumenti nei contratti ad uso abitativo

L’adeguamento al costo della vita dei contratti di locazione ad uso abitativo hanno dei tetti massimi, che sono stati fissati dalla legge:

• per i contratti liberi (4+4) le parti possono concordare un aggiornamento pari al 100% dell'inflazione;
• per i contratti a canone concordato (3+2) la legge limita al 75% la variazione ISTAT.

Cosa è previsto per i contratti commerciali

Per i contratti di locazione ad uso commerciale la regola generale prevede che, per gli accordi standard (6+6), l'aggiornamento annuale non possa superare al 75% della variazione dell’Indice Foi. Eventuali clausole che dovessero prevedere il 100% sono considerate nulle, almeno per la parte che eccede il limite legale.

A questa regola generale fanno eccezione i contratti Grandi Locazioni, che possono essere sempre aggiornati al 100%: sono gli accordi che prevedono un canone annuo superiore a 250.000 euro o i contratti che hanno una durata superiore a quella minima prevista dalla legge.